대구지방법원 2026타경3423. 다사역삼정그린코아더베스트 405동 1층 113호의 근린생활시설입니다. 김관호가 2022.10.20 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 756,000,000원입니다. 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 이번 분석의 말소기준권리입니다.

그 이후 케이비국민카드 가압류, 대구신용보증재단 가압류, 국 및 대구광역시 북구 압류, 현재 임의경매개시결정이 이어져 있지만 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 역시 해당 없음으로 정리돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸

핵심은 2022.10.20 하나은행 근저당입니다. 본건 113호의 임차정보인 김보슬의 전입일은 2023.03.29로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있어, 예상배당에서 채권자에게 미배당이 크게 발생하더라도 그 미배당액이 그대로 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.

임차인·점유 관계

현황조사에는 405동 112호·113호·114호에 각각 임차정보가 확인됩니다. 이 가운데 본건 113호에 직접 해당하는 임차인은 김보슬 1명이고, 권민서와 손일호는 각각 112호와 114호 점유정보입니다.

세 임차정보 모두 전입일이 2022.10.20 말소기준권리 이후이며, 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차정보입니다. 본건 113호의 직접 점유자는 김보슬입니다.

② 가격 구조 — 70%는 ‘감정가 대비’ 할인이다

감정가는 722,000,000원, 1회 유찰 후 최저매각가는 505,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액도 505,400,000원입니다.

다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 낙폭입니다. 본건은 감정평가상 아파트 단지 내 근린생활시설이고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 70%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 표현할 근거는 없습니다. 입찰가 판단은 본건 113호와 비교 가능한 근린생활시설의 실제 거래·임대수익 수준을 별도로 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 505,400,000원 가정)

채권총액 2,451,940,832원 중 채권자 예상배당은 497,946,000원, 미배당은 1,953,994,832원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이며, 미배당 채권이 존재하더라도 본 분석의 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 본건은 다사역삼정그린코아더베스트 아파트 단지 내 상가로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다.
• 입지. 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리의 지하철 다사역 서측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 제반 차량 출입이 가능하고 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 단지 북서측 약 20미터, 남동측 약 12미터, 북측 및 남측 약 10미터 정도의 포장도로와 접합니다.
• 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류·소로2류·중로1류와 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·준보전산지·공장설립제한지역에 해당합니다.
• 건물 현황. 철근콘크리트조 건물의 1층 111·112·113·114·115호 단위세대로 조사됐고, 위생·급배수·소방설비가 돼 있습니다.
• 공실·점유. 감정평가에서는 111호·112호·115호를 공실상태로 기재했고, 본건 113호에는 김보슬의 임차정보가 확인됩니다.
• 층 표기 확인. 감정요항의 공부와의 차이는 없음으로 기재돼 있으나, 별도 참고사항에는 집합건축물대장상 지하1층, 등기사항전부증명서 및 실제 현황은 남동측 도로 기준 1층이라고 기재돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 본건 점유자 확인. 113호 김보슬의 보증금 20,000,000원·월세 800,000원, 전입일 2023.03.29를 기준으로 실제 점유·인도 상태를 재확인하세요.
• 확정일자·배당요구 확인. 김보슬의 우선변제 관련 사항은 확정적으로 판정되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 원본 대조해야 합니다.
• 후순위 미배당과 인수를 구분. 채권 미배당 1,953,994,832원이 발생하는 구조지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 손실과 낙찰자 인수액을 혼동하지 마세요.
• 상가 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 113호와 비교 가능한 근린생활시설의 실제 거래·임대수익 수준을 확인하세요.
• 층 표시 확인. 집합건축물대장상 지하1층과 등기·현황상 1층 표기를 현장에서 다시 확인하세요.
• 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리, 가격은 검증”

이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2022.10.20 하나은행 근저당이 말소기준이고, 본건 113호 임차인 김보슬은 그 이후인 2023.03.29 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 가압류·압류·현재 경매개시결정도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 722,000,000원에서 한 차례 유찰돼 505,400,000원까지 내려왔다는 사실은 감정가 대비 70%라는 의미일 뿐입니다. 본건은 아파트 주거호가 아닌 단지 내 근린생활시설이고 임대관계도 미상으로 평가돼 있으므로 70%라는 숫자만 보고 시세보다 저렴하다고 결론내리면 안 됩니다. 권리상 추가 인수 부담은 없지만, 실제 투자 판단의 승부처는 505,400,000원이 이 상가의 시장가치와 수익가치에 비해 적정한지 검증하는 것입니다.