대구지방법원 2026타경3423. 이번 물건은 대구 달성군 다사읍 매곡리에 위치한 다사역삼정그린코아더베스트 405동 1층 114호 근린생활시설입니다. 소유자 김관호가 2022년 10월 20일 거래가액 459,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행 명의의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이후 카드사 가압류와 국세·지방세 압류 등이 이어졌으며, 현재 경매는 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사가 신청한 임의경매입니다. 앞서 진행됐던 하나은행의 임의경매와 신용보증기금의 강제경매 개시등기는 등기부상 이미 말소되어 있습니다.

권리분석에서 중요한 점은 근저당권 채권최고액이 현재 최저매각가보다 훨씬 크다는 사실 자체가 아닙니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이고, 매각으로 소멸한다는 점입니다. 공동담보 근저당의 채권최고액 전체가 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2022년 10월 20일 설정된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 삼성카드·KB국민카드·대구신용보증재단의 가압류와 김포시·국세·대구광역시 북구의 압류, 현 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

과거 대신자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소되었으며, 앞선 임의경매 및 강제경매 개시등기도 등기부상 말소된 상태입니다. 매각물건명세서에는 매수인 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 매각대상 114호를 구분해야 한다

현황조사에서 확인된 임차인은 각 호실별로 구분해야 합니다. 이번 매각대상인 405동 114호의 임차인은 손일호입니다. 손일호의 전입신고일은 2023년 2월 6일로, 말소기준권리 설정일인 2022년 10월 20일보다 늦습니다.

114호 손일호는 현황조사 및 매각물건명세서에 기재되어 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 우선변제권 및 실제 배당 여부를 단정하지 않습니다.

손일호의 전입신고는 말소기준권리 이후이며, 주어진 권리판정상 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 15,000,000원 전액이 배당되지 않더라도, 그 미배당액이 낙찰자에게 자동으로 승계되지는 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%, 실제 시세는 별도 확인

감정가는 396,000,000원이고 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 194,040,000원입니다. 감정가 대비 49%까지 내려왔다는 점은 명확한 사실이지만, 이것이 곧 현재 상가 시세 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다.

이 물건은 아파트가 아니라 단지 내 근린생활시설입니다. 상가는 실제 영업환경, 임대료, 공실 가능성, 접근성 및 개별 호실의 입지에 따라 가격 편차가 크게 발생할 수 있습니다. 현재 확인된 거래 비교가격이 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세 차익이나 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 194,040,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 차감 후 나머지 금액이 말소기준 근저당권 배당에 사용되는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류가 존재하므로 실제 당해세와 임차인의 최우선변제 여부에 따라 배당순위 및 지급액이 달라질 수 있습니다.

채권최고액을 기준으로 작성한 추정 배당이며 실제 대출잔액과 확정 배당액을 의미하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 미반영. 하나은행 근저당에는 공동담보목록 제2022-1627호가 기재되어 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 지하철 다사역 서측 인근에 위치한 다사역삼정그린코아더베스트 아파트 단지 내 상가입니다. 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 단지 북서측으로 폭 약 20m, 남동측으로 폭 약 12m, 북측 및 남측으로 폭 약 10m 정도의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 근린생활시설로, 위생·급배수시설 및 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·준보전산지·공장설립제한지역 등이 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사되었습니다.
• 상가 공실. 감정평가상 동일 405동 내 111호·112호·115호는 공실로 기재되어 있습니다. 상가 전체의 임대수요와 실제 영업환경을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 단지 내 근린생활시설이라는 특성상 아파트와는 수요층이 다릅니다. 현재 임대차의 유지 가능성, 임대료 수준, 실제 영업환경과 재매각 수요를 따로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 감정가 396,000,000원 대비 최저가가 49%까지 내려왔지만, 동일 단지 내 비교 가능한 근린생활시설의 최근 거래가격을 확인해야 합니다.
• 114호 임대차 확인. 손일호의 보증금 15,000,000원, 월세 300,000원, 전입신고일 2023.02.06.을 원본 서류 및 실제 계약관계와 대조하고 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 호실 구분. 현황조사에 함께 나타난 112호 권민서와 113호 김보슬의 임대차를 매각대상 114호의 보증금이나 인수액으로 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 명도 및 영업 상태. 임차인에게 대항력이 없더라도 실제 점유가 이어지고 있다면 인도·명도에 필요한 절차와 비용을 검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 을구 1번 하나은행 근저당의 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보목록 제2022-1627호가 기재되어 있습니다. 공동담보 대상 및 실제 채권잔액을 확인해야 합니다.
• 신청채권자 관계 확인. 현 경매신청 채권자는 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사입니다. 등기부상 근저당권자 하나은행과의 채권이전 및 경매신청 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 김포시·국세·대구광역시 북구의 압류가 존재하므로 당해세 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 층수와 출입 동선. 건축물대장상 지하 1층, 등기부 및 실제 현황상 도로 기준 1층인 구조를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 상가의 공용부분 관리비와 미납 내역, 향후 관리비 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 실제 상가 가치”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 10월 20일 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 114호 임차인 손일호 역시 후순위 전입자로 대항력이 없으며, 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

다만 권리 인수가 없다는 사실이 투자수익을 보장하지는 않습니다. 현재 최저매각가 194,040,000원은 감정가의 49%이지만, 실제 거래 가능한 시장가격과 현재 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다.

특히 두 차례 유찰된 근린시설이고, 국세·지방세 압류와 기존 임차인의 점유관계가 존재합니다. 실제 상가 시세, 임대차 현황, 점포 노출도와 향후 환금성을 함께 확인해야 합니다.

권리상 인수는 없지만, 가격 판단에는 추가 검증이 필요한 물건입니다. 감정가 할인율보다 현재 시장에서 이 상가가 실제 얼마에 거래되고, 어느 정도의 임대수익을 만들 수 있는지가 입찰 판단의 핵심입니다.