전주지방법원 2024타경6897. 전주시 완산구 천잠로 46, 주건축물제1동 1층 103호입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(공실)이고, 이 건물이 속한 상가는 지하1층·지상6층 철근콘크리트구조입니다. 소유권은 이기준과 허정임이 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 등기상 말소기준권리는 2020.08.18. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 336,000,000원입니다.
2024.12.12. 허정임 지분에 전북신용보증재단의 35,357,137원 가압류가 들어왔지만, 2024.12.16. 해제되어 2024.12.17. 말소됐습니다. 이후 2025.01.15. 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 확인되는 임차인은 없고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경6897 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 천잠로 46, 1층103호 (삼천동2가,주건축물제1동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 이기준 2분의 1 · 허정임 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 476,000,000원 / 56,001,000원 (6회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2020.08.18. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 336,000,000원 |
| 경매 청구액 | 3,021,140,295원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 특이사항 | 일괄매각 · 구분건물(상가)의 토지와 건물이 별도 · 건물에 대한 대지권 미등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
임차인 없음. 별도의 임차인 신고가 확인되지 않으며, 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음입니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 신한은행 근저당권은 매각으로 소멸하고, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 6회 유찰이 곧 저평가라는 뜻은 아니다
감정가는 476,000,000원, 현재 최저매각가는 56,001,000원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 11.76%이고 이미 6회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 39,200,700원, 8회 유찰 시 27,440,490원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 56,001,000원 | 54,592,982원 | 281,407,018원 |
| 7회 유찰 시 | 39,200,700원 | 38,095,087원 | 297,904,913원 |
| 8회 유찰 시 | 27,440,490원 | 26,546,561원 | 309,453,439원 |
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 11.76%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 제2종근린생활시설 공실 상태에서 6회 유찰됐다는 사실 자체가 현재 가격에 대해 시장이 반복적으로 응찰하지 않았다는 점을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,001,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,018원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 336,000,000원 | 54,592,982원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,408,018원을 제외한 54,592,982원이 신한은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 281,407,018원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 물건 구조·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제2종근린생활시설로 현재 공실입니다.
- 주위환경. 전주시 완산구 삼천동 소재 삼천동농수산물시장 서측 인근으로, 근린생활시설과 아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 편리한 편입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 35m 내외의 천잠로, 북동측으로 폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 655.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지입니다. 공시지가는 2,082,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역이며, 대로1류와 중로3류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상6층이며 공용 급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 특이사항. 구분건물인 상가이나 토지와 건물이 별도로 되어 있으며 건물에 대한 대지권은 미등기입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 확인. 일괄매각 조건과 토지·건물의 등기관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔다는 사실보다 반복 유찰의 원인을 먼저 확인해야 합니다.
- 공실 상태 점검. 감정평가상 제2종근린생활시설 공실입니다. 실제 점유·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현재 신고 임차인은 없지만 현장 점유관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 시설 상태 확인. 감정요항표에는 제102호 출입문 창호 파손이 기재돼 있으므로 같은 건물의 관리상태도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
- 가격 상한 설정. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 적정 입찰가를 정하지 말고, 실제 활용가치와 수익성을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건은 등기상 말소기준이 명확하고, 신고 임차인이 없으며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음이라 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 현재 계산되는 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단은 다른 문제입니다. 감정가 476,000,000원에서 6회 유찰돼 56,001,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 물건은 제2종근린생활시설 공실입니다. 여기에 토지와 건물이 별도로 되어 있고 대지권이 미등기라는 구조적 확인사항까지 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리는 확인 가능, 가격은 별도 검증, 대지권은 반드시 원문 대조”입니다. 낮아진 최저가 자체보다 왜 6회 유찰됐는지를 확인하는 것이 먼저입니다.
