217,700,000원
창원지방법원 2026타경20131. 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 99 ‘현동코끼리주차빌딩’ 1층 120호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 제1,2종 근린생활시설입니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕 4층 건물이고 대상은 1층 6개호에 포함됩니다. 토지는 사다리형 평지로 주차 시설부지로 이용 중이며, 용도지역은 일반상업지역입니다.
감정가는 311,000,000원, 현재 최저매각가는 217,700,000원으로 1회 유찰된 회차입니다. 등기부만 보면 말소기준은 분명하지만, 이 사건의 권리분석 난도를 결정하는 것은 등기부 밖의 임차관계 확인입니다. 현황조사에는 4명이 확인되고, 이 가운데 3명은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없다고 판정됐으나 1명은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20131 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 99 현동코끼리주차빌딩 1층 120호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1,2종 근린생활시설 |
| 소유자 | 일성디엔씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 217,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경남중앙신용협동조합 / 995,242,115원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 현황조사 | 2026.04.02. 당시 공실 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당
말소기준권리는 2015.09.25. 을구 1번 경남중앙신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 212,000,000원입니다. 이후 2026.03.09. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인에게 남는 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차관계 — 실제 조사 4명, 1명은 대항력 미상
| 성명 / 상호 | 점유 부분 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최채현(상호:건어물아빠) | 본건 전부 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김철준(상호:정비나라) | 본건2,3 전부 | 2026.03.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김숙이(상호:에스에이치전기) | 본건 전부 | 2024.12.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장태수(상호:와이즈게터) | 본건 전부 | 2023.06.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김철준·김숙이·장태수는 모두 말소기준권리인 2015.09.25. 이후 전입신고가 확인되어 대항력 없음으로 판정됩니다. 반면 최채현은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 인수 여부를 확정할 수 없습니다. 또한 2026.04.02. 부동산현황조사 당시에는 공실 상태로 기재되어 있어 현재 점유관계도 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 현재 감정가의 70%
현재 회차의 최저매각가는 217,700,000원으로 감정가 311,000,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 152,390,000원(49%), 3회 유찰 시 106,673,000원(34.3%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,847,800원 |
| 1. 근저당 · 경남중앙신용협동조합 | 212,000,000원 | 212,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,852,200원 |
현재 최저매각가 217,700,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액 212,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 1,852,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차관계 확인 결과에 따라 실제 배당과 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 창원시 마산합포구 현동 행정복지센터 북서측에 위치하며, 주위는 상업용 부동산이 밀집된 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 4층 건물 내 1층 6개호로서, 외벽은 복합판넬 마감 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등, 창호는 스테인리스 창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 주차 시설부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,454.7㎡, 지목은 주차장, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 도로. 감정요항표상 4면으로 일방통행 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·주차장·국민임대주택단지예정지구·가축사육제한구역에 포함되고 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 공시지가. 932,700원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최채현 임차관계 확인. 전입신고일·보증금·배당요구 여부가 핵심입니다. 대항력 가능·미상 상태를 그대로 두고 입찰하지 않는 것이 안전합니다.
- 공실 여부 재확인. 2026.04.02. 현황조사 당시 공실로 조사됐지만, 조사된 임차관계 4명과 현재 점유 상태가 일치하는지 다시 확인해야 합니다.
- 현재 가격. 1회 유찰로 최저매각가가 감정가의 70%인 217,700,000원입니다. 실거래 비교 대신 권리와 실제 이용가치를 중심으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 152,390,000원, 3회 유찰 시 106,673,000원이지만 임차인 인수 위험이 남는다면 낮은 최저가만으로 안전성을 판단할 수 없습니다.
- 용도·운영 적합성. 감정상 제1,2종 근린생활시설이고 주위는 상업용 부동산 밀집지역입니다. 실제 영업·임대 활용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 대조해 임차관계와 실제 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기보다 임차관계 확인이 먼저”
이 사건은 등기만 보면 구조가 단순합니다. 2015.09.25. 경남중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸합니다. 현재 최저가는 1회 유찰로 217,700,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
그러나 현황조사에서 확인된 4명 가운데 최채현은 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 나머지 3명은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없지만, 이 한 명이 정리되지 않으면 배당표상 인수 0원을 실제 인수 0원으로 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 비교적 단순, 임차관계는 확인 필요가 결론입니다. 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 매각물건명세서상 최채현의 권리 내용입니다.
