광주지방법원 2025타경3508. 전라남도 나주시 빛가람동 가람로자벨빌딩 1층 110호입니다. 물건의 용도 표기는 대지이나, 등기상 집합건물이고 감정평가상 해당 호실은 근린생활시설 중 소매점으로 이용되는 공간입니다. 현재는 공실로 조사됐습니다. 대지 전체는 상업용 부지로 이용되고 있으며, 실제 매각되는 전유부분과 대지권의 범위는 원본 매각서류로 확인해야 합니다.

눈에 먼저 들어오는 숫자는 6회 유찰입니다. 감정가 209,000,000원이던 물건의 최저매각가가 47,940,000원까지 내려왔습니다. 단순히 감정가와 비교하면 큰 폭의 가격 조정이지만, 상가는 아파트처럼 가격을 판단하기 어렵습니다. 공실 기간, 주변 점포의 영업상황, 실제 임대 가능한 금액, 재매각에 걸리는 기간에 따라 적정 취득가격이 달라지기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 신탁관계 확인이 중요하다

말소기준권리는 2021.12.29 접수된 원효새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이며, 채무자는 지디글로벌주식회사입니다. 이후 설정된 나주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거 주식회사전북은행의 근저당권 2건은 2019.09.23 이미 말소됐고, 주식회사무궁화신탁 명의의 기존 신탁등기도 2021.12.28 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 매수인 인수채무로 합산할 이유는 없습니다.

다만 현재 주식회사코람코자산신탁 명의의 신탁등기가 존재합니다. 원효새마을금고 근저당권은 같은 날 접수번호 40714로, 코람코자산신탁 신탁등기는 접수번호 40716으로 접수됐습니다. 신탁등기 자체가 근저당보다 후순위로 접수됐더라도 신탁재산의 관리·처분 권한, 수익자, 관련 계약관계는 신탁원부 제2021-1778호로 확인해야 합니다.

임차인 없음. 감정평가상 1층 110호는 공실이며 별도 임차인 신고도 확인되지 않습니다. 따라서 확인된 대항력 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유 상태와 임대차·사용승낙 관계가 변동됐는지는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.

② 가격 분석 — 6회 유찰, 하지만 시세 할인은 미확인

감정가 209,000,000원에서 시작한 매각가격은 6회 유찰 후 47,940,000원입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 22.94% 수준입니다. 감정가와 비교한 가격 하락폭은 크지만, 이것이 곧 실제 시장가치 대비 할인이라는 의미는 아닙니다.

7회·8회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 매각기일과 확정 최저매각가를 뜻하지 않습니다. 취득 관련 부대비용은 별도입니다.

여기서 중요한 것은 상가의 실제 거래가격과 임대수익입니다. 동일 건물 또는 인근 유사 점포의 최근 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 또한 임대료와 공실 기간을 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만으로 수익성을 추정하는 것도 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 47,940,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.6%를 기준으로 한 추정액입니다. 원효새마을금고의 배당은 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다. 나주시 압류 관련 조세채권의 금액·우선순위, 신탁재산 귀속관계 등에 따라 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권은 충족되지만 가격만으로 접근하면 안 된다

현재 최저가와 추가 유찰 시나리오 모두 신청채권액 10,000,000원은 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 매각가격이 낮아지더라도 해당 채권에서 발생하는 미배당액은 0원입니다.

다만 이것이 상가의 경제적 위험까지 낮다는 의미는 아닙니다. 배당상 인수금이 없더라도 공실 유지에 따른 비용, 관리비, 재임대에 필요한 지출, 신탁 관련 확인사항, 재매각 지연 위험은 여전히 검토해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 나주혁신도시 내 빛가람동 행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설을 중심으로 상가지대가 형성되어 있으나 상권 성숙도는 낮은 편으로 조사됐습니다.
• 교통. 나주혁신도시로 연결되는 간선도로망이 정비되어 있고 차량 접근이 용이합니다. 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2015.11.06 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 급배수·위생설비, 소화전, 화재탐지설비, 스프링클러, 승강기 및 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
• 점포 위치. 본건은 1층 110호 소매점입니다. 현재 공실이므로 전면 가시성, 출입 동선, 점포 접근성, 내부 상태와 재임대 가능성을 직접 확인해야 합니다.
• 토지. 전체 토지면적은 1,029.3㎡이고 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 장방형의 평탄한 부지이며 북서측 왕복 2차선 도로와 남동측 보행자도로에 접합니다. 해당 면적은 전체 토지 기준으로, 110호의 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,987,000원/㎡입니다.
• 건축 관련. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며 감정평가상 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 상가지대의 성숙도가 낮고 해당 호실은 공실입니다. 반복 유찰을 감안하면 임차인 확보, 임대수익 창출 및 향후 매각에 시간이 걸릴 가능성을 중점적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 주식회사코람코자산신탁 명의 신탁원부 제2021-1778호를 확인하고, 관리·처분권한, 수익자 및 경매매각에 따른 권리 정리 여부를 검토하세요.
• 매각 범위 확인. 집합건물 1층 110호의 전유부분 및 대지권을 확인하고, 대지 표기와 실제 매각 범위가 일치하는지 대조하세요.
• 실제 시세 조사. 동일 건물과 인근 유사 근린생활시설의 실거래가 및 매물가격을 확인하고 현재 최저가 47,940,000원과 비교하세요.
• 공실·임대수요. 주변 상가 공실상태, 유사 점포의 임대조건, 예상 임대료, 임차인 확보 가능성을 확인하세요.
• 점유 확인. 감정평가상 공실이나 입찰 직전 실제 점유·사용 상태, 임대차 또는 사용승낙 관계에 변동이 없는지 확인하세요.
• 세금·압류 확인. 나주시 압류에 대응하는 조세채권 금액과 법정기일, 배당 우선순위 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 사항을 확인하세요.
• 관리비·유지비. 공실이라도 발생할 수 있는 공용관리비, 장기 미납금, 공과금, 시설 유지비 등을 관리주체에 확인하세요.
• 추가 유찰 전략. 7회 유찰 시 38,352,000원, 8회 유찰 시 30,681,600원이라는 가정가격을 참고하되, 실제 입찰가격은 시세 및 임대수익 분석을 마친 뒤 결정하세요.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각공고를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “23%까지 내려왔다 ≠ 시세보다 싸다”

이 물건은 감정가 209,000,000원에서 시작해 6회 유찰 끝에 최저매각가가 47,940,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 관심을 끌 수 있지만, 그만큼 공실 상가의 임대수요와 환금성을 신중하게 확인해야 하는 물건입니다.

권리 측면에서는 원효새마을금고 근저당권을 말소기준으로 후순위 압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조이고, 임차인 신고도 없어 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다. 그러나 코람코자산신탁 명의의 신탁관계에 대한 원본 확인은 필수입니다.

가격 측면에서는 현재 최저가가 감정가의 22.94%라는 사실만 확인될 뿐, 최근 실거래가격이나 임대수익을 기준으로 한 할인 여부는 판단하기 어렵습니다. 특히 현재 공실이고 상권 성숙도가 낮다는 점은 가격이 낮아졌더라도 투자 성과를 보장하지 않는 중요한 변수입니다.

결론은 ‘낙찰가 하락은 확인, 가격 메리트는 미확인’입니다. 신탁관계, 실제 매각 범위, 임대수요와 시세가 확인되기 전까지는 저가라는 이유만으로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.