광주지방법원 2025타경33016. 나주시 빛가람동 골드프라자 1동 1층 110호입니다. 감정 이용상태상 1층 107·108·109·110호는 근린생활시설(점포 또는 사무실)로 이용되고 있습니다. 등기부상 소유자는 김장일이고, 핵심 말소기준권리는 2016년 4월 20일 광주웨슬리신용협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당권입니다. 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 최저매각가는 감정가 178,000,000원의 35.84%인 63,796,000원입니다. 가격만 보면 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 근린생활시설은 실제 임대상태와 점유관계가 수익성과 명도 난도를 좌우하므로, 110호에 누가 어떤 조건으로 점유하는지가 핵심 확인사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유관계는 별도 확인

2016년 4월 20일 설정된 광주웨슬리신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이후 설정된 같은 조합의 채권최고액 39,000,000원 근저당권, 기술보증기금의 127,500,000원 가압류, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 나주시 압류와 국 압류, 산포농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 점유·임차 관계 — 110호 특정 여부가 핵심

말소기준일은 2016.04.20입니다. 박수인, 주식회사 씨씨텍·주명희, 주식회사 두경산업·이수혁, 유한회사 금풍개발·김민재, 김제식, 장소연, 농업회사법인 유한회사 금풍·장용운, 이정민은 확인된 전입일이 모두 말소기준권리 이후이므로 조사자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 이정민은 보증금 12,000,000원·차임 500,000원이나 사용부분이 501호입니다.

반면 문명진은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고, 조사 사용부분은 107호·108호입니다. 따라서 이 사건 110호의 실질 인수위험을 확정하려면 110호 실제 점유자와 사용부분, 전입·사업자등록 시점, 보증금 조건을 서로 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 35.84%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 회차는 4회 유찰 상태로 최저매각가가 63,796,000원까지 내려왔습니다. 5회 유찰 시 시나리오는 51,036,800원, 6회 유찰 시에는 40,829,440원입니다. 다만 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,796,000원 가정)

채권 합계 1,426,500,000원 중 배당되는 채권액은 62,247,672원이며, 미배당액은 1,364,252,328원입니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람초교 동북측 인근 상가지대에 위치합니다.
• 이용상태. 1층 107·108·109·110호는 근린생활시설(점포 또는 사무실), 5층 501호는 근린생활시설(학원)입니다.
• 교통. 차량 통행은 자유롭고 대중교통 사정은 보통입니다. 진입로 사정은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층·지하 1층 건물이며 공동위생시설, 스프링클러·옥내소화전 등 소방설비와 엘리베이터가 있습니다.
• 토지. 평탄한 상업용 건물부지이며 지목은 대, 토지면적은 755.0㎡입니다. 공시지가는 1,645,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 혁신도시개발예정지구·도시지역·지구단위계획구역 등에 포함되고, 대로3류와 중로2류 및 노외주차장에 접합니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 110호 실제 점유자 확인. 현황조사 등재자 중 사용부분이 특정되지 않은 점유관계가 있으므로, 110호와 직접 연결되는 점유자가 누구인지 먼저 대조해야 합니다.
• 문명진 관계 확인. 조사상 사용부분은 107호·108호지만 전입일과 보증금이 미상입니다. 110호와 무관한지 확인하기 전에는 대항력 위험을 단정적으로 배제하면 안 됩니다.
• 배당계산과 실제 인수 구분. 현재 계산상 인수액은 0원이지만, 미확인 점유자의 보증금·대항력 관계가 새로 확인되면 판단이 달라질 수 있습니다.
• 시장가격 별도 검증. 4회 유찰과 감정가 35.84%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 주변 근린생활시설의 실제 거래·임대조건을 대조해야 합니다.
• 청구액과 배당 부족. 신청채권자 청구액은 575,250,697원이고 현재 회차 배당계산상 해당 근저당 배당액은 62,247,672원으로 전액 만족되지 않습니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사 및 실제 점유현황을 서로 대조해 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “35.84%”보다 중요한 것은 110호의 실체

이 물건은 4회 유찰되면서 감정가 178,000,000원에서 최저매각가 63,796,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이를 곧바로 ‘권리 깨끗·가격 저렴’으로 묶어 판단하기에는 점유관계가 남아 있습니다. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자가 있고, 사용부분이 특정되지 않은 조사대상도 다수입니다.

또한 이 물건에는 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 35.84%라는 수치 자체는 시세 메리트의 증거가 아닙니다. 따라서 결론은 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 점유·임대관계와 시장가격 확인 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다. 4회 유찰이라는 숫자보다 먼저 확인할 것은 ‘현재 110호에 누가 어떤 조건으로 들어가 있는가’입니다.