대구지방법원 2026타경3423. 다사역삼정그린코아더베스트 405동 113호는 아파트 단지 내에 자리한 근린생활시설입니다. 감정가 722,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 353,780,000원입니다. 소유자 김관호는 2022년 10월 20일 거래가액 756,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행 명의의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이 근저당권이 말소기준권리입니다. 등기부에 남아 있는 후순위 가압류와 압류, 현 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 중요한 것은 큰 채권액이 곧 낙찰자의 인수액을 의미하지 않는다는 점입니다. 다만 공동담보가 설정된 상가인 데다 2회 유찰된 근린시설이므로, 권리관계와 별개로 실제 수익성과 매도가격을 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸

권리분석의 출발점은 2022.10.20. 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보목록 제2022-1627호가 기재돼 있습니다. 이는 해당 호실의 실제 잔존 대출원금이나 최종 배당채권액이 아니라 등기상 채권최고액입니다.

이후 케이비국민카드 가압류 28,201,968원과 대구신용보증재단 가압류 23,738,864원, 국가 및 대구광역시 북구의 압류가 설정됐습니다. 모두 말소기준권리 이후의 등기입니다. 현재 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

과거 대신자산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐으며, 종전 하나은행 임의경매와 신용보증기금 강제경매의 개시결정등기도 각각 말소된 상태입니다. 현재 진행 중인 사건은 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사 명의의 임의경매입니다.

② 점유·임차인 분석 — 대상 113호와 인접 호실 구분

현황조사에 기재된 실제 임차인은 총 3명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 조사된 점유 호실이 서로 다릅니다. 이번 매각 대상인 405동 113호의 임차인은 김보슬 1명입니다. 권민서와 손일호는 각각 112호와 114호로 기재돼 있어 대상 113호의 보증금이나 점유관계에 합산하면 안 됩니다.

우선변제 여부는 확정일자 등 관련 확인자료가 없어 미상으로 표시했습니다. 인접 호실의 임대차보증금은 대상 113호의 매수인 인수액에 포함하지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 대비 저가 여부는 미확인

이 물건은 감정가 722,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 353,780,000원까지 하락했습니다. 감정가 기준으로는 큰 폭의 가격 조정입니다. 하지만 단지 내 상가의 현재 실거래 비교가격이 확인되지 않아 353,780,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다.

과거 소유권 취득 거래가액은 현재 시장가치의 직접적인 증거가 아닙니다. 특히 근린생활시설은 동일 단지 내에서도 출입구 위치, 도로 노출, 가시성, 점포 형태, 영업 수요, 임대료와 공실 가능성에 따라 가치가 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 353,780,000원 가정)

현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용 공제 후 배당가능액 대부분이 선순위 하나은행 근저당권에 배정됩니다. 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 예상배당액은 없습니다.

근저당 채권최고액 기준의 자동 배당 추정입니다. 공동담보 관계와 실제 잔존채권, 당해세, 임차인의 법정 우선변제 가능성 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현 경매신청채권자와 등기상 근저당권자 사이의 채권관계도 원본으로 확인해야 합니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

추가 유찰 시 매각가격이 낮아지면 채권자 미배당액은 증가하지만, 제시된 권리관계상 매수인 인수액은 어느 시나리오에서도 0원입니다. 다만 향후 유찰이나 회차별 가격은 확정된 매각 결과가 아니므로 실제 매각기일과 최저매각조건을 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달성군 다사읍 지하철 다사역 서측 인근에 소재하는 다사역삼정그린코아더베스트 아파트 단지 내 상가입니다. 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물 구조. 405동은 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 건물입니다. 외벽은 돌붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅과 내부 인테리어, 바닥은 아스타일 등으로 기재돼 있으며 위생·급배수·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 주변 도로. 단지 북서측 약 20m, 남동측 약 12m, 북측 및 남측 약 10m의 포장도로에 접합니다. 대상 113호의 직접적인 출입 동선과 점포 노출 정도는 별도 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 관련 도로계획과 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·준보전산지·공장설립제한지역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 근린생활시설입니다. 감정평가 요항표에는 같은 405동의 111호·112호·115호가 공실로 기재돼 있습니다. 이는 대상 113호의 공실 여부를 의미하지 않으며, 113호는 별도로 임차관계가 조사돼 있습니다.
• 공부·현황 차이. 일반적인 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있으나, 층수와 관련해 집합건축물대장상 지하 1층, 등기부 및 남동측 도로 기준 실제 현황은 1층이라는 별도 참고사항이 있습니다.
• 환금성. 단지 내 상가의 상권과 실제 임대수익 확인이 중요합니다. 현재 동일 용도·유사 조건의 실거래 비교가격을 확인하지 못했으므로 적정 매도가격이나 예상 매각기간을 단정하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 감정가 722,000,000원 대비 49%라는 할인율과 시장가격 대비 할인율을 구별해야 합니다. 주변 유사 상가의 거래사례와 실제 임대조건을 직접 확인하세요.
• 113호 임대차 확인. 김보슬의 보증금 20,000,000원·월차임 800,000원에 대해 실제 계약의 존속 여부, 영업·점유 현황, 계약서 및 확정일자 등 관련 자료를 확인하세요.
• 인접 호실과의 경계 확인. 112호·114호 임차인을 113호의 점유자로 혼동하지 않도록 실제 출입구·구획·사용 현황을 대조하세요.
• 층수 차이 확인. 건축물대장상 지하 1층과 현황상 도로 기준 1층이라는 기재 차이를 현장 동선·접근성·영업 활용성과 함께 확인하세요.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당의 공동담보목록 제2022-1627호와 현 경매신청채권자의 채권관계를 등기 및 경매기록 원본으로 대조하세요.
• 세금 및 배당 확인. 국가·지방자치단체 압류가 존재하므로 당해세 등 실제 우선배당 여부를 확인하세요. 예상배당표는 집행비용 추정과 채권최고액 기준으로 작성됐습니다.
• 관리비·점유 인도 확인. 미납 공용관리비, 임차인과의 인도 협의, 원상회복 또는 내부시설 관련 비용을 별도로 확인하세요.
• 매각조건 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 재확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 현재 상가의 가치”

대구 2026타경3423은 등기상 인수권리와 가격 판단을 분리해서 봐야 하는 물건입니다. 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 대상 113호 임차인의 전입일도 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제시된 권리관계상 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 감정가 722,000,000원에서 최저가 353,780,000원으로 내려왔다는 사실만으로 가격 경쟁력이 입증되지는 않습니다. 확인된 실거래 비교가격이 없고, 대상 호실의 임차관계와 실제 수익성, 층수 표기 차이, 동일 동 내 다른 점포의 공실 현황 등을 함께 고려해야 합니다.

권리상 인수 부담은 낮지만 가격 메리트와 환금성은 추가 검증이 필요한 근린시설입니다. 입찰 여부는 감정가 대비 할인율이 아니라 현재 시장에서 해당 상가가 창출할 수 있는 수익과 실제 매도가격을 기준으로 판단하는 것이 적절합니다.