* 인수 추정 0원은 현재 배당 시뮬레이션상 금액입니다. 최채현의 점유·대항력·보증금 등이 확인되지 않아 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.

창원지방법원 2026타경20131. 경남 창원시 마산합포구 우산동의 현동코끼리주차빌딩 1층 118호입니다. 물건의 분류는 대지로 표시되어 있으나, 감정평가상 이용상태는 제1·2종 근린생활시설이고 등기사항전부증명서는 집합건물입니다. 따라서 주거용 아파트와 같은 기준으로 판단해서는 안 되며, 해당 호실의 상업적 이용가치와 임대·점유 관계를 함께 확인해야 합니다.

소유자는 일성디엔씨주식회사입니다. 2015년 설정된 경남중앙신용협동조합의 근저당권 채권최고액은 167,000,000원이며, 이후 같은 금융기관의 신청으로 임의경매가 진행되었습니다. 현재 최저가에서는 근저당권자가 전액 배당받지 못하지만, 그 미배당액이 곧바로 매수인 부담이 되는 것은 아닙니다. 핵심은 등기상 권리 소멸과 별개로 남아 있는 점유관계의 불확실성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별개

말소기준권리는 2015.09.25 설정된 경남중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권 자체와 후순위 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 별도의 가압류는 확인되지 않습니다.

② 점유자 분석 — 실제 4명, 인수 여부 확인 필수

현황조사에서 확인된 실제 점유자는 최채현·김철준·김숙이·장태수 4명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않습니다. 다만 점유 부분이 여러 항목에서 본건 전부로 기재되어 있어 118호와 다른 매각대상 물건의 실제 점유 범위가 어떻게 구분되는지 확인해야 합니다.

대항력은 주어진 조사 결과에 따른 판정입니다. 근린생활시설 점유자에 대해서는 실제 사업자등록·점유개시·확정일자 등 상가임대차 관련 요건을 별도로 확인해야 합니다. 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부가 미상인 점유자의 우선변제권은 확정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 검증 필요

감정가는 248,000,000원이고 현재 최저매각가는 121,520,000원입니다. 2회 유찰로 감정가 대비 49%까지 내려왔습니다. 다음 회차까지 유찰된다는 가정에서는 최저가가 더욱 낮아지지만, 이는 감정가에 대한 비율일 뿐 실거래 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.

* 모든 회차의 인수액은 미확인 임대차 보증금을 반영하지 않은 추정치입니다. 후속 회차 가격은 유찰을 가정한 시뮬레이션이며 실제 매각기일이나 최저가는 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 121,520,000원 가정)

집행비용 2,501,280원은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 167,000,000원을 기준으로 계산하였으며, 실제 피담보채권액과 다를 수 있습니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 확정되지 않은 임대차관계는 반영되지 않았습니다. 신청 청구액 995,242,115원과 본 근저당권 채권최고액은 구분해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 마산합포구 현동 행정복지센터 북서측에 있으며, 주변은 상업용 부동산이 밀집한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 일반철골구조 판넬지붕 4층 건물로, 외벽은 복합판넬, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지의 주차시설부지로 이용되고 있으며, 감정평가상 4면에 일방통행 도로가 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 주차장 및 국민임대주택단지예정지구 등 관련 지정 사항이 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 932,700원/㎡이며, 토지면적 1,454.7㎡는 토지 관련 현황 수치로서 본 호실의 전유면적이나 단독 매각 면적을 의미하지 않습니다.
• 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 실제 영업 가능성, 임차 수요, 임대수익과 점유 상태에 따라 매도가격 및 매각기간의 차이가 클 수 있습니다. 실거래 비교와 수익성 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최채현의 권리 확인. 건어물아빠의 실제 점유개시일, 사업자등록, 보증금, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력이 인정되는 선순위 임대차가 존재하면 매수인의 보증금 인수 위험이 달라집니다.
• 4명 점유 범위 구분. 118호와 다른 호실의 실점유 관계가 어떻게 구분되는지 현황조사·매각물건명세서와 현장에서 대조해야 합니다.
• 임대차 금액 확인. 현재 네 점유자 모두 보증금이 확인되지 않았습니다. 임대차관계가 밝혀지기 전까지 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다.
• 용도·전유부분 검증. 대지 표시와 근린생활시설 이용상태, 주차빌딩 내 118호의 전유부분 및 대지권을 확인해야 합니다.
• 실거래·임대수익 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 유사 근린생활시설 거래와 임대료·공실 가능성을 검토해야 합니다.
• 명도 비용 검토. 점유자가 다수인 만큼 실제 퇴거·인도 협의와 절차상 소요 비용 및 시간을 확인해야 합니다.
• 공용시설·관리비 확인. 주차설비, 승강기 등 공용시설의 유지·관리 상태와 체납 관리비가 있는지 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 먼저 확인할 것은 점유관계”

이 물건의 숫자는 눈길을 끕니다. 감정가 248,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 121,520,000원까지 낮아졌습니다. 등기상 근저당권은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 담보권 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다.

그러나 실제 점유자 4명 가운데 최채현의 대항력과 보증금이 미상이며, 다른 점유자들의 보증금·임대차 내용도 확정되지 않았습니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현 최저가가 시장에서 충분히 매력적인 수준인지도 판단하기 어렵습니다. 특히 선순위 대항력 있는 보증금 인수가 실제로 확인된다면, 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수액이 커져 실질취득 비용이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.

결론은 조건부 관망입니다. 권리 소멸 구조 자체는 단순하지만 점유 불확실성이 크고, 근린생활시설 특성상 환금성과 임대수익 검증도 중요합니다. 최채현을 포함한 점유관계를 확정하고, 실질 인수액을 계산한 뒤, 실제 시세와 비교하는 순서가 필요합니다. 지금 단계에서 감정가의 49%라는 숫자만으로 적극 입찰을 권하기는 어렵습니다.