광주지방법원 2025타경33016. 나주시 빛가람동 골드프라자 제1동 5층 501호입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(학원)이며, 매각물건명세서 비고도 같은 이용상태를 적고 있습니다. 감정가 219,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 78,490,000원입니다. 가격은 감정가의 35.84%까지 내려왔지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 상업용 근린생활시설입니다. 따라서 할인율 자체보다 임대관계·실제 점유·환금성을 함께 보아야 합니다.
등기상 말소기준권리는 2016.04.20. 설정된 광주웨슬리신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 같은 조합의 추가 근저당, 기술보증기금 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 다만 현황조사상 점유·전입관계가 여러 건이고 일부 보증금이 확인되지 않았으므로, 권리등기만 보고 점유관계까지 단순하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33016 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 642-2 골드프라자 1동 5층501호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 5층 501호 근린생활시설(학원) |
| 소유자 | 김장일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 78,490,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 575,250,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 말소기준권리 | 2016.04.20. 광주웨슬리신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,260,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.04.20. 광주웨슬리신용협동조합 근저당권입니다. 2016.07.12. 추가 근저당권 39,000,000원, 2022.08.19. 기술보증기금 가압류 127,500,000원, 2025.06.18. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2015.11.20. 산포농업협동조합 근저당권은 2016.04.20. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 조사 — 501호 임차인은 대항력 없음, 일부 관계는 미상
| 점유·전입 관계 | 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문명진 | 107호,108호 · 사무실 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 박수인 | 알수없음 | 2024.04.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 주식회사 씨씨텍,주명희 | 알수없음 | 2022.08.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 주식회사 두경산업,이수혁 | 알수없음 | 2024.11.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 유한회사 금풍개발,김민재 | 알수없음 | 2020.10.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 김제식 | 알수없음 | 2024.08.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 장소연 | 알수없음 | 2020.03.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 농업회사법인 유한회사 금풍,장용운 | 알수없음 | 2020.03.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 이정민 | 501호 | 2023.06.12 | 12,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
501호로 특정된 이정민은 2023.06.12. 전입으로 말소기준권리인 2016.04.20.보다 늦고, 보증금 12,000,000원·차임 500,000원입니다. 따라서 조사자료상 대항력 없음으로 판정됩니다. 나머지 전입관계 역시 전입일이 확인된 경우 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
③ 가격 판단 — 35.84%까지 내려왔지만 실거래 기준은 없다
현재 최저매각가는 78,490,000원으로 감정가 219,000,000원의 35.84%입니다. 감정가 대비 할인폭만 보면 크지만, 실거래 평균·최신거래·최근 추세가 확인되지 않으므로 이 비율만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수 없습니다.
오히려 4회 유찰됐다는 사실은 시장이 앞선 가격대에서 낙찰가를 받아들이지 않았다는 결과입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 62,792,000원, 6회 유찰 시 50,233,600원입니다. 근린생활시설은 임대수익과 공실, 실제 사용 가능성에 따라 가치 차이가 커서 실거래·임대료·공실 여부를 별도 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,812,820원 |
| 2. 근저당 · 광주웨슬리신용협동조합 | 1,260,000,000원 | 76,677,180원 |
| 3. 추가 근저당 · 광주웨슬리신용협동조합 | 39,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 127,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,426,500,000원 중 예상 배당은 76,677,180원이며, 미배당액은 1,349,822,820원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람초교 동북측 인근 상가지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 통행이 자유롭고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층·지하 1층 건물이며 공동위생시설, 스프링클러, 옥내소화전, 엘리베이터가 있습니다.
- 이용상태. 5층 501호는 근린생활시설(학원)로 이용 중입니다.
- 토지. 평탄한 상업용 건물부지이며 토지면적 755.0㎡, 지목은 대, 공시지가 1,645,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 포함되고, 대로3류·중로2류·노외주차장과 접합니다.
- 차이·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대 관계는 미상으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 실점유 확인. 근린생활시설(학원)로 이용 중이므로 영업 지속 여부와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 문명진 조사범위 확인. 107호·108호 사용으로 조사됐고 전입일·보증금이 미상이므로 매각대상과의 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 501호 임차관계. 이정민은 보증금 12,000,000원·차임 500,000원, 전입일 2023.06.12.로 조사됐으며 대항력은 없습니다.
- 실거래·임대 시세 확인. 감정가 대비 35.84%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 현재 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 권리 때문인지, 가격·공실·상가 환금성 때문인지 현장조사로 구분해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·임차인 최우선변제와 실제 명도비용 등은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 숫자보다, 실제 사용성과 점유관계가 먼저”
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 219,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 78,490,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 501호 임차인 이정민 역시 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
그러나 이것만으로 안전한 저가 매수라고 결론내리기는 어렵습니다. 501호는 근린생활시설(학원)이고, 실거래 시세 자료가 없으며 이미 4회 유찰됐습니다. 현황조사에는 다수의 점유·전입 관계가 확인되고, 문명진처럼 보증금·전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없는 관계도 있습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 낮지만, 가격·환금성·점유 확인 난도는 높은 편입니다. 핵심은 78,490,000원이 감정가보다 얼마나 낮은지가 아니라, 현재 상가 가치와 임대수익, 실제 점유 상태에 비춰 그 금액이 적정한지를 확인하는 것입니다.
