전주지방법원 2024타경6897. 전주시 완산구 삼천동2가 천잠로 46, 주건축물제1동 1층 104호입니다. 감정 이용상태는 제2종근린생활시설이며 현재 공실입니다. 소유자는 이기준·허정임이 각 2분의 1 지분을 가진 공유 구조이고, 말소기준권리는 2020년 8월 18일 설정된 주식회사신한은행 근저당권 312,000,000원입니다.
이 사건에서 가장 먼저 구분해야 할 것은 “채권자가 크게 미배당된다”는 사실과 “매수인이 그 돈을 인수한다”는 사실은 전혀 다르다는 점입니다. 현재 최저가 52,354,000원을 기준으로 신한은행 근저당에 예상되는 배당은 51,011,628원, 미배당은 260,988,372원이지만, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당은 말소기준권리로서 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경6897 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 천잠로 46, 1층104호 (삼천동2가,주건축물제1동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 이기준 2분의 1 · 허정임 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 445,000,000원 / 52,354,000원 (6회 유찰) |
| 감정가 대비 | 11.76% |
| 사건 청구금액 | 3,021,140,295원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.18 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 312,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 구조 | 일괄매각 · 토지와 건물이 별도 · 건물에 대한 대지권 미등기 |
① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수는 0원
말소기준은 2020.08.18 신한은행 근저당권입니다. 이후 허정임 지분에 전북신용보증재단의 35,357,137원 가압류가 설정됐으나 2024.12.17 해제로 이미 말소됐고, 2025.01.15 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시돼 있습니다.
② 가격 구조 — 11.76%라고 해서 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가 445,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 52,354,000원, 감정가의 11.76%입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 36,647,800원, 8회 유찰 시 25,653,460원입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 52,354,000원 | 11.76% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 36,647,800원 | 8.24% | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 25,653,460원 | 5.76% | 0원 |
하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “저렴하다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 이 물건은 공실 상가이고 이미 6회 유찰됐습니다. 이 유찰 횟수 자체가 감정가와 시장의 체감가치 사이에 상당한 간극이 있었음을 보여주는 신호로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,342,372원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 312,000,000원 | 51,011,628원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 신한은행 근저당 채권최고액 312,000,000원 중 예상배당은 51,011,628원이며 미배당은 260,988,372원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 토지·건물 구조와 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 6층 건물의 제2종근린생활시설이며, 감정 당시 공실로 이용 중입니다.
- 핵심 구조. 일괄매각 대상이지만 건물은 구분건물 상가이고, 토지와 건물이 별도로 되어 있으며 건물에 대한 대지권은 미등기입니다.
- 입지. 삼천동농수산물시장 서측 인근으로 근린생활시설과 아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 토지로 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 35m 내외의 천잠로, 북동측으로 폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 상업용 · 평지이며, 토지면적은 655.0㎡, 공시지가는 2,082,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역이며 대로1류와 중로3류에 접합니다.
- 설비. 공동 급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 제2종근린생활시설 공실에 6회 유찰까지 진행된 점은 재매각과 임대수요를 보수적으로 봐야 하는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권·토지 범위. 일괄매각과 대지권 미등기가 동시에 기재된 사건이므로 매각목록·등기부에서 토지와 건물의 포함 범위를 우선 확인하세요.
- 실제 점유. 감정상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 출입·점유자·사업자 사용 여부를 확인하세요.
- 가격 착시. 최저가 52,354,000원은 감정가의 11.76%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 6회 유찰 원인. 단순 권리문제는 크지 않으므로 공실 상가의 수익성·토지/건물 구조·환금성 등 비권리 요소를 함께 점검하세요.
- 배당 미달과 인수 구분. 신한은행 미배당 260,988,372원은 현재 가정에서 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 배당표상 인수액은 0원입니다.
- 현장 하자. 감정평가에는 제102호 출입문 창호 파손이 언급되어 있습니다. 본 호실과 공용부 상태도 현장에서 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·매각목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없으며, 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다.
하지만 투자판단은 반대 방향에서 더 까다롭습니다. 감정가 445,000,000원이 6회 유찰을 거쳐 52,354,000원까지 내려왔고, 감정 이용상태는 제2종근린생활시설 공실입니다. 여기에 토지와 건물이 별도이고 건물 대지권은 미등기라는 구조가 겹칩니다. 실거래 시세가 확인되지 않는 상황에서 감정가 대비 11.76%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 권리는 통과하더라도, 토지 귀속·점유·상가 환금성·실질 시세를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
