광주지방법원 2025타경3508. 나주혁신도시 빛가람동의 가람로자벨빌딩 5층 502호입니다. 감정평가상 이 호실은 근린생활시설 중 의원 용도이며 현재는 공실입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 건물은 2015년 11월 6일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 감정가 285,000,000원에서 5회 유찰돼 현 최저매각가는 81,716,000원까지 내려왔습니다.
권리 흐름의 기준은 2021.12.29. 원효새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 그 뒤 순번으로 주식회사코람코자산신탁 앞으로 신탁 소유권이전이 등기됐고, 이후 나주시 압류와 원효새마을금고의 임의경매개시결정이 붙었습니다. 배당 계산상 원효새마을금고 채권최고액 10,000,000원은 현 최저가에서도 전액 배당되며 미배당과 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3508 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 284-2 가람로자벨빌딩주건축물제1동 5층 502호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(의원) · 현재 공실 |
| 현재 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 81,716,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원효새마을금고 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 · 사용승인일 2015.11.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 신탁원부는 확인
임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않습니다. 2021.12.29. 원효새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 나주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2015년 전북은행 근저당 2건은 이미 2019.09.23. 말소됐습니다.
② 가격 — 5회 유찰됐지만 ‘시세 대비 저렴’ 판단은 보류
현재 최저매각가는 81,716,000원으로 감정가 285,000,000원의 28.67% 수준입니다. 6회 유찰 시 65,372,800원, 7회 유찰 시 52,298,240원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 81,716,000원 | 28.67% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 65,372,800원 | 22.94% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 52,298,240원 | 18.35% | 0원 |
다만 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 특히 감정평가서가 주위 상가지대의 성숙도가 낮은 편이라고 적시하고, 대상 호실도 현재 공실인 만큼 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트가 크다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,716,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,870,888원 |
| 2. 근저당 · 원효새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 69,845,112원 |
현 최저가 기준 원효새마을금고 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여 69,845,112원은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주혁신도시 내 빛가람동 행정복지센터 남동측 인근으로, 주변은 근린생활시설이 주종을 이루는 상가지대입니다. 다만 상가지대의 성숙도는 낮은 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 나주혁신도시에 이르는 간선도로망이 정비돼 있고 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 해당 502호는 근린생활시설 중 의원 용도이나 현재 공실입니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 2차선 도로, 남동측으로 폭 약 10미터의 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 소로1류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 1,987,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유자가 주식회사코람코자산신탁이고 신탁 주의사항이 등기돼 있으므로, 신탁원부의 목적·수익자·관리·처분 조항을 원문으로 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가 당시 현재 공실로 조사됐습니다. 현장 사용상태와 실제 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 28.67%까지 내려왔어도 실거래 비교자료가 없으므로 주변 근린생활시설 매매·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 상권 확인. 주위 상가지대 성숙도가 낮은 편이라는 평가가 있으므로 공실기간과 임차수요를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서와 배당 관련 원자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “29%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건은 감정가 285,000,000원에서 5회 유찰돼 81,716,000원까지 내려왔고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 숫자만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 판단의 중심은 현재 공실인 근린생활시설이라는 점, 주위 상권 성숙도가 낮은 편이라는 감정평가, 그리고 신탁 소유관계와 신탁원부 확인입니다. 실거래 비교 근거가 없는 상태에서 할인율만으로 싸다고 결론 내리기보다, 권리는 확인 가능하되 가격과 환금성은 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
