광주지방법원 2025타경33016. 나주시 빛가람동 골드프라자 1동 1층 108호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 1층 107·108·109·110호가 근린생활시설(점포 또는 사무실)입니다. 매각물건명세서 비고도 이 물건이 근린생활시설로 이용 중이라고 적고 있습니다.
등기부만 놓고 보면 기준점은 명확합니다. 현재 말소기준권리는 2016.04.20 광주웨슬리신용협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 근저당권·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당모형상 매수인 인수액 역시 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에는 전입일 또는 보증금이 확인되지 않은 점유자가 함께 나타나므로, 이 0원을 곧바로 최종 확정 인수액으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33016 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 642-2 골드프라자 1동 1층108호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 1층 근린생활시설(점포 또는 사무실) |
| 소유자 | 김장일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 64,512,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주웨슬리신용협동조합 / 575,250,697원 |
| 말소기준권리 | 2016.04.20 근저당권 · 광주웨슬리신용협동조합 · 채권최고액 1,260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
2015.11.20 산포농업협동조합 근저당권은 2016.04.20 해지로 이미 말소됐고, 2018년 월드에셋대부 주식회사의 임의경매개시결정도 이후 취소기각결정에 따라 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2016.04.20 광주웨슬리신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2016.07.12 근저당권 39,000,000원, 2016.12.21 월드에셋대부주식회사 근저당권 450,000,000원, 2022.08.19 기술보증기금 가압류 127,500,000원 및 2025.06.18 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — ‘대항력 없음’과 ‘미상’을 구분해야 한다
| 성명 / 명칭 | 점유부분·용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문명진 | 107호,108호 · 사무실 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박수인 | 알수없음 | 2024.04.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 씨씨텍,주명희 | 알수없음 | 2022.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 두경산업,이수혁 | 알수없음 | 2024.11.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 금풍개발,김민재 | 알수없음 | 2020.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김제식 | 알수없음 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장소연 | 알수없음 | 2020.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인 유한회사 금풍,장용운 | 알수없음 | 2020.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정민 | 501호 | 2023.06.12 | 12,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 금풍개 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 두경산 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
박수인, 주식회사 씨씨텍·주명희, 주식회사 두경산업·이수혁, 유한회사 금풍개발·김민재, 김제식, 장소연, 농업회사법인 유한회사 금풍·장용운, 이정민은 전입일이 2016.04.20 말소기준권리보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리됩니다. 반대로 전입일 자체가 확인되지 않은 문명진, 금풍개, 두경산은 대항력 有로 단정할 수도, 無로 단정할 수도 없습니다. 특히 문명진의 점유부분에 108호가 직접 포함돼 있다는 점이 이 사건의 실무상 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,512,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,561,216원 |
| 1. 근저당 · 광주웨슬리신용협동조합 | 1,260,000,000원 | 62,950,784원 |
| 2. 근저당 · 광주웨슬리신용협동조합 | 39,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 월드에셋대부주식회사 | 450,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 127,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,876,500,000원 중 현재 회차 예상 배당은 62,950,784원이고, 미배당은 1,813,549,216원입니다. 신청채권자 청구액 575,250,697원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형이며, 점유자의 보증금 승계 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 가격 판단 — 4회 유찰 자체가 ‘싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 64,512,000원으로 감정가 180,000,000원의 35.84%입니다. 5회 유찰 시 매각가는 51,609,600원, 6회 유찰 시 41,287,680원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 이 사건은 근린생활시설이고 임대관계가 미상이며, 108호를 포함한 점유관계에도 확인되지 않은 부분이 남아 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 부족합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람초교 동북측 인근 상가지대에 위치합니다.
- 이용. 1층 107·108·109·110호는 근린생활시설(점포 또는 사무실), 5층 501호는 근린생활시설(학원)으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 통행이 자유롭고 대중교통 사정은 보통이며, 진입로 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상5층·지하1층 건물이며 공동위생시설, 소방설비, 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 토지. 상업용 평지·정방형 토지이며 면적 755.0㎡, 공시지가 1,645,000원/㎡입니다.
- 계획. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 포함되고, 대로3류·중로2류·노외주차장에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 아파트가 아니라 근린생활시설로 이용되는 상가성 물건이며 이미 4회 유찰 상태입니다. 환금성은 주거용 집합건물과 같은 기준으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 108호 실제 점유자 확인. 문명진이 현황조사상 107호·108호 사무실을 점유하는 것으로 기재돼 있으므로 현장 점유와 계약관계를 직접 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 대항력 확인. 문명진·금풍개·두경산은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 주민등록·사업자등록·임대차계약·확정일자를 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 64,512,000원은 감정가의 35.84%지만 4회 유찰된 근린생활시설입니다. 할인율 자체는 시세 메리트의 증거가 아닙니다.
- 배당표의 0원 인수와 임차관계 분리. 등기권리 인수는 0원으로 계산됐지만, 미상 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 최종 실질취득비용은 별도로 검증해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대 관계는 미상입니다. 실제 임대료·관리비·공실 여부를 확인해 근린생활시설의 수익성을 직접 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·점유관계 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “35.84%”보다 중요한 것은 108호의 점유관계다
이 물건은 감정가 180,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 64,512,000원까지 내려왔습니다. 등기권리만 보면 2016.04.20 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸해 배당모형상 인수액도 0원입니다. 그러나 문명진이 108호를 포함해 점유하고 있고 전입일·보증금이 미상이며, 매각물건명세서에도 대항력 판정이 불가능한 점유자가 남아 있습니다.
여기에 물건 자체가 근린생활시설이고 이미 4회 유찰됐다는 점까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “싸서 들어가는 물건”이 아니라 “점유관계와 임대수익을 확인한 뒤에만 가격을 논할 수 있는 물건”입니다. 현재 단계의 우선순위는 최저가 계산이 아니라 108호 실제 점유·보증금·대항력 확인입니다.
