광주지방법원 2025타경3508. 나주시 빛가람동 가람로자벨빌딩 4층 404호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(의원)이고 현재는 공실입니다. 등기 흐름의 중심은 2021.12.29. 설정된 원효새마을금고의 근저당권 10,000,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2024.05.24. 나주시 압류와 2025.06.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시나리오에서 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 유형은 아닙니다. 2021.12.29. 지디글로벌주식회사에서 주식회사코람코자산신탁으로 소유권이전 신탁이 이루어졌고, 등기에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 신탁주의사항이 붙어 있습니다. 임차인은 없지만 신탁부동산이라는 점 자체가 입찰 전 원본 확인의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3508 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 284-2 가람로자벨빌딩주건축물제1동 4층404호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(의원) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 · 사용승인일 2015.11.6 |
| 현재 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 72,541,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원효새마을금고 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 신탁원부 확인
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2021.12.29. 원효새마을금고 근저당권 10,000,000원이며, 이후 나주시 압류와 원효새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 원효새마을금고는 10,000,000원 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 253,000,000원에서 5회 유찰
현재 최저매각가는 72,541,000원으로, 감정가 253,000,000원의 28.67% 수준입니다. 5회 유찰된 현재 회차 이후에도 시나리오는 6회 유찰 시 58,032,800원, 7회 유찰 시 46,426,240원으로 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 72,541,000원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 58,032,800원 | 0원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 46,426,240원 | 0원 | 0원 |
낮아진 최저가 자체는 눈에 띄지만, 이 물건은 근린생활시설(의원)·현재 공실이고 감정평가서가 주변 상가지대의 성숙도를 낮은 편으로 평가하고 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 판단하기보다 실제 임대수요·공실 해소 가능성·향후 매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,541,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,705,738원 |
| 1. 근저당 · 원효새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 60,835,262원 |
현재 회차 가정에서는 원효새마을금고 채권 10,000,000원이 전액 배당되고 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 실제 배당은 당해세 등으로 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주혁신도시 내 빛가람동 행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 등이 주종을 이루는 상가지대입니다.
- 상권. 주변 상가지대는 형성되어 있으나 감정평가서상 성숙도는 낮은 편입니다.
- 교통. 나주혁신도시에 이르는 간선도로망이 정비되어 있고 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 현재 이용. 해당 404호는 근린생활시설 중 의원 용도이며 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2015.11.6입니다. 급배수 위생설비·소화전·화재탐지·스프링클러·승강기·지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복2차선 도로, 남동측으로 노폭 약 10미터의 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 토지면적은 1,029.3㎡, 공시지가는 1,987,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유자가 주식회사코람코자산신탁이며 신탁주의사항이 등재되어 있습니다. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 원문으로 확인하세요.
- 공실 원인 확인. 근린생활시설(의원)인데 현재 공실입니다. 현장 방문으로 내부 상태와 장기 공실 여부, 실제 임대수요를 확인하는 것이 중요합니다.
- 5회 유찰 해석. 최저가는 72,541,000원까지 내려왔지만 반복 유찰 자체가 수요·환금성 점검 신호입니다.
- 배당 확인. 현재 가정상 원효새마을금고 10,000,000원은 전액 배당되고 인수액은 0원이지만 실제 배당표와 당해세 여부를 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없고 현재 공실로 평가되어 있으나 입찰 직전 현황조사와 현장 점유상태를 다시 대조하세요.
- 용도·영업 가능성 확인. 일반상업지역의 근린생활시설인 만큼 향후 직접 사용 또는 임대를 염두에 둔다면 실제 가능한 업종과 상권 수요를 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 공실과 환금성”
이 사건은 배당 시나리오만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 원효새마을금고 근저당권 10,000,000원이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 현재 회차부터 7회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단의 무게중심은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 현재 공실인 근린생활시설이고 주변 상가지대의 성숙도가 낮은 편이며 이미 5회 유찰되었습니다. 여기에 현재 소유자가 주식회사코람코자산신탁인 신탁부동산이므로 신탁원부 확인도 필요합니다. 감정가 253,000,000원에서 최저가 72,541,000원까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 단정하지 말고, 공실 해소 가능성·실제 임대수요·환금성·신탁원부를 함께 확인한 뒤 접근하는 물건입니다.
