광주지방법원 2025타경3508. 나주혁신도시 내 가람로자벨빌딩 1층 110호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 이 호실의 이용상태는 근린생활시설 중 소매점이며 현재는 공실입니다. 등기 흐름의 기준점은 2021.12.29 접수된 원효새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 이 근저당권을 기준으로 이후의 나주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

다만 이 물건은 일반적인 주거용 물건처럼 “최저가가 감정가의 몇 퍼센트인가”만 보고 판단하기 어렵습니다. 5회 유찰로 최저가는 59,925,000원까지 낮아졌지만, 감정평가가 적시한 주변 상권은 근린생활시설이 주종을 이루는 상가지대이나 성숙도는 낮은 편이고 해당 호실도 공실입니다. 즉, 권리 인수 위험보다 상가의 실제 환금성과 임대수요가 입찰가를 결정하는 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 신탁원부는 반드시 확인

임차인 없음. 감정평가상 현재 공실로 확인되고, 임차인 인수 문제는 없습니다. 말소기준인 원효새마을금고 근저당권은 2021.12.29 접수번호 40714로 설정되었고, 같은 날 주식회사코람코자산신탁 앞으로의 신탁등기는 접수번호 40716으로 뒤이어 접수됐습니다. 이후 나주시 압류와 원효새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 가격 흐름 — 5회 유찰은 ‘감정가 할인’이지 ‘시세 할인’이 아니다

현재 회차 최저매각가는 59,925,000원으로 감정가 209,000,000원의 28.67% 수준입니다. 한 차례 더 유찰되면 47,940,000원, 그 다음 회차는 38,352,000원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.

여기서 중요한 점은 감정가 대비 28.67%라는 숫자를 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석하면 안 된다는 것입니다. 감정평가서 자체가 주변 상가지대의 성숙도를 낮은 편으로 평가하고 있고, 대상 호실도 현재 공실입니다. 따라서 5회 유찰이라는 사실은 가격이 많이 내려왔다는 뜻이면서 동시에 그 가격에서도 시장의 선택을 받지 못했다는 신호로 함께 읽어야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 59,925,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 원효새마을금고 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고, 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 교부 예상액은 48,446,350원이며, 당해세 등 우선 배당 항목에 따라 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 나주혁신도시 내 빛가람동 행정복지센터 남동측 인근. 주변은 근린생활시설이 주종을 이루는 상가지대이나 성숙도는 낮은 편입니다.
• 이용상태. 대상 1층 110호는 근린생활시설 중 소매점으로 이용되는 호실이나 현재 공실입니다.
• 교통. 나주혁신도시 간선도로망이 정비되어 있고 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2015.11.6. 급배수·위생·소화전·화재탐지·스프링클러·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 북서측 왕복 2차선 도로, 남동측 폭 약 10미터 보행자도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 소로1류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 1,987,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 공실 상가이고 상권 성숙도가 낮은 편이라는 감정평가가 있어, 낙찰 후 임차인 확보와 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 원문 확인. 현재 수탁자는 주식회사코람코자산신탁입니다. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
• 5회 유찰의 의미 재점검. 최저가 59,925,000원은 감정가의 28.67%지만, 이 비율을 곧바로 시장가 할인율로 해석하지 마세요.
• 공실 원인 확인. 단순 일시 공실인지, 상권 수요 부족이나 임대료 수준 때문인지 현장조사를 통해 분리해야 합니다.
• 임대수익 역산. 1층 소매점의 실제 임대 가능 조건을 확인한 뒤 공실기간·관리비·수선비까지 반영해 적정 입찰가를 계산하세요.
• 현장 상권 확인. 감정평가상 상가지대 성숙도가 낮은 편입니다. 평일·주말 유동인구와 인근 공실률을 직접 확인해야 합니다.
• 배당 변동 확인. 현재 계산에서는 채권 미배당 0원·매수인 인수 0원이지만, 당해세 등 우선 배당 항목은 매각 전 최신 자료로 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 매각기일 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단은 쉽지 않다”

이 물건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 말소기준은 2021.12.29 원효새마을금고 근저당권이고, 예상 배당에서는 채권이 전액 변제되며 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인도 없습니다. 문제는 가격과 환금성입니다. 현재 최저가 59,925,000원은 감정가의 28.67%까지 내려왔지만, 대상은 현재 공실인 1층 소매점이고 주변 상가지대의 성숙도도 낮은 편으로 평가됐습니다. 5회 유찰이라는 숫자를 할인 매력으로만 볼 것이 아니라 시장 수요가 약했다는 신호로 함께 해석해야 합니다. 결론적으로 권리는 통과, 가격은 현장 검증 전 보류가 적절합니다.