광주지방법원 2025타경33016. 나주시 빛가람동 골드프라자 1동 1층 109호입니다. 감정 이용상태는 1층 107·108·109·110호가 근린생활시설(점포 또는 사무실)이고, 이 물건도 그 범주에 포함됩니다. 감정가는 180,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 64,512,000원, 감정가의 35.84%입니다.
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2015년 산포농업협동조합 근저당은 2016.04.20 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 광주웨슬리신용협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 광주웨슬리신용협동조합의 추가 근저당, 월드에셋대부주식회사의 근저당, 기술보증기금 가압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33016 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 642-2 골드프라자 1동 1층109호 · 전라남도 나주시 그린로 204 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린생활시설(점포 또는 사무실) |
| 소유자 | 김장일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 64,512,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 575,250,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 정방형 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.04.20 을구 2번 광주웨슬리신용협동조합 근저당입니다. 을구 1번 산포농업협동조합 근저당은 같은 날 해지로 말소됐고, 2017년 나주시 압류와 2018년 국세 압류, 2018년 월드에셋대부 주식회사 경매개시결정도 이미 말소된 상태입니다. 말소기준 이후 존속하는 광주웨슬리신용협동조합 추가 근저당, 월드에셋대부주식회사 근저당, 기술보증기금 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — ‘0원 인수’를 확정하려면 여기부터 확인
| 점유자 | 부분 / 용도 | 전입신고 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문명진 | 107호,108호 · 사무실 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박수인 | 용도 미상 | 2024.04.30 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 씨씨텍,주명희 | 용도 미상 | 2022.08.12 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 두경산업,이수혁 | 용도 미상 | 2024.11.13 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 금풍개발,김민재 | 용도 미상 | 2020.10.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김제식 | 용도 미상 | 2024.08.26 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장소연 | 용도 미상 | 2020.03.03 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인 유한회사 금풍,장용운 | 용도 미상 | 2020.03.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정민 | 501호 | 2023.06.12 | 12,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 사법인 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
전입신고일이 확인된 점유자는 모두 2016.04.20 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 분류됩니다. 반면 문명진과 사법인은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 다만 문명진의 점유 부분은 명시상 107호·108호로, 이번 목적물인 109호와 다릅니다.
③ 가격 판단 — 35.84%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 별개
현재 최저매각가는 감정가 180,000,000원의 35.84%인 64,512,000원입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 하지만 동일 호실 또는 비교 가능한 실거래 가격은 확인되지 않아, 이 64,512,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 싸다”와 “시세 대비 싸다”를 구분해야 합니다. 전자는 사실이지만 후자는 입증되지 않았습니다. 특히 1층 근린생활시설이고 임대 관계가 미상이며 네 차례 유찰된 만큼, 가격 평가는 감정가 할인율보다 실제 임대료·공실·인근 상가 거래를 확인한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,512,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,561,216원 |
| 1. 근저당 · 광주웨슬리신용협동조합 | 1,260,000,000원 | 62,950,784원 |
| 2. 추가 근저당 · 광주웨슬리신용협동조합 | 39,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 월드에셋대부주식회사 | 450,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 127,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,876,500,000원 중 채권자 예상배당은 62,950,784원이며, 미배당액은 1,813,549,216원입니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 점유관계 미상 부분은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람초교 동북측 인근 상가지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 통행은 자유롭고 대중교통 사정은 보통입니다. 진입로 사정도 무난합니다.
- 이용상태. 1층 107·108·109·110호는 근린생활시설(점포 또는 사무실), 5층 501호는 근린생활시설(학원)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층·지하1층 건물이며 공동위생시설, 스프링클러·옥내소화전, 엘리베이터가 있습니다.
- 토지. 평탄한 상업용 건물부지이며 준주거지역입니다. 공시지가는 1,645,000원/㎡, 토지면적은 755.0㎡입니다.
- 도로·계획. 대로3류와 중로2류에 접하고, 지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대 관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 109호 점유자 특정. 호실 표시가 없는 점유정보 가운데 실제 109호 점유자가 누구인지 현장에서 우선 확인해야 합니다.
- 미상 점유자의 보증금·전입일. 사법인은 전입신고일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 가능성을 닫을 수 없습니다.
- 타 호실 정보 분리. 문명진은 107·108호, 이정민은 501호로 표시돼 있으므로 109호 권리판단과 혼합하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 35.84%라고 해서 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 실제 상가 거래·임대 조건을 확인해야 합니다.
- 배당표 해석. 채권 미배당액이 크더라도 말소기준 이후 권리의 미배당액과 매수인 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “35.84% 할인”보다 점유관계 확인이 먼저
이 물건의 등기권리 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 매각으로 정리되고, 배당모델상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 결론을 그대로 ‘안전’으로 확정하기에는 점유관계가 복잡합니다. 전입일이 확인된 점유자들은 말소기준보다 뒤라 대항력이 없지만, 전입일·보증금이 모두 미상인 점유자가 있고 여러 정보는 호실 자체가 특정되지 않았습니다.
또한 네 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 35.84%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래가 없어 시세 대비 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 결론은 단순합니다. 등기권리는 비교적 정리돼 있지만, 109호 실제 점유자와 임대조건을 확인하기 전에는 인수 0원을 확정하지 말 것. 이 물건의 승부처는 감정가 할인폭보다 점유관계와 실제 상가가치입니다.
