대구지방법원 2026타경3423. 다사역삼정그린코아더베스트 405동 1층 114호 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 김관호이고, 2022.10.20. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 459,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사하나은행의 근저당권 채권최고액 2,400,000,000원이 말소기준권리이며, 이후의 가압류·압류·현재 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차관계입니다. 현황조사에는 405동 112호·113호·114호 점유자가 함께 확인되지만, 본건 114호 관련 임차인은 손일호입니다. 손일호의 전입일은 2023.02.06.으로 말소기준권리 2022.10.20.보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 보증금은 15,000,000원, 월세는 300,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3423 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1575 다사역삼정그린코아더베스트 405동 1층114호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 김관호 · 2022.10.20. 소유권이전 · 거래가액 459,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 396,000,000원 / 277,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.10.20. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 삼성카드 주식회사·주식회사 케이비국민카드·대구신용보증재단의 가압류와 김포시·국· 북구(대구광역시)의 압류, 2026.04.03. 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 앞선 2023.11.02. 임의경매개시결정과 2025.08.28. 강제경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 본건 114호는 대항력 없음
| 점유 부분 | 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 405동 112호 | 권민서 | 2024.07.10 | 20,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 405동 113호 | 김보슬 | 2023.03.29 | 20,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 405동 114호 | 손일호 | 2023.02.06 | 15,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 임차인은 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자로 기재되어 있습니다. 다만 본건 주소는 405동 114호이므로 권리분석상 직접 관련되는 임차인은 손일호입니다. 손일호는 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력이 없고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 해당사항 없습니다. 따라서 보증금 15,000,000원을 매수인이 인수하는 구조로 보지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,680,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,400,000,000원 | 272,519,200원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 31,725,408원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 28,201,968원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 23,738,864원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 277,200,000원 가정 시 집행비용 4,680,800원을 제외한 272,519,200원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 2,483,666,240원 대비 미배당액은 2,211,147,040원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 277,200,000원 | 272,519,200원 | 2,211,147,040원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 194,040,000원 | 190,523,440원 | 2,293,142,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 135,828,000원 | 133,126,408원 | 2,350,539,832원 | 0원 |
유찰이 이어져 매각가가 내려가도 자료상 매수인 인수는 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 때문에 실질취득액이 고정되는 유형은 아닙니다. 대신 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액이 늘어나는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트 단지 내 상가로, 감정평가상 근린생활시설로 이용되고 있습니다.
- 입지. 지하철 다사역 서측 인근에 위치하며 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 단지 북서측 약 20미터, 남동측 약 12미터, 북측·남측 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류·소로2류·중로1류와 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·준보전산지·공장설립제한지역입니다.
- 현황. 집합건축물대장상 지하1층으로 되어 있으나 등기사항전부증명서 및 실제 현황은 남동측 도로 기준 1층입니다. 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 임차인 확인. 114호 손일호의 보증금 15,000,000원·월세 300,000원, 전입 2023.02.06.이며 자료상 대항력은 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제와 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 원문 서류에서 최종 확인이 필요합니다.
- 세금 우선순위 확인. 김포시·국·북구(대구광역시) 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당 순서를 판단할 수 있습니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 396,000,000원과 현재 최저가 277,200,000원의 차이만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 현황 층수 대조. 집합건축물대장상 지하1층, 등기와 실제 현황은 남동측 도로 기준 1층이라는 차이를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 시세 확인 후
본건의 말소기준권리는 2022.10.20. 주식회사하나은행 근저당권이고, 그 뒤의 가압류·압류· 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 본건 114호 임차인 손일호도 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 277,200,000원, 매수인 인수는 0원으로 보는 구조입니다.
다만 국세·지방세 압류가 있어 배당표는 당해세 여부에 따라 달라질 수 있고, 현재 자료에는 실거래 시세가 없습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자는 유찰 결과일 뿐 가격의 적정성을 보장하지 않습니다. 권리상 인수위험은 낮지만, 최종 입찰가는 근린시설의 실제 임대·공실 상태와 시세를 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
