광주지방법원 2025타경3508. 나주시 빛가람동 가람로자벨빌딩 5층 502호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이지만, 등기상 집합건물이고 감정평가상 해당 호실은 근린생활시설(의원)로 분류되어 있습니다. 건물은 2015년 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며, 감정 당시 해당 근린생활시설은 공실이었습니다. 주거용 아파트나 일반적인 나대지 경매로 접근해서는 안 되는 이유입니다.

눈길을 끄는 것은 가격입니다. 감정가 285,000,000원에서 현재 최저매각가 65,373,000원까지 하락했습니다. 하지만 6회 유찰이라는 결과는 낮은 가격만큼이나 그동안 매각이 성립하지 않았다는 사실도 보여줍니다. 실거래 비교가격 없이 감정가와 최저가만 놓고 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁 확인이 핵심

권리분석의 출발점은 2021.12.29 설정된 원효새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고, 이를 말소기준권리로 하여 이후 등기된 나주시 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거 주식회사전북은행의 근저당권과 주식회사무궁화신탁의 신탁등기는 이미 말소된 이력입니다. 따라서 과거 거액의 공동담보 근저당권을 현재 인수해야 할 채무로 합산해서는 안 됩니다.

확인된 임차인은 0명입니다. 감정평가상 공실로 조사되어 임차보증금 인수액은 산정되지 않았습니다. 따라서 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 공실이라는 사실만으로 현장 점유, 미등기 임차관계, 신탁 관련 임대차의 존재 여부까지 완전히 확인된 것은 아니므로 입찰 직전 현황조사와 점유관계를 다시 대조해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가의 23%가 곧 시장가의 23%는 아니다

현재 최저매각가 65,373,000원은 감정가 285,000,000원의 약 22.94%입니다. 6회 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만, 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 현재 매매시장에서 해당 호실이 얼마에 거래되는지와는 다른 문제입니다.

유찰 후 회차의 가격은 시나리오 금액이며 확정된 매각가격이나 매각기일을 의미하지 않습니다.

등기상 지디글로벌주식회사가 2021.12.28 소유권을 이전받을 때 기재된 거래가액은 429,300,000원입니다. 다만 이는 과거 소유권이전 당시 금액으로, 현재 시세를 보여주는 최근 실거래 평균이나 최신 매매사례가 아닙니다. 이 금액을 현재 호실의 시장가치로 사용해 저평가 여부를 판단할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 65,373,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,576,714원을 제외한 뒤 원효새마을금고에 10,000,000원이 배당되고, 계산상 소유자에게 53,796,286원이 남습니다. 신청채권자의 산정 미배당액은 0원입니다.

집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 나주시 압류와 관련된 조세채권의 실제 금액·법정기일·배당순위를 별도 확인해야 하므로, 소유자 잔여금이 실제로 이 금액대로 확정된다는 의미는 아닙니다. 잔여금은 매수인에게 교부되는 금액이 아닙니다.

