광주지방법원 2025타경3508. 나주혁신도시 빛가람동 가람로자벨빌딩 3층 304호입니다. 사건 표기는 대지이고, 등기사항전부증명서는 집합건물이며 감정 이용상태는 근린생활시설(의원), 현재 공실입니다. 감정가는 216,000,000원인데 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 61,932,000원으로 감정가의 28.67%까지 내려왔습니다.
권리구조의 기준점은 2021.12.29. 설정된 원효새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고, 이후 2024.05.24. 나주시 압류와 2025.06.12. 원효새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 전북은행 근저당 2건과 무궁화신탁 등기는 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3508 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 284-2 가람로자벨빌딩주건축물제1동 3층304호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 근린생활시설(의원) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 · 사용승인일 2015.11.6 |
| 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 61,932,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원효새마을금고 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.12.29. 원효새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액 10,000,000원, 채무자는 지디글로벌주식회사입니다. 그 이후 설정된 나주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 싸 보이지만 시세 비교 근거는 없다
현재 최저가는 61,932,000원으로 감정가 216,000,000원의 28.67%입니다. 다만 이 물건은 이미 5회 유찰됐고, 감정평가서상 주위 상가지대의 성숙도도 낮은 편이며 현재 공실입니다. 실거래 비교자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 61,932,000원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 49,545,600원 | 0원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 39,636,480원 | 0원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 6회·7회 유찰 시나리오에서도 원효새마을금고 채권 10,000,000원은 전액 배당되고 계산상 미배당과 매수인 인수는 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 채권 부족보다 공실 근린생활시설의 실제 가치와 환금성에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,932,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,514,776원 |
| 2. 근저당 · 원효새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 50,417,224원 |
현재 최저가 61,932,000원 가정 시 원효새마을금고 채권은 전액 배당되고, 50,417,224원이 소유자 교부로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산이며, 등기에는 나주시 압류가 존재하므로 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주혁신도시 내 빛가람동 행정복지센터 남동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설이 주종을 이루는 상가지대이나 성숙도는 낮은 편입니다.
- 교통. 나주혁신도시에 이르는 간선도로망이 정비돼 있고 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 3층 304호는 근린생활시설 중 의원으로 이용되는 호수이나 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 기본 급배수 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비와 지하 주차장이 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,029.3㎡, 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며 공시지가는 1,987,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 왕복 2차선 도로, 남동측 보행자도로에 접하고 중로2류와 소로1류에도 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 수탁자는 주식회사코람코자산신탁입니다. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인 점검. 감정가 216,000,000원에서 5회 유찰돼 61,932,000원까지 내려온 물건입니다. 가격 하락 자체보다 반복 유찰의 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정 당시 의원 용도의 근린생활시설이 현재 공실입니다. 내부 상태와 실제 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 나주시 압류 확인. 2024.05.24. 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으나 실제 배당과 조세 관련 사항은 원본을 대조해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가 61,932,000원이 시장가 대비 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.
맺으며 — “28.67%”보다 중요한 것은 5회 유찰의 이유
권리만 보면 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 확인된 임차인은 없으며 계산상 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 난점은 권리보다 가격 검증과 환금성입니다. 감정가 216,000,000원에서 5회 유찰돼 61,932,000원까지 내려왔고, 현재 공실이며 주변 상가지대의 성숙도도 낮은 편입니다. 여기에 현 소유자가 신탁회사라 신탁원부 확인도 빠뜨릴 수 없습니다. 권리 인수는 0원이지만, 가격이 싸다는 결론은 아직 내릴 수 없는 물건입니다.
