광주지방법원 2025타경3508. 나주혁신도시 빛가람동에 위치한 가람로자벨빌딩 제1동 3층 304호입니다. 사건의 용도 표기는 '대지'이지만, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가서에서는 해당 호실을 근린생활시설(의원)로 설명하고 있습니다. 건물은 2015년 11월 6일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다. 감정평가 당시 해당 근린생활시설은 공실로 조사됐습니다.

이 사건의 특징은 낮은 최저매각가와 복잡하게 보이는 소유권 흐름이 공존한다는 점입니다. 종전 신탁과 근저당권의 말소, 법인 간 매매, 새로운 근저당권 설정, 코람코자산신탁으로의 소유권이전 신탁, 나주시 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 매각으로 소멸하는 담보권과 압류는 구분되지만, 신탁원부에 따른 관리·처분 권한 및 임대차 관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

부지면적 1,029.3㎡는 토지 전체에 관한 사항으로, 304호가 단독으로 취득하는 면적을 뜻하지 않습니다. 실제 매각 대상의 전유부분 및 대지권 범위는 매각목록과 등기 원본을 대조해야 합니다.

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁 확인이 핵심

말소기준권리는 2021.12.29 접수된 원효새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이며 채무자는 지디글로벌주식회사입니다. 해당 근저당권은 경매 매각에 따른 말소 대상이고, 이후 설정된 나주시 압류 및 임의경매개시결정 등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

종전에 유한회사주산 소유 당시 설정된 전북은행 근저당권은 2019.09.23 이미 말소됐습니다. 무궁화신탁으로 이전된 종전 신탁등기도 2021.12.28 말소됐으며, 이후 지디글로벌주식회사로 소유권이 이전됐습니다.

임차인 관계. 확인된 임차인은 0명이며, 감정평가서상 근린생활시설은 공실입니다. 현재 확인된 대항력 임차인 보증금 인수액은 없습니다. 다만 감정 당시 공실이라는 조사 결과가 매각기일까지의 점유 상태나 과거 임대차 관계를 확정하는 것은 아닙니다. 특히 신탁회사 명의 부동산이므로 실제 임대차계약 존재 여부, 계약 권한 및 점유 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 22.94%, 시세 할인율은 미확정

이 물건은 6회 유찰을 거쳐 최저매각가가 49,546,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 216,000,000원의 22.94% 수준입니다. 숫자만 보면 하락 폭이 크지만, 이것은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 현재 근린생활시설 304호의 최근 실거래가격이나 최근 12개월 거래 평균과 직접 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않습니다.

회차별 가격 시나리오

7회·8회 유찰 시 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며 확정 매각가격이 아닙니다. 미배당은 현재 확인된 채권액을 기준으로 산정한 추정 결과입니다. 실제 배당은 세금, 집행비용, 채권 신고 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 확인된 인수액을 반영한 실질취득금액은 최저가와 같은 49,546,000원입니다. 다만 이는 낙찰대금에 확인된 인수액만 더한 금액으로, 취득세·등기비용·미납 관리비·시설 정비비용 등은 포함하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 49,546,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.6%를 적용한 추정치입니다. 나주시 압류와 관련한 당해세 등 조세채권 및 임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다. 따라서 소유자 교부 예상액 38,254,172원은 확정 금액이 아니며, 실제 배당 순위와 금액에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 나주혁신도시 빛가람동 행정복지센터 남동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설이 주종을 이루는 상가지대이나, 감정평가서에서는 상가지대의 성숙도가 낮은 편이라고 설명하고 있습니다.
• 교통. 나주혁신도시로 연결되는 간선도로망이 정비돼 있고 차량 접근이 용이합니다. 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 외장타일 및 드라이비트 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 바닥은 콘크리트 마감, 창호는 강화유리새시창입니다.
• 설비. 기본적인 급배수 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비 및 지하 주차장이 있습니다.
• 토지 및 도로. 전체 부지는 1,029.3㎡로 장방형의 평탄한 근린생활시설 부지입니다. 북서측은 왕복 2차선 도로, 남동측은 폭 약 10m의 보행자도로와 접합니다.
• 용도지역 및 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·가축사육제한구역 등에 해당하며, 중로2류 및 소로1류와 접합니다. 토지 공시지가는 1,987,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 공실 상태이므로 실제 내부 설비의 가동 상태와 의원 용도에 필요한 시설 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 일반 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설이며, 감정평가상 공실이고 주변 상가지대의 성숙도가 낮습니다. 따라서 향후 임차인 확보와 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상의 정확한 범위. 사건 용도는 '대지'로 표기돼 있으나 등기상 집합건물이고 감정상 3층 304호 근린생활시설입니다. 매각목록에서 전유부분, 대지권, 토지 지분 및 포함 시설을 반드시 확인해야 합니다.
• 신탁원부 열람. 주식회사코람코자산신탁의 신탁원부 제2021-1779호를 확인해 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한 및 임대차 관련 조항을 검토해야 합니다.
• 말소기준 및 신탁 순위. 원효새마을금고 근저당권 접수번호 40714와 코람코자산신탁 신탁등기 접수번호 40716을 등기 원본과 대조하고, 경매 매각에 따른 신탁등기 정리 관계를 확인해야 합니다.
• 점유 및 임차인 확인. 감정평가상 공실이고 확인된 임차인은 없지만, 현장 방문 및 현황조사서와 매각물건명세서 대조를 통해 실제 점유와 계약 관계를 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 나주시 압류등기는 매각으로 소멸할 것으로 예상되지만, 체납세금과 당해세의 배당 우선순위에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 최근 시세 검증. 감정가와 비교한 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 말고, 같은 건물 또는 주변의 유사한 근린생활시설 매매·임대 사례를 확인해야 합니다.
• 공실 및 시설 확인. 의원 용도로 평가된 근린생활시설이 현재 어떤 상태인지 확인하고, 재임대 또는 다른 허용 용도로 사용하기 위한 시설 정비와 비용 부담을 검토해야 합니다.
• 미납 관리비. 집합건물의 공용부분 관리비 체납 여부와 향후 부담할 관리비 수준을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 유찰 원인 점검. 6회 유찰은 사실이지만 그 원인이 특정된 것은 아닙니다. 권리문제, 임대수요, 시설 상태, 적정 가격 등 실제 유찰 배경을 다각도로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 및 매각조건. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각공고의 특별매각조건을 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 23% ≠ 시세의 23%”

이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 216,000,000원, 현재 최저매각가 49,546,000원, 6회 유찰. 확인된 임차인은 없고, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 원효새마을금고 근저당권과 그 이후의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 물건의 성격이 중요합니다. 이 부동산은 감정평가상 공실인 근린생활시설(의원)이고, 주변 상가지대의 성숙도가 낮은 편입니다. 소유권에는 신탁관계가 개입돼 있어 신탁원부 및 매각 조건의 확인이 필수입니다. 최근 실거래 시세와의 비교도 확정되지 않았으므로 가격이 크게 내려왔다는 사실만으로 투자 매력이 충분하다고 볼 수 없습니다.

결론은 '가격 판단 보류·신탁 및 환금성 확인 우선'입니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 많이 유찰됐느냐가 아니라, 49,546,000원을 투입해 실제로 활용하거나 임대하고, 나중에 처분할 수 있는 가치가 얼마인지를 검증하는 데 있습니다. 권리의 말소 구조는 비교적 분명하지만, 신탁관계와 사업용 부동산의 환금성 검증이 완료되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.