광주지방법원 2025타경3508. 나주혁신도시 빛가람동 가람로자벨빌딩 4층 403호입니다. 경매 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 이 호실의 이용상태는 근린생활시설(의원)이며 현재 공실입니다. 등기 흐름의 기준점은 2021년 12월 29일 접수된 원효새마을금고 근저당 채권최고액 10,000,000원입니다. 같은 날 그 뒤 접수된 코람코자산신탁 명의의 신탁등기가 있고, 이후 나주시 압류와 경매개시결정이 이어집니다.
현재 최저매각가는 50,176,000원으로 감정가 175,000,000원의 28.67% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 상가는 주거용 부동산보다 공실·업종 적합성·상권 수요에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 특히 감정평가에서 주변 상가지대 성숙도가 낮은 편이고 본건은 공실로 확인됐기 때문에, 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 치환하기보다 실제 임대·매매 수요를 보수적으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3508 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 284-2 가람로자벨빌딩주건축물제1동 4층 403호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(의원) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 · 사용승인일 2015.11.6 |
| 현재 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 50,176,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원효새마을금고 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 원효새마을금고 근저당
임차인 없음. 예상배당표상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 등기 데이터에서는 말소기준인 원효새마을금고 근저당과 그 이후의 나주시 압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다. 현재 소유권은 주식회사코람코자산신탁 명의의 신탁 상태이므로, 등기상 부기된 주의사항대로 신탁의 목적·수익자·신탁재산의 관리 및 처분 조건은 신탁원부까지 확인하는 것이 중요합니다.
② 가격 — 5회 유찰을 ‘시세 할인’으로 단정하지 말 것
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 50,176,000원 | 28.67% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 40,140,800원 | 22.94% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 32,112,640원 | 18.35% | 0원 |
현재 회차는 감정가 175,000,000원에서 50,176,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 감정평가상 실제 이용상태는 의원 용도의 근린생활시설이고 현재 공실입니다. 주변도 근린생활시설 위주의 상가지대이나 성숙도가 낮은 편으로 평가됐습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,303,168원 |
| 1. 근저당 · 원효새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 38,872,832원 |
현재 최저가 50,176,000원 가정 시 원효새마을금고 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되고 예상 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여는 38,872,832원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주혁신도시 내 빛가람동 행정복지센터 남동측 인근. 주위는 근린생활시설 등이 주종을 이루는 상가지대이나 성숙도는 낮은 편입니다.
- 교통. 나주혁신도시에 이르는 간선도로망이 정비돼 있고 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 현재 이용. 4층 403호는 근린생활시설 중 의원 용도이며 현재 공실입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2015.11.6. 급배수 위생설비·소화전·화재탐지·스프링클러·승강기·지하주차장이 있습니다.
- 도로. 북서측 왕복 2차선 도로, 남동측 약 10미터 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구. 토지면적 1,029.3㎡, 공시지가 1,987,000원/㎡, 평지·가로장방형 상업용 부지입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 5회 유찰된 공실 근린생활시설이고 주위 상가지대 성숙도도 낮은 편으로 평가돼, 재매각·임대수요를 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유자가 코람코자산신탁인 신탁 부동산입니다. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조건을 신탁원부와 대조하세요.
- 공실 원인 확인. 403호는 의원 용도의 근린생활시설이지만 현재 공실입니다. 실제 임대수요와 공실 기간·관리상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰률 착시 경계. 최저가가 감정가의 28.67%라도 이를 곧바로 시세 대비 할인으로 해석하지 마세요. 5회 유찰 자체가 수요 부족의 신호일 수 있습니다.
- 상권 점검. 감정평가에서 주변 상가지대의 성숙도가 낮은 편으로 평가됐습니다. 동일 건물·인근 상가의 공실과 실제 영업상태를 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 현재 공실로 평가됐더라도 매각기일 전 실제 점유상태와 미납 관리비 등 현황은 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 것은 공실을 누가 채우느냐
이 물건의 권리 구조에서 가장 눈에 띄는 숫자는 예상 인수 0원입니다. 원효새마을금고 근저당 10,000,000원은 현재 최저가뿐 아니라 6회·7회 유찰 시나리오에서도 전액 배당됩니다. 임차인도 없습니다. 다만 이 안전성만 보고 가격을 평가하면 핵심을 놓칩니다. 5회 유찰 끝에 감정가의 28.67%까지 내려왔고, 감정평가상 403호는 현재 공실인 의원 용도의 근린생활시설이며 주변 상가지대도 성숙도가 낮은 편입니다.
따라서 이 사건의 결론은 “권리는 비교적 단순하지만, 환금성은 보수적으로”입니다. 낮은 최저가 자체보다 신탁원부 확인, 공실 해소 가능성, 실제 상가 수요와 재매각 가능성을 먼저 검증해야 합니다. 이 세 가지가 확인되지 않는다면 5회 유찰이라는 숫자는 할인폭이 아니라 시장 수요의 경고 신호로 보는 편이 안전합니다.
