대구지방법원 2026타경3423. 달성군 다사읍 매곡리, 다사역 서측 인근의 아파트 단지 내 근린생활시설입니다. 사건 대표 소재지는 405동 111호이며, 감정요항표에는 같은 동의 111호부터 115호까지 기재되어 있습니다. 감정평가상 111호·112호·115호는 공실로 조사되었고, 현황조사에는 112호·113호·114호의 임차인 정보가 나타납니다. 따라서 111호의 점유상태와 다른 호실의 임대관계를 구분하면서, 실제 매각 대상에 어느 호실까지 포함되는지를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.

등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 소유자 김관호가 2022년 10월 20일 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 가압류와 압류가 이어졌으며, 현재의 임의경매는 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사가 신청했습니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 채권최고액은 2,400,000,000원으로, 공동담보가 설정되어 있으므로 이를 해당 호실 하나에 대한 실제 채무액으로 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

말소기준은 2022년 10월 20일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 케이비국민카드와 대구신용보증재단의 가압류, 국세 및 지방자치단체의 압류, 현재의 임의경매개시결정은 모두 그 이후 등기된 권리로서 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거 하나은행이 신청했던 2023타경4407 임의경매는 취하되어 등기가 말소되었고, 신용보증기금의 2025타경31745 강제경매개시결정 역시 이미 등기부상 말소된 이력입니다. 이들 과거 경매개시결정과 현재 진행 중인 사건은 구별해야 합니다.

② 점유·임차인 분석 — 111호와 다른 호실을 구분해야 한다

감정평가 당시 111호는 공실이었습니다. 다만 현황조사에는 112호·113호·114호의 임차인 3명이 기재되어 있습니다. 아래 임대차는 각각 다른 호실에 관한 것으로, 111호의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 매각범위에 이들 호실이 포함되는지는 별도 확인이 필요합니다.

현황조사에 기재된 실제 임차인 3명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 세 임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.10.20. 이후입니다. 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권과 실제 배당 가능성을 확정할 수 없습니다.

세 임차인 모두 말소기준 이후 전입한 것으로 분류되어 일반적인 대항력에 따른 보증금 인수는 없는 것으로 분석됩니다. 다만 소액임차인 최우선변제 등 배당상 우선순위는 별도로 검토해야 합니다. 실제 매각범위에 포함되는 호실의 임대차인지 확인한 뒤 배당과 명도계획에 반영하는 것이 중요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시장가 대비 할인은 아니다

현재 최저매각가는 367,990,000원으로 감정가 751,000,000원의 49%입니다. 이미 두 차례 유찰된 상태이지만, 근린시설의 시장가격은 감정가 할인율만으로 판단하기 어렵습니다. 실제 임대수익, 공실기간, 입지별 상가 수요, 개별 호실의 가시성과 접근성에 따라 환금성이 달라지기 때문입니다.

향후 회차는 유찰을 전제로 한 가격 시나리오이며 확정 매각가격이나 낙찰 결과를 의미하지 않습니다. 인수액은 현재 확인된 권리관계와 제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 367,990,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 5,951,860원을 제외한 362,038,140원이 근저당권 배당으로 배정됩니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 채권총액 기준 예상 미배당은 2,089,902,692원입니다.

근저당권 채권액은 등기상 채권최고액을 이용한 시뮬레이션이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 공동담보의 배당관계, 국세·지방세의 법정기일과 우선순위, 소액임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 현재의 경매신청 채권자와 등기상 근저당권자가 다르므로 담보채권의 이전 및 배당권자 관계도 원본으로 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 지하철 다사역 서측 인근의 다사역삼정그린코아더베스트 아파트 단지 내 상가입니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다. 단지 북서측 약 20m, 남동측 약 12m, 북측과 남측 약 10m의 포장도로와 접합니다.
• 이용상태. 근린생활시설입니다. 감정평가 당시 111호·112호·115호는 공실로 조사되었습니다. 공실 상태가 장기화될 경우 임대수익과 재매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕이며 위생·급배수시설과 소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지이용. 준주거지역, 지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립제한지역 등에 해당합니다.
• 공부와 현황. 집합건축물대장에는 지하 1층으로 기재되어 있지만 등기사항전부증명서 및 실제 현황은 남동측 도로 기준 1층입니다. 현장 접근성과 출입구 위치를 반드시 확인해야 합니다.
• 환금성. 아파트 단지 내 근린시설이라는 입지 특성은 있으나, 실제 임차 수요와 공실 해소 가능성을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 투자수익성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 단위 확인. 감정평가서에 기재된 111~115호와 실제 매각목록의 물건번호를 대조하고, 개별매각인지 일괄매각인지 확인하세요. 감정가와 최저가의 적용 범위를 특정하는 것이 우선입니다.
• 111호 현장 점유 확인. 감정 당시 공실이었으나 현재 점유상태는 달라질 수 있습니다. 임대차계약 및 실제 영업 여부를 확인하세요.
• 112~114호 임대차 확인. 매각범위에 해당 호실이 포함된다면 임차인 3명의 계약서·확정일자·배당요구·점유현황을 확인하고 명도 가능성을 검토하세요.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당권의 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보목록 제2022-1627호가 기재되어 있습니다. 실제 담보채권액과 공동담보 범위를 대조하세요.
• 채권자 관계 확인. 현재 경매신청 채권자는 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사입니다. 하나은행 명의 근저당권과의 관계 및 담보채권 이전 내역을 확인하세요.
• 압류 및 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 법정기일과 당해세 여부, 임차인 최우선변제 여부를 확인하세요. 추정 배당액은 실제 배당액과 달라질 수 있습니다.
• 임대수익 검증. 주변 상가의 실제 임대료와 공실기간, 관리비 부담, 예상 수선비 및 재임대 가능성을 확인한 후 입찰가격을 산정하세요.
• 층수 차이 확인. 집합건축물대장상 지하 1층과 실제 남동측 도로 기준 1층의 관계를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 입찰 당일 변경사항을 최종 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 매각대상과 시장가격

이 사건은 감정가 751,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 367,990,000원까지 내려온 근린시설입니다. 말소기준 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 명세서상 명시된 인수권리와 추정 매수인 인수액도 없습니다.

그렇지만 권리상 인수액이 0원이라는 점과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 감정평가서에는 111~115호가 함께 기재되어 있고, 112~114호에는 임차인 3명의 현황조사 기록이 있습니다. 실제 매각범위와 각 호실의 점유상태를 명확히 구분해야 합니다.

또한 최근 실거래와 임대수익을 통한 시장가격 검증 없이는 최저가가 시세보다 낮다고 결론 내릴 수 없습니다. 공실 상태와 상가의 환금성, 공동담보 및 실제 배당관계까지 확인한 뒤 입찰 여부와 가격을 판단하는 것이 적절합니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인폭이 아니라 매각범위·점유상태·실제 시장가치의 확인입니다.