창원지방법원 2026타경20131. 창원시 마산합포구 우산동 현동코끼리주차빌딩 1층 120호에 대한 임의경매입니다. 물건은 일반철골구조 4층 건물에 속한 집합건물로, 감정평가상 이용상태는 제1·2종 근린생활시설입니다. 건물 명칭에 주차빌딩이 들어가고 토지의 이용상태도 주차시설부지로 기재돼 있어, 일반 주거용 아파트와 같은 방식으로 평가할 물건은 아닙니다.

등기상 소유자는 일성디엔씨주식회사입니다. 2015.09.23 소유권보존등기 후 2015.09.25 경남중앙신용협동조합의 채권최고액 212,000,000원 근저당권이 설정됐고, 해당 채권자가 2026.03.09 임의경매를 신청했습니다. 등기상 후순위의 복잡한 담보권이 겹쳐 있는 구조는 아닙니다. 그러나 등기권리가 단순하다는 사실과 임차인 인수위험이 없다는 판단은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 변수

권리분석의 출발점은 2015.09.25 설정된 경남중앙신용협동조합 근저당권입니다. 등기상 이 근저당권이 말소기준권리이며, 경매개시결정등기도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 통상의 매각을 전제로 하면 등기상 해당 근저당권과 경매개시결정등기를 매수인이 별도로 변제해 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 기재 4명, 인수금액 미확정

현황조사에는 최채현, 김철준, 김숙이, 장태수 등 실제 임차인으로 기재된 4명이 등장합니다. 보증기관의 대위변제나 승계신고로 분류되는 사람은 없어 중복 보증금 신고로 볼 근거는 없습니다. 그러나 본건 전부라는 표시가 여러 명에게 중복되고 김철준에게는 본건 2·3이라는 범위가 병기돼 있습니다. 따라서 120호와 각 기재인의 실제 점유범위를 확인해야 합니다.

대항력 표시는 현황조사의 기재와 2015.09.25 말소기준권리를 바탕으로 한 판정입니다. 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권의 행사 가능성과 배당액은 확정되지 않았습니다. 전입신고일만으로 상가의 대항력 발생요건 전부를 확인할 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%와 시세는 다르다

현재 최저매각가는 152,390,000원으로, 감정가 311,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰을 거쳐 감정가 대비 158,610,000원 내려왔습니다. 단순 할인율만 보면 하락폭이 큽니다. 하지만 근린생활시설의 가치는 실제 임대수익, 공실 지속 가능성, 상권 수요, 용도 제한에 크게 좌우됩니다.

이 물건에 대해서는 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가의 절반 수준이라는 사실만으로 현 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 최채현의 보증금 인수 가능성이 해소되지 않았다면 비교 기준은 단순 낙찰대금이 아니라 낙찰대금에 실제 인수금을 더한 총 취득부담입니다.

미배당액은 채권최고액 212,000,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당 미배당액 자체를 낙찰자가 인수한다는 뜻은 아닙니다. 임차보증금 인수 여부는 별도 문제입니다. 후속 회차 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며 확정된 매각기일이나 매각가격이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 152,390,000원 가정)

