63,796,000원
광주지방법원 2025타경33016. 전남 나주시 빛가람동 골드프라자 1동 1층 107호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 1층 107호는 근린생활시설(점포 또는 사무실)로 이용 중입니다. 감정가 178,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 63,796,000원, 감정가의 35.84% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건은 낮은 최저가만 보고 접근하기 어려운 점유·임차 확인형 물건입니다.
등기상 핵심은 2016.04.20. 설정된 광주웨슬리신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,260,000,000원이고 공동담보목록 제2016-153호가 기재돼 있습니다. 이후 같은 조합의 39,000,000원 근저당, 월드에셋대부주식회사 450,000,000원 근저당, 기술보증기금 127,500,000원 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33016 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 642-2 골드프라자 1동 1층107호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(점포 또는 사무실) |
| 소유자 | 김장일 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 63,796,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 575,250,697원 |
| 말소기준권리 | 2016.04.20. 광주웨슬리신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유관계는 별도 확인
2015.11.20. 산포농업협동조합 근저당권은 2016.04.20. 해지로 이미 말소됐고, 현재 분석의 말소기준은 같은 날 설정된 광주웨슬리신용협동조합 근저당권입니다. 2016.07.12. 추가 근저당, 2016.12.21. 월드에셋대부 근저당, 2022.08.19. 기술보증기금 가압류, 2025.06.18. 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 신고 10건, 확정적으로 안전한 것은 구분해야 한다
| 점유·임차인 | 사용부분 / 용도 | 전입·신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문명진 | 107호,108호 · 사무실 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박수인 | 알수없음 | 2024.04.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 씨씨텍,주명희 | 알수없음 | 2022.08.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 두경산업,이수혁 | 알수없음 | 2024.11.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 금풍개발,김민재 | 알수없음 | 2020.10.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김제식 | 알수없음 | 2024.08.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 장소연 | 알수없음 | 2020.03.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인 유한회사 금풍,장용운 | 알수없음 | 2020.03.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정민 | 501호 | 2023.06.12 | 12,000,000원 월 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 현황조사 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
날짜가 확인된 박수인, 주식회사 씨씨텍·주명희, 주식회사 두경산업·이수혁, 유한회사 금풍개발·김민재, 김제식, 장소연, 농업회사법인 유한회사 금풍·장용운, 이정민의 신고일은 모두 2016.04.20. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 문명진과 주거 점유는 기준일 자체가 확인되지 않아 같은 방식으로 처리할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,796,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,548,328원 |
| 1. 광주웨슬리신용협동조합 근저당 | 1,260,000,000원 | 62,247,672원 |
| 2. 광주웨슬리신용협동조합 추가 근저당 | 39,000,000원 | 0원 |
| 3. 월드에셋대부주식회사 근저당 | 450,000,000원 | 0원 |
| 4. 기술보증기금 가압류 | 127,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 1,876,500,000원 중 62,247,672원이 배당되고, 미배당액은 1,814,252,328원입니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유관계는 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람초교 동북측 인근의 상가지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 통행은 자유롭고 대중교통 사정은 보통입니다. 진입로 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 1층 107호는 근린생활시설(점포 또는 사무실)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상5층·지하1층이며 공동위생시설, 소방설비, 엘리베이터가 있습니다.
- 토지. 평탄한 상업용 건물부지이며 지목은 대, 토지면적 755.0㎡, 공시지가는 1,645,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·혁신도시개발예정지구·지구단위계획구역 등에 포함되고 대로3류·중로2류·노외주차장에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 상가지대 내 근린생활시설인 만큼 아파트와 달리 임대관계·공실·점포 수요에 따라 매각성과가 크게 달라질 수 있습니다. 감정평가에서도 임대관계는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 문명진 점유 확인. 107호·108호 사무실 사용으로 조사됐으나 전입 또는 사업자등록 기준일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 인수 0원으로 확정하면 안 됩니다.
- 주거 점유 확인. 매각물건명세서상 주거 점유 기록 역시 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 실제 점유자, 계약관계, 보증금, 확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 구분. 확인된 신고일이 말소기준 이후인 점유자는 대항력 없음으로 정리되지만, 각 신고가 실제 107호와 어떤 관계인지 현장에서 구분할 필요가 있습니다.
- 배당표와 점유위험 분리. 배당모델상 매수인 인수는 0원이지만, 이는 미상 점유자의 보증금 인수 가능성까지 확정적으로 제거한 값이 아닙니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 35.84%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없습니다. 주변 동일 상권·동일층 근린생활시설의 거래·임대료·공실을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·점유관계와 배당요구 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “63,796,000원”보다 먼저 볼 것은 미상 점유다
이 물건은 감정가 178,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 63,796,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2016.04.20. 광주웨슬리신용협동조합 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당모델에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 문명진과 주거 점유 기록은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
따라서 결론은 단순한 “4회 유찰 저가매수”가 아닙니다. 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가의 가격 우위를 검증할 수 없고, 근린생활시설이라는 용도 특성에 더해 다수 점유관계와 미상 임차 위험이 남아 있습니다. 등기상 후순위 소멸은 명확하지만, 점유관계가 해소되기 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.
