광주지방법원 2025타경3508. 전남 나주혁신도시 빛가람동의 가람로자벨빌딩 주건축물제1동 4층 404호입니다. 감정평가상 근린생활시설(의원)이며 현재 공실로 조사된 호실입니다. 사건 용도에는 '대지'로 표시되어 있지만 등기사항은 집합건물이고 감정평가 내용은 건물 내 개별 호실을 가리킵니다. 따라서 단독 토지 경매라고 해석해서는 안 되며 매각대상 호실과 대지권 범위를 매각물건명세서에서 직접 대조할 필요가 있습니다.

가격의 변화는 매우 큽니다. 감정가 253,000,000원에서 여섯 차례 유찰된 현재 최저매각가는 58,033,000원입니다. 그렇다고 시세의 23%에 살 수 있다는 뜻은 아닙니다. 감정평가액과 현재 시장에서 실현 가능한 매매가격은 서로 다를 수 있기 때문입니다. 특히 공실 상태와 반복 유찰을 함께 고려해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁관계는 확인

말소기준은 2021.12.29 접수된 원효새마을금고의 을구 4번 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이며, 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 발생한 2024.05.24 나주시 압류 및 2025.06.12 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 권리로 분석됩니다.

과거 전북은행 명의 근저당권이 두 건 있었지만 모두 2019.09.23 말소되었습니다. 따라서 이들 과거 근저당권의 채권최고액을 현재 매수인이 인수할 채무에 합산해서는 안 됩니다. 현재 권리분석에서 기준이 되는 근저당권은 원효새마을금고의 10,000,000원입니다.

② 가격 비교 — 감정가의 23%, 그러나 시세 할인은 미확인

현재 최저매각가는 감정가의 22.94% 수준입니다. 감정가와 비교하면 가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 실제 매수 가능 가격과 환금성을 고려하지 않고 매력적인 가격이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 가격 판단의 기준은 최초 감정가가 아니라 현재 거래 가능한 시세와 실제 임대수익 가능성이어야 합니다.

후속 유찰 가격은 회차별 예상 시나리오이며 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.

매수인 인수액이 없다는 전제에서, 현재 최저가로 낙찰받을 경우의 경매대금 기준 실질취득액은 58,033,000원입니다. 7회 유찰 시에는 46,426,400원, 8회 유찰 시에는 37,141,120원으로 낮아지는 구조입니다. 그러나 취득세, 법무비용, 명도비용, 관리비 등 실제 취득·보유 과정의 추가 비용은 별도로 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 58,033,000원 가정)

현재 최저매각가 58,033,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액 1,444,594원을 제외한 금액에서 원효새마을금고 근저당권의 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당됩니다. 계산상 잔여액은 46,588,406원입니다.

예상배당은 집행비용 및 확인된 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 추정입니다. 당해세·법정 우선채권 및 신탁 관련 배당관계 등은 실제 배당에서 영향을 줄 수 있습니다. 잔여액을 소유자에게 확정 지급한다는 의미는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 나주혁신도시 내 빛가람동 행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대이며 상권 성숙도는 낮은 편으로 평가되었습니다.
• 교통. 나주혁신도시로 연결되는 간선도로망이 정비되어 있고 차량 접근이 용이합니다. 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 사용승인일은 2015.11.06입니다. 급배수 위생설비, 소화전, 화재탐지설비, 스프링클러, 승강기 및 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 4층 404호는 근린생활시설 중 의원 용도로 기재되어 있으며 현재 공실입니다. 실사용을 위해서는 내부 시설 상태와 해당 업종의 입점 가능성을 확인해야 합니다.
• 도로. 건물 부지는 북서측 왕복 2차선 도로와 남동측 폭 약 10미터의 보행자도로에 접합니다. 토지는 평탄한 가로장방형의 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지 관련 공시지가는 1,987,000원/㎡입니다. 이는 개별 404호의 시장가격을 의미하지 않습니다.
• 공부·건축. 감정평가상 공부와 현황의 차이가 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 매각목록과 대지권 범위는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설의 환금성은 주변 상권, 실제 임차수요, 호실의 접근성과 용도 적합성에 영향을 받습니다. 현재 공실이며 6회 유찰된 만큼 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각대상과 용도 확인. 사건상 대지 표기와 등기상 집합건물·감정상 근린생활시설 표시를 대조해야 합니다. 정확한 404호의 건물·대지권 취득 범위를 매각물건명세서와 등기부로 확인하세요.
• 신탁원부 확인. 주식회사코람코자산신탁의 신탁원부 제2021-1781호를 열람해 신탁목적, 수익자, 임대차 권한 및 경매 매각에 따른 권리관계를 검토하세요.
• 임차인 및 공실 확인. 감정평가상 공실이지만 입찰 시점에도 실제 점유자가 없는지 현장에서 확인하세요. 매각물건명세서와 현황조사서의 점유관계도 대조해야 합니다.
• 실거래가격 검증. 인근 유사 근린생활시설의 실제 매매가격을 확인하고, 감정가가 아니라 최근 거래 사례를 기준으로 입찰가를 판단하세요.
• 임대수익 검증. 같은 건물 및 인근 유사 층·용도의 임대료, 공실률, 관리비, 임대차 계약 조건과 임차 수요를 확인하세요. 예상수익률은 공실 기간과 유지비를 반영해 계산해야 합니다.
• 6회 유찰 원인 점검. 반복 유찰의 배경에 가격 문제 외에 상권, 이용상태, 신탁관계, 매각대상이나 물건 자체의 문제가 있는지 조사하세요.
• 공동담보 관계. 원효새마을금고 근저당권에 공동담보목록 제2021-534호가 기재되어 있습니다. 공동담보 관계 및 관련 권리변동을 확인하세요.
• 체납 관리비·공과금. 공실 상가라도 관리비가 발생할 수 있습니다. 관리단에 공용부분 체납액, 관리비 부과 방식 및 시설 유지비를 확인하세요.
• 입찰 준비. 2026.11.03 매각기일의 진행 여부, 최저매각가격, 입찰보증금 및 매각조건을 법원 공고에서 최종 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 현장 상황을 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “감정가의 23%”가 곧 저평가를 의미하지는 않는다

나주 가람로자벨빌딩 404호는 숫자만 놓고 보면 매우 강한 할인 효과가 나타납니다. 253,000,000원이던 감정가에 비해 현재 최저매각가는 58,033,000원입니다. 여섯 차례 유찰로 감정가의 약 23%까지 하락했습니다.

권리구조에서는 긍정적인 점이 있습니다. 현재 확인된 임차인이 없고, 원효새마을금고 근저당권과 나주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액도 0원으로 분석됩니다.

하지만 신탁등기의 존재, 사건 용도와 감정상 이용상태의 차이, 현재 공실, 상권의 낮은 성숙도, 6회 유찰은 가볍게 볼 문제가 아닙니다. 감정가 대비 할인율은 크지만 현재 시세보다 저렴한지, 얼마의 임대수익을 낼 수 있는지, 향후 다시 팔 수 있는지는 확인이 필요합니다.

결론은 '권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성 판단은 보류'입니다. 입찰 전 신탁원부와 정확한 매각범위를 확인하고, 실거래가격 및 임대수익성을 검증하는 것이 우선입니다. 6회 유찰이라는 사실은 기회인 동시에 경고 신호입니다. 최저가가 충분히 낮아 보인다는 이유만으로 응찰하기보다는 공실·환금성 위험까지 반영한 가격 판단이 필요합니다.