현재 최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 2,933,460원을 제외한 149,456,540원이 경남중앙신용협동조합 근저당권에 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액과 비교한 미배당액은 62,543,460원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 청구금액은 995,242,115원으로 기재되어 있지만, 위 배당모형은 등기상 근저당 채권최고액 212,000,000원을 기준으로 합니다. 청구금액과 채권최고액을 동일한 것으로 취급해서는 안 됩니다. 또한 실제 배당은 확정된 채권액 및 법정 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 현동 행정복지센터 북서측에 위치하며, 주변에는 상업용 부동산이 밀집해 있습니다. 주거용 수요보다 상업시설의 실제 이용 및 임대수요를 중심으로 평가해야 합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 시설. 일반철골구조 4층 건물로 위생·급배수설비, 소화전, 승강기 및 주차설비가 기재돼 있습니다. 외벽은 복합판넬, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 구성돼 있습니다.
• 토지. 전체 토지면적은 1,454.7㎡이며 사다리형 평지입니다. 토지이용상황은 상업용, 지목은 주차장입니다. 전체 토지면적을 120호의 독점 소유면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 도로. 감정요항표에는 4면이 일방통행 도로와 접하는 것으로 기재돼 있습니다. 실제 출입 동선과 차량 접근은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역, 지구단위계획구역이며 주차장 및 국민임대주택단지예정지구 관련 사항이 기재돼 있습니다. 중로3류(폭 12m~15m)와 접합니다.
• 공시지가. 932,700원/㎡로 기재돼 있으나 이 가격을 120호의 시장가격이나 토지 지분가치로 직접 환산할 수는 없습니다.
• 건축 관련. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며 감정요항표상 공부와의 차이도 없습니다. 다만 실제 사용 형태와 건축물대장상 용도는 입찰 전 대조가 필요합니다.
• 환금성. 근린생활시설은 임대수요, 업종 적합성, 공실 여부에 따라 매각기간과 가격 편차가 커질 수 있습니다. 이 물건은 2회 유찰됐고 임대관계도 확정되지 않아 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최채현의 임대차 확인. 건어물아빠의 임대차계약서, 보증금, 사업자등록 및 점유 개시 관련 자료를 확보해 2015.09.25 말소기준권리보다 앞선 대항요건이 존재하는지 확인해야 합니다.
• 나머지 임차인 확인. 정비나라·에스에이치전기·와이즈게터의 실제 계약금액과 점유범위를 확인하세요. 기재된 전입신고일은 말소기준권리 이후지만 계약 및 점유의 구체적 내용은 별도로 살펴야 합니다.
• 공실 여부 재확인. 2026.04.02 당시 공실 기재가 현재까지 이어지는지, 영업시설이나 집기·동산의 잔존 여부와 실제 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각범위 대조. 120호의 집합건축물대장, 전유부분, 대지권, 현장 호수 표시와 매각대상을 일치시켜 확인해야 합니다. 여러 호실로 표시된 임차인의 실제 사용범위도 구별해야 합니다.
• 최신 매각물건명세서 확인. 임차인별 보증금과 배당요구, 인수될 수 있는 권리, 매각 제외 사항 및 특별매각조건을 최종적으로 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 할인율보다 인근 비교거래, 실제 임대수익, 공실위험과 예상 인수금을 합산한 총 취득비용으로 입찰가를 판단해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 임차인 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 부담 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서, 건축물대장과 현장을 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 임대차 변수

이 물건의 매력은 눈에 띄는 낙찰가 하락폭입니다. 감정가 311,000,000원에서 최저가 152,390,000원까지 낮아졌고, 등기상 말소기준권리도 명확합니다. 경남중앙신용협동조합의 근저당권은 매각으로 소멸하므로 근저당 미배당액을 매수인이 그대로 떠안는 구조도 아닙니다.

그러나 권리분석의 핵심 미확정 요소는 임차인 최채현입니다. 보증금과 대항력 발생 여부가 확인되지 않았고, 나머지 임차인까지 합쳐 실제 기재된 임차인 4명의 점유범위와 현황조사의 공실 기록을 대조해야 합니다. 임차보증금의 인수 여부에 따라 실질취득비용이 크게 달라질 수 있습니다.

가격도 아직 확정적으로 평가하기 어렵습니다. 최근 비교 실거래나 실제 임대수익에 근거한 시세가 확인되지 않는 가운데 이미 2회 유찰됐고, 주거용 아파트보다 임차·용도·공실 상태의 영향을 크게 받는 근린생활시설입니다. 추가 유찰로 최저가가 더 낮아지더라도 그 자체가 안전마진을 뜻하지는 않습니다.

결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류. 등기상 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 미확정 임차보증금과 검증되지 않은 현재 시세, 상업시설의 환금성 부담을 감안하면 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 적극 입찰을 판단하기 어렵습니다. 선순위 임차인 위험을 해소하고 총 취득부담을 산정한 뒤에야 가격 메리트를 논할 수 있습니다.