④ 추가 유찰 시 배당과 인수 구조

이 사건은 확인된 임차보증금 인수가 없기 때문에 현재 배당 시나리오에서 낙찰가가 내려가도 매수인에게 이전되는 인수금은 0원으로 산정됩니다. 다만 세금·취득비용·점유관계와 신탁원부 확인에 따른 변수는 별개의 문제입니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 나주혁신도시 내 빛가람동 행정복지센터 남동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대이며, 감정상 상권 성숙도는 낮은 편으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 나주혁신도시로 이어지는 간선도로망이 정비되어 있고 본건까지 차량 접근이 용이합니다. 인근 시내버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 기본 급배수·위생설비, 소화전·화재탐지·스프링클러, 승강기 및 지하주차장 설비가 있습니다.
• 이용상태. 경매 대상인 5층 502호는 의원 용도의 근린생활시설로 파악되며 감정 당시 공실입니다. 실제 입점 가능 업종과 내부 시설 상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 북서측 왕복 2차선 도로와 남동측 보행자도로에 접합니다.
• 토지. 부지 전체 면적은 1,029.3㎡이고 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 해당 면적은 502호의 전유면적이나 단독 소유 토지면적을 의미하지 않습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 해당합니다. 공시지가는 1,987,000원/㎡로 기재되어 있으며, 이는 개별 호실의 시장 매매가격이 아닙니다.
• 공부 및 위반사항. 감정상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 근린생활시설 중에서도 의원 용도인 상층부 공실입니다. 입지와 차량 접근성만으로 임대수요를 확정할 수 없으며, 6회 유찰 이력을 고려해 매도 가능 가격과 수요층을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 원문. 신탁원부 제2021-1782호의 목적, 수익자, 담보권 설정·처분 권한, 신탁 종료 및 경매 시 처리 관계를 확인하세요. 근저당권 설정과 신탁등기가 모두 2021.12.29에 접수된 점도 원본 등기 순서와 함께 대조해야 합니다.
• 매각 범위. 사건 용도 표시와 감정상 이용 용도가 서로 다른 만큼 5층 502호 전유부분, 대지권, 부속 권리 및 매각 제외 사항을 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 점유관계. 감정 당시 공실로 파악되었지만, 입찰 전 현장에 실제 점유자가 없는지, 임대차나 사용승낙 관계가 있는지 다시 확인하세요.
• 조세채권. 나주시 압류의 원인·체납액·법정기일과 우선순위를 확인하세요. 예상배당 계산에서 별도 세금이 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
• 상업시설 시세. 감정가 할인율보다 동일 건물 및 인근 유사 근린생활시설의 최근 거래가격과 매물 가격을 우선 확인하세요.
• 임대수익. 5층 의원 용도 호실의 현실적인 임대료, 공실기간, 임차수요, 업종 변경 가능성, 내부 설비 및 시설비를 확인하세요.
• 관리비. 공실 기간 동안의 체납 관리비, 공용부분 부담 가능성, 승강기·냉난방 및 공용시설 관리비를 관리주체와 대조하세요.
• 건물 상태. 사용승인 이후 건물의 유지관리 상태, 누수·설비 고장, 내부 원상복구 및 시설 보수 필요성을 현장에서 확인하세요.
• 입찰 자금. 최저매각가 65,373,000원 외에 입찰보증금, 취득세, 등기비용, 명도·보수비용 및 보유비용을 별도로 준비해야 합니다. 실제 입찰보증금은 매각공고에서 확인하세요.
• 회차 확인. 현재 매각기일은 2026.11.03입니다. 추가 유찰 시나리오는 가정일 뿐이므로 변경된 최저가와 매각기일은 법원 공고를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 집합건축물대장을 직접 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 23%”보다 중요한 것

이 물건의 강점은 분명합니다. 감정가 285,000,000원에서 현재 최저매각가 65,373,000원까지 낮아졌고, 확인된 임차인은 없으며 산정상 매수인 인수금도 0원입니다. 말소기준권리는 원효새마을금고 근저당권으로 특정되어 있습니다.

하지만 6회 유찰된 상업시설이라는 점을 가볍게 볼 수 없습니다. 감정상 공실인 의원 용도 호실이고, 주변 상가지대의 성숙도도 낮은 편으로 평가되어 있습니다. 무엇보다 해당 호실의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

또한 등기상 소유자가 주식회사코람코자산신탁인 만큼 신탁원부의 내용과 경매에 따른 권리 정리 관계를 확인해야 합니다. 매수인 인수액이 0원으로 산정된다는 점과 모든 법률적·실무적 위험이 없다는 판단은 서로 다릅니다.

결론은 가격만으로 즉시 입찰하기보다 신탁관계와 환금성을 먼저 확인하는 보수적 접근입니다. 실제 임대료와 매도 가능한 가격이 확인되어야 현재 최저가 65,373,000원에 투자상 이점이 있는지 평가할 수 있습니다. 권리상 긍정 요소는 있으나, 공실·신탁·다회 유찰·시세 검증 부족으로 종합 판단은 신중해야 합니다.