대구지방법원 2026타경3423. 다사역삼정그린코아더베스트 405동 1층 111호로 표시된 근린시설입니다. 감정평가 요항에서는 405동 1층 111·112·113·114·115호 단위세대를 함께 설명하고 있으며, 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기상 현재 소유자는 김관호이고 2022.10.20. 거래가액 712,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권 2,400,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 가압류·압류와 경매개시결정이 이어졌지만, 제공된 권리판정에서는 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 특히 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 권리 인수보다 확인해야 할 부분은 점유관계와 배당 미반영 항목, 그리고 실거래 시세가 없는 상태에서의 응찰가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3423 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1575 다사역삼정그린코아더베스트 405동 1층111호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 김관호 · 2022.10.20. 소유권이전 · 거래가액 712,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 751,000,000원 / 525,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2022.10.20. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.10.20. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 2023.11.09. 주식회사 케이비국민카드 가압류 28,201,968원, 2023.11.27. 대구신용보증재단 가압류 23,738,864원, 2025.12.31. 국 압류, 2026.02.23. 북구(대구광역시) 압류, 2026.04.03. 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 위치합니다. 제공된 권리판정상 이 권리들은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 실제 3명으로 조사됐습니다. 권민서·김보슬·손일호 모두 전입일이 2022.10.20. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 각각 실제 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권민서 | 다사역삼정그린코아더베스트 405동 112호 | 2024.07.10 | 20,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김보슬 | 다사역삼정그린코아더베스트 405동113호 | 2023.03.29 | 20,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 손일호 | 다사역삼정그린코아더베스트 405동114호 | 2023.02.06 | 15,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 751,000,000원, 현재 최저매각가는 525,700,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 구간입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 367,990,000원(49%), 3회 유찰 시에는 257,592,999원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수는 없습니다. 근린시설은 실제 임대수익과 공실, 상가 거래가격을 함께 봐야 하므로 응찰가격 판단은 별도의 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 525,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,657,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,400,000,000원 | 518,043,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 28,201,968원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 23,738,864원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 525,700,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 7,657,000원을 제외한 518,043,000원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 2,451,940,832원 대비 미배당액은 1,933,897,832원입니다. 이 배당 추정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 지하철 다사역 서측 인근의 다사역 삼정그린코아더베스트 아파트 단지 내 상가입니다. 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 단지 북서측으로 폭 약 20미터, 남동측으로 폭 약 12미터, 북측 및 남측으로 폭 약 10미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·설비. 근린생활시설이며 위생·급배수시설·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류·소로2류·중로1류와 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·준보전산지·공장설립제한지역에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있으며 위반사항은 표시돼 있지 않습니다. 집합건축물대장상 지하1층으로 되어 있으나 등기사항전부증명서와 실제 현황은 남동측 도로 기준 1층입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 시세 확인. 현재 최저가 525,700,000원은 감정가의 70%일 뿐 실거래 시세 대비 할인율은 아닙니다. 주변 상가 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 점유 현황 재확인. 감정평가 요항의 112호 공실 기재와 현황조사의 112호 임차인 기재가 서로 다르므로 현장 점유를 직접 확인하세요.
- 임차인 원본 확인. 권민서·김보슬·손일호의 전입은 모두 말소기준권리 이후로 대항력은 없지만, 확정일자·우선변제 여부와 배당관계는 원본을 확인하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영돼 있지 않으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 권리 변동 확인. 2026.04.03. 현재 임의경매개시결정 채권자는 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사로 기재돼 있고, 배당 추정의 근저당 배당대상은 주식회사하나은행으로 표시돼 있으므로 입찰 전 최신 등기와 채권관계를 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
권리 구조의 핵심은 명확합니다. 2022.10.20. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 실제 임차인 3명은 모두 이후 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 가압류·압류·경매개시결정도 제공된 판정상 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원으로 보는 구조입니다.
다만 현재 최저가가 감정가 751,000,000원에서 525,700,000원으로 내려와 70%가 됐다는 사실만으로 가격이 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 실거래 시세 자료가 없기 때문입니다. 이 물건은 권리관계는 비교적 명확하지만, 가격 판단은 시세 확인 전까지 보류가 맞습니다. 동시에 112호의 점유표현이 감정평가와 현황조사에서 엇갈리는 만큼 현장 확인도 반드시 필요합니다.
