광주지방법원 2025타경3508. 전남 나주혁신도시 빛가람동의 가람로자벨빌딩 주건축물 제1동 4층 403호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 등기부는 집합건물이고 감정평가상 해당 호실은 근린생활시설(의원)로 파악됩니다. 따라서 아파트나 독립된 나대지를 매수하는 사건으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 매각 대상의 전유부분과 대지권 범위를 매각물건명세서와 건축물대장에서 확인하는 것이 중요합니다.

가격 하락 폭은 눈에 띕니다. 감정가 175,000,000원에서 여섯 차례 유찰을 거쳐 최저매각가는 40,141,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 감정가의 23%라는 사실은 현재 시세의 23%라는 뜻이 아닙니다. 상업용 건물은 공실 기간, 임대수요, 건물 이용상태와 유동성에 따라 적정 가격이 크게 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁은 별도 확인

이 사건의 말소기준권리는 2021.12.29 접수된 원효새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이며, 이후 설정된 나주시 압류와 원효새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거 주식회사전북은행의 근저당권 두 건은 2019.09.23 이미 말소된 기록입니다. 각각 2,071,200,000원, 2,040,000,000원의 채권최고액이 적혀 있으나 현재 매수인이 해당 금액을 인수하는 구조로 해석해서는 안 됩니다.

임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가에서도 해당 근린생활시설은 현재 공실로 조사되었습니다. 따라서 현재 배당 산정상 임차보증금 인수액은 0원입니다. 다만 공실 판단은 감정 당시의 상태이며, 실제 점유 및 신탁과 관련된 임대차 권한은 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가의 23%가 시세의 23%는 아니다

현재 최저매각가는 40,141,000원으로 감정가 175,000,000원의 약 22.94%입니다. 감정가 대비 가격이 약 77.06% 낮아진 상태이지만, 같은 건물·동일 용도의 비교 가능한 최근 실거래 기준가격은 확인되지 않습니다. 따라서 현 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지는 판단을 유보해야 합니다.

7회·8회 유찰은 추가 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 매각 일정이나 유찰 여부가 확정되었다는 의미는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 40,141,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,122,538원과 원효새마을금고에 대한 10,000,000원을 배당하고, 계산상 29,018,462원이 남습니다. 채권 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.

집행비용은 매각가의 약 2.8%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 소유자 교부 금액은 계산상 잔여액이며, 실제 배당순위와 신탁관계에 따른 최종 귀속금액은 별도로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 나주혁신도시 내 빛가람동 행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설이 주종을 이루는 상가지대이나, 감정평가상 성숙도는 낮은 편입니다.
• 교통. 나주혁신도시로 연결되는 간선도로망이 정비되어 있으며, 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물로, 사용승인일은 2015.11.06입니다. 급배수·위생설비, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 승강기 및 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.
• 용도·공실. 해당 403호는 감정평가상 근린생활시설(의원)로 파악되며 현재 공실입니다. 의료시설로 재임대하거나 다른 용도로 활용하려면 실제 허용 용도와 시설 상태 등을 확인해야 합니다.
• 도로. 부지 북서측은 왕복 2차선 도로, 남동측은 폭 약 10미터 보행자도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 중로2류와 소로1류에 접하고, 공시지가는 1,987,000원/㎡입니다. 토지면적 1,029.3㎡는 부지 정보로, 해당 403호의 전유면적이나 독점 소유 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 환금성. 근린생활시설이면서 공실이고 6회 유찰되었습니다. 재임대 가능성, 임대료 수준, 관리비 부담, 향후 매각수요를 확인하지 않으면 가격이 크게 낮아졌더라도 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 원본 확인. 주식회사코람코자산신탁 명의의 신탁원부 제2021-1780호를 확인하고 신탁 목적·수익자·처분 권한·임대차 권한을 검토하세요. 등기상의 신탁주의사항도 함께 확인해야 합니다.
• 매각 범위 확인. 사건 용도는 대지로 표시되어 있지만 해당 부동산은 집합건물 4층 403호이며 감정상 근린생활시설입니다. 매각물건명세서·건축물대장·집합건물 등기부를 대조해 전유부분과 대지권 및 매각 대상 범위를 확인하세요.
• 공실·점유 확인. 감정평가 당시 공실인 것으로 조사되었으나 입찰 직전 실제 점유상태, 임차계약 존재 여부 및 시설 내부 상태를 재확인하세요.
• 상업용 시설 재임대 가능성. 의원 용도의 근린생활시설이므로 주변 임대수요, 허용 용도, 시설 복구·변경에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
• 최근 거래와 임대수익 검증. 감정가 대비 할인율에 의존하지 말고, 유사한 근린생활시설의 실제 거래가격, 공실 기간, 예상 임대료 및 유지비용을 비교해 입찰가를 판단하세요.
• 관리비·세금 확인. 공실 상태에서도 관리비가 발생할 수 있습니다. 관리비 체납, 공용부분 관련 부담, 당해세 및 배당에 영향을 미칠 항목을 점검하세요.
• 회차 시나리오 검토. 현재 최저가 40,141,000원과 추가 유찰 시 가정가격 32,112,800원, 25,690,240원을 비교하되, 더 낮은 최저가가 실제 매수 기회나 적정 시세를 보장하는 것은 아닙니다.
• 등기·배당 원본 대조. 원효새마을금고의 근저당과 나주시 압류, 경매개시결정의 말소 범위를 등기부·매각물건명세서·배당 관련 서류로 재확인하세요.

맺으며 — “감정가의 23% ≠ 시세의 23%”

이 사건에서 가장 눈에 띄는 것은 6회 유찰과 40,141,000원이라는 낮아진 최저매각가입니다. 원효새마을금고의 근저당권은 말소기준권리이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고가 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 권리상 인수액이 없다는 사실과 투자 위험이 낮다는 판단은 별개입니다. 현재 등기상 수탁자 소유의 신탁 부동산이고, 감정평가상 근린생활시설(의원)인 해당 호실은 공실이며, 이미 여러 차례 유찰되었습니다. 주변 상가지대의 성숙도도 낮은 편으로 조사되었습니다.

비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않는 상황에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 신탁원부·실제 매각 범위·점유 현황·재임대 가능성·환금성을 검증하기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐가 아니라, 취득한 뒤 실제로 사용·임대·매각할 수 있는 가치가 얼마인가입니다.