창원지방법원 2026타경20131. 대상은 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 99 현동코끼리주차빌딩 1층 118호입니다. 감정 이용상태는 제1·2종 근린생활시설이고, 토지는 주차시설부지로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 일성디엔씨주식회사이며, 2015년 9월 25일 설정된 경남중앙신용협동조합의 근저당권 167,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2026년 3월 9일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 복잡하지 않습니다. 문제는 점유관계입니다. 조사상 4명이 확인되며, 김철준·김숙이·장태수는 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 최채현은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 보증금 규모도 알 수 없으므로, 매각 전 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 이 부분을 반드시 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20131 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 99 현동코끼리주차빌딩 1층 118호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 제1·2종 근린생활시설 · 주차시설부지 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 4층 건물 · 대상은 1층 |
| 소유자 | 일성디엔씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 173,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경남중앙신용협동조합 / 995,242,115원 |
| 등기상 근저당 채권최고액 | 167,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유가 변수
말소기준은 2015.09.25 경남중앙신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권과 그 뒤의 2026.03.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 별도의 압류는 확인되지 않습니다. 따라서 등기부만 놓고 보면 매수인이 승계할 권리는 드러나지 않지만, 임차인·점유관계는 등기와 별개로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 분석
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 조사상 확인되는 실제 임차인·점유자 항목은 4명입니다. 보증금은 4명 모두 확인되지 않았습니다.
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최채현(상호:건어물아빠) | 본건 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김철준(상호:정비나라) | 본건2,3 전부 | 2026.03.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김숙이(상호:에스에이치전기) | 본건 전부 | 2024.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장태수(상호:와이즈게터) | 본건 전부 | 2023.06.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김철준의 2026.03.19, 김숙이의 2024.12.10, 장태수의 2023.06.13 전입신고는 모두 2015.09.25 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 세 사람은 제공된 조사 기준으로 대항력이 없습니다. 최채현만 선후관계를 판단할 전입신고일이 없어 별도 확인이 필요합니다. 확정일자와 보증금 역시 확인되지 않았으므로 우선변제 여부도 현재 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,230,400원 |
| 1. 근저당 · 경남중앙신용협동조합 | 167,000,000원 | 167,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,369,600원 |
현재 회차 173,600,000원 가정에서는 집행비용 3,230,400원과 근저당권 채권최고액 167,000,000원을 모두 배당하고 3,369,600원이 남는 계산입니다. 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 특히 최채현의 보증금과 대항력 여부가 미상인 만큼 실제 인수 여부를 이 표만으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 173,600,000원 | 167,000,000원 | 0원 | 3,369,600원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 121,519,999원 | 119,018,719원 | 47,981,281원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 85,063,999원 | 83,132,847원 | 83,867,153원 | 0원 |
현재 회차에서는 등기상 근저당권 채권최고액 167,000,000원을 모두 배당할 수 있습니다. 2회 유찰 시에는 47,981,281원, 3회 유찰 시에는 83,867,153원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 이 미배당액은 근저당권자 측 미회수분이지 곧바로 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 제공된 회차별 배당모형상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 현동 행정복지센터 북서측에 위치하고, 주위는 상업용 부동산이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 제1·2종 근린생활시설이며, 토지는 주차시설부지로 이용 중입니다.
- 도로·형상. 토지는 사다리형 평지이며 4면으로 일방통행 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·주차장·국민임대주택단지예정지구에 포함되고, 중로3류에 접합니다. 공시지가는 932,700원/㎡입니다.
- 건물·설비. 일반철골구조 판넬지붕 4층 건물로, 위생·급배수·소화전·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설 성격의 집합건물이고, 현황상 복수 점유자가 확인되는 만큼 매수층과 명도 구조를 주거용보다 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최채현의 전입신고일 확인. 말소기준일 2015.09.25보다 앞서는지 뒤서는지 확인돼야 대항력 판단이 가능합니다.
- 보증금 확인. 조사상 점유자 4명의 보증금이 모두 미상입니다. 특히 대항력 가능·미상인 점유자의 보증금은 실질취득액을 바꿀 수 있는 핵심 변수입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 최채현·김숙이·장태수는 각각 본건 전부, 김철준은 본건2,3 전부로 조사돼 점유관계가 중첩돼 보입니다. 실제 호실별·구획별 사용현황을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단은 시세 확인 후. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 근린생활시설 거래사례와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 볼 것은 점유관계
이 물건은 감정가 248,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저가가 173,600,000원으로 내려와 있습니다. 하지만 가격 할인율만으로 매력도를 높게 보기 어렵습니다. 등기부는 2015년 경남중앙신용협동조합 근저당을 기준으로 비교적 단순하지만, 조사상 점유자가 4명이고 보증금은 모두 미상입니다. 특히 최채현은 전입신고일도 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 핵심 변수가 남습니다.
현재 배당모형에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 이는 미상 임차관계가 정리됐다는 뜻이 아닙니다. 따라서 이 사건의 순서는 “최저가가 싸 보이는가”가 아니라 “미상 임차인의 대항력과 보증금이 무엇인가”를 먼저 확정하는 것입니다. 등기는 단순하지만 점유관계가 아직 완전히 닫히지 않은 만큼, 권리 확인 전 공격적인 가격 판단은 보류가 맞습니다.
