전주지방법원 2024타경6897. 소유자는 이기준·허정임 각 2분의 1 공유이고, 2020년 8월 18일 신한은행 근저당권 채권최고액 372,000,000원이 설정되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 1월 15일 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 12월 12일 허정임 지분에 설정됐던 전북신용보증재단 가압류 35,357,137원은 2024년 12월 17일 이미 말소됐습니다.
등기와 명세서만 놓고 보면 낙찰자가 금액으로 떠안을 권리는 0원입니다. 하지만 이 사건의 난도는 등기 순위보다 물건 구조에 있습니다. 감정평가상 제2종근린생활시설로 현재 공실이고, 명세서에는 구분건물 상가임에도 토지와 건물이 별도로 되어 있으며 건물 대지권은 미등기라고 명시되어 있습니다. 동시에 일괄매각으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 토지·건물별 매각범위와 소유관계를 원본에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경6897 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 천잠로 46, 1층105호 (삼천동2가,주건축물제1동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 이기준 2분의 1 · 허정임 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 523,000,000원 / 87,900,000원 (5회 유찰, 감정가의 약 17%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 3,021,140,295원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.18. 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 372,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 구조 확인은 필요
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계 문제는 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다. 말소기준인 2020년 신한은행 근저당과 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 2024년 전북신용보증재단 가압류는 경매 전에 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 83% 하락이 곧 ‘싼 가격’은 아니다
감정가는 523,000,000원, 현재 최저매각가는 87,900,000원으로 5회 유찰 후 감정가의 약 17% 수준입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 61,529,999원, 7회 유찰 시 43,070,999원입니다.
다만 동일 용도 실거래를 통한 시세 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다. 특히 본건은 제2종근린생활시설 공실이고, 5회 유찰된 상가이며, 대지권 미등기 구조까지 겹칩니다. 따라서 현재 최저가 87,900,000원을 ‘감정가보다 83% 싸다’는 이유만으로 저평가라고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,982,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 372,000,000원 | 85,917,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 87,900,000원 기준으로 신한은행 근저당 채권최고액 372,000,000원 중 85,917,800원이 배당되고 286,082,200원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼천동농수산물시장 서측 인근으로, 근린생활시설과 아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 편리한 편입니다.
- 이용. 제2종근린생활시설이며 현재 공실로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 약 35m 내외 천잠로, 북동측 약 12m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역이며, 토지면적은 655.0㎡, 공시지가는 2,082,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물로 공동 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기와 지하주차장이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 현재 공실인 상가이고 5회 유찰된 이력이 있어, 주거용 물건보다 임차수요와 재매각 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 원인 확인. 구분건물 상가이지만 토지와 건물이 별도이고 건물 대지권이 미등기입니다. 토지·건물별 등기와 매각대상을 직접 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 명세서상 일괄매각으로 기재되어 있으므로 실제 포함되는 토지와 건물의 범위를 매각목록에서 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 17%라는 숫자보다 반복 유찰의 원인이 상권·공실·건물 구조·매각범위 중 어디에 있는지 현장에서 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 현재 제2종근린생활시설 공실입니다. 실제 내부 상태와 즉시 사용 가능 여부, 필요한 수선 범위를 확인하세요.
- 임대수요 확인. 인근 삼천동농수산물시장과 주변 근린생활시설·아파트 배후수요를 기준으로 현실적인 임대 가능성을 확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 신한은행 근저당의 미배당액 286,082,200원은 매수인 승계액이 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “17%까지 내려왔다는 사실보다 왜 5번 유찰됐는지가 중요하다”
이 사건은 권리 순위 자체는 비교적 단순합니다. 임차인이 없고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없습니다. 그래서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 물건 특성입니다. 감정가 523,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 87,900,000원까지 내려왔고, 감정평가상 현재 공실인 제2종근린생활시설입니다. 여기에 토지와 건물이 별도이고 건물 대지권이 미등기라는 구조가 더해집니다. 감정가 대비 17%라는 할인율만으로 가격 가점을 주기 어려운 이유입니다. 권리 인수는 낮지만, 구조와 환금성 위험은 높다. 이 물건은 ‘얼마나 싸졌는가’보다 ‘무엇을 정확히 취득하고, 그 상가를 다시 임대하거나 매각할 수 있는가’를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
