전주지방법원 2024타경6897. 전주시 완산구 천잠로 46 주건축물제1동 1층 102호입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(공실)이고, 주위는 근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다. 등기상 소유자는 이기준·허정임 각 2분의 1 공유이며, 말소기준은 2020.08.18. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 발생한 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2024.12.12. 전북신용보증재단 가압류는 2024.12.17. 이미 말소됐습니다.
현재 최저매각가는 95,884,000원으로 6회 유찰된 회차입니다. 하지만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 최저가만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 물건명세서에는 구분건물 상가이지만 토지와 건물이 별도로 되어 있고 건물 대지권은 미등기라고 명시돼 있으므로, 가격 할인보다 먼저 매각대상과 토지 관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경6897 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 천잠로 46, 1층102호 (삼천동2가,주건축물제1동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 이기준 2분의 1 · 허정임 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 815,000,000원 / 95,884,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 3,021,140,295원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 주요 물건 특성 | 토지와 건물이 별도 · 건물 대지권 미등기 · 제102호 출입문 창호 파손 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준은 2020.08.18. 을구 1번 신한은행 근저당권으로 채권최고액은 576,000,000원입니다. 2024.12.12. 허정임 지분에 설정된 전북신용보증재단 가압류 35,357,137원은 2024.12.17. 해제로 이미 말소됐고, 2025.01.15. 등기된 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 6회 유찰만으로 ‘저렴’하다고 볼 수 없다
현재 회차는 6회 유찰, 최저매각가 95,884,000원입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 67,118,800원, 8회 유찰 시 46,983,160원으로 제시돼 있습니다. 그러나 비교할 실거래 시세가 없어 이 금액이 시장가격 대비 어느 수준인지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 12%) | 95,884,000원 | 93,758,088원 | 482,241,912원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 67,118,800원 | 65,510,662원 | 510,489,338원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 46,983,160원 | 45,737,463원 | 530,262,537원 |
낙찰가가 내려갈수록 신한은행 근저당에 대한 미배당은 482,241,912원 → 510,489,338원 → 530,262,537원으로 늘어납니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,884,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,125,912원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 576,000,000원 | 93,758,088원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 95,884,000원 기준으로 집행비용 2,125,912원, 신한은행 근저당 93,758,088원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 482,241,912원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 삼천동2가 소재 삼천동농수산물시장 서측 인근이며, 근린생활시설과 아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 이용. 제2종근린생활시설이며 현재 공실로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 편리한 편입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 35M 내외의 천잠로, 북동측으로 폭 약 12M 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 655.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지이며 공시지가는 2,082,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역이며 대로1류와 중로3류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상6층 건물로 공동 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 물건 특이사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 토지와 건물이 별도로 되어 있으며 건물 대지권은 미등기이고 제102호 출입문 창호는 파손돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 확인. 물건명세서에 토지와 건물이 별도로 되어 있고 건물 대지권이 미등기라고 기재돼 있으므로 매각대상 토지·건물 범위를 원본 서류와 대조하세요.
- 6회 유찰 해석. 최저가는 95,884,000원이지만 실거래 시세 자료가 없어 단순히 감정가 대비 하락폭만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 점유·임대 확인. 감정평가상 공실이나 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 상태를 확인하세요.
- 창호 파손 확인. 제102호 출입문 창호 파손이 명시돼 있으므로 현황과 수선 범위를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 482,241,912원은 매수인 인수액이 아닙니다. 예상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 매각대상 범위를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음이며 현재 회차 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 6회 유찰된 제2종근린생활시설 공실이고, 토지와 건물이 별도로 되어 있으며 건물 대지권은 미등기입니다. 실거래 비교 자료도 없으므로 95,884,000원이라는 최저가만 보고 저렴하다고 결론 내리기 어렵습니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 매각대상 범위·대지권·현장 상태 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
