전주지방법원 2024타경6897. 전주시 완산구 삼천동2가 천잠로 46 소재 물건으로, 감정요항표상 이용상태는 제2종근린생활시설(공실)입니다. 소유자는 이기준·허정임이 각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2020.08.18. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 588,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이후 허정임 지분에 설정됐던 전북신용보증재단 가압류 35,357,137원은 2024.12.17. 이미 말소됐습니다.
등기만 보면 매수인이 승계할 금액은 없습니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 “일괄매각”, “구분건물(상가)이나 토지와 건물이 별도로 되어 있음”, “건물에 대한 대지권은 미등기”라고 명시돼 있습니다. 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있지만, 이 사건은 입찰 전 토지와 건물의 매각범위·권리관계를 원본 기준으로 대조하는 절차가 특히 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경6897 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 천잠로 46, 1층 101호 (삼천동2가,주건축물제1동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 이기준 지분 2분의 1 · 허정임 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 826,000,000원 / 138,826,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사신한은행 |
| 청구금액 | 3,021,140,295원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 토지 | 655.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 공시지가 2,082,000원/㎡ |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 토지와 건물 별도 · 건물 대지권 미등기 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
말소기준은 2020.08.18. 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 588,000,000원이고 채무자는 허정임입니다. 이 근저당권에는 토지 전주시 완산구 삼천동2가 764-1이 공동담보로 추가된 내용도 등기돼 있습니다. 2025.01.15. 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰, 그러나 감정가 비율만으론 부족
감정가 826,000,000원에서 현재 최저매각가는 138,826,000원으로 내려와 있습니다. 현재 회차 시나리오의 비율은 16.81%입니다. 다만 이 수치는 감정가 대비 할인 폭일 뿐, 실제 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 “감정가의 16.81%니까 싸다”는 식의 결론은 피해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 신한은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 138,826,000원 | 136,082,436원 | 451,917,564원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 97,178,200원 | 95,028,992원 | 492,971,008원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 68,024,740원 | 66,400,295원 | 521,599,705원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 신한은행 근저당의 미배당액은 451,917,564원 → 492,971,008원 → 521,599,705원으로 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인의 인수채무는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,826,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,743,564원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 588,000,000원 | 136,082,436원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 588,000,000원 중 136,082,436원이 배당되고 451,917,564원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 구조적 핵심 — 대지권 미등기와 일괄매각
감정요항표는 대상 부동산을 삼천동농수산물시장 서측 인근의 서안빌딩 제1층 제101호 외 9개호 상가로 설명하고 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층·지상6층이고 제1층 제101호~제105호, 제2층 제201호~제203호, 제3층 제301호·제302호가 기재돼 있습니다. 매각물건명세서가 일괄매각을 명시하고 있으므로, 실제 매각범위는 문서 원본을 기준으로 확인하는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·물적 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 삼천동농수산물시장 서측 인근으로, 근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건 토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근 도로변에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 편리한 편입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 35M 내외 천잠로, 북동측으로 폭 약 12M 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 655.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지이며 용도지역은 준주거지역입니다. 공시지가는 2,082,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 준주거지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역이며, 대로1류와 중로3류에 접합니다.
- 건물설비. 공동 급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장이 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설로 공실 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장사항. 감정요항표에는 제102호 출입문 창호 파손이 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 대조. 일괄매각 대상의 토지·건물·각 호수 범위를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 확인합니다.
- 대지권 미등기 확인. 건물에 대한 대지권이 미등기이고 토지와 건물이 별도로 되어 있다는 비고를 토지등기와 함께 확인합니다.
- 점유 확인. 이용상태는 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유와 인도 가능 여부를 현장에서 확인합니다.
- 가격 검증. 5회 유찰과 감정가 16.81%라는 수치만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 상가의 실제 거래·임대·공실 조건을 별도로 검증합니다.
- 물적 하자 확인. 제102호 출입문 창호 파손 등 감정요항표 기재사항을 현장에서 확인합니다.
- 배당과 인수 구분. 신한은행 미배당이 크더라도 제공 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액을 매수인 인수로 오해하지 않아야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘무엇을 사는지’를 확인할 사건
이 사건은 감정가 826,000,000원이 5회 유찰돼 138,826,000원까지 내려왔고, 등기상 매수인 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 대지권 미등기, 토지와 건물의 분리, 일괄매각이라는 구조입니다. 여기에 제2종근린생활시설 공실이라는 이용상태와 임대관계 미상도 함께 확인해야 합니다.
등기상 인수는 0원. 그러나 이 사건은 “얼마나 싸졌는가”보다 “일괄매각으로 정확히 무엇을 취득하고, 토지와 구분건물이 어떻게 연결되는가”를 먼저 확정해야 합니다. 감정가 대비 16.81%라는 숫자 하나만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 원본 권리관계와 현장 상태를 확인한 뒤 판단하는 유형입니다.
