대구지방법원 2026타경3423. 대상은 다사역삼정그린코아더베스트 405동 1층 115호 근린시설입니다. 감정평가상 115호는 공실이고, 등기상 말소기준권리는 2022.10.20. 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 하나카드·KB국민카드· 대구신용보증재단 가압류와 달성군·국 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
가격은 감정가 947,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 464,030,000원입니다. 회차 표기상 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 많이 떨어졌다 = 시세보다 싸다”라고 연결해서는 안 됩니다. 특히 근린시설은 개별 상가의 위치·공실·임대수익 등에 따라 가치 편차가 커질 수 있어 가격 판단은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3423 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1575 다사역삼정그린코아더베스트 405동 1층115호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 115호 공실 |
| 소유자 | 김관호 · 2022.09.28. 매매 · 거래가액 989,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 947,000,000원 / 464,030,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2022.10.20. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2022.10.20. 하나은행 근저당입니다. 이후 등기된 하나카드 가압류 9,102,008원, KB국민카드 가압류 28,201,968원, 대구신용보증재단 가압류 23,738,864원, 달성군 압류, 국 압류와 2026.04.03. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 과거 2023.11.02. 임의경매개시결정은 2025.07.08. 취하로 말소됐고, 2025.08.28. 강제경매개시결정도 2026.01.22. 취소기각결정에 따라 말소된 이력이 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 대상 115호는 공실
감정평가 이용상태에는 111호·112호·115호가 공실상태라고 기재되어 있습니다. 조사자료에는 같은 405동의 112호·113호·114호에 전입자가 확인되지만, 이번 매각 대상인 115호와는 호수가 다릅니다. 각 전입일도 말소기준권리인 2022.10.20. 이후로 기록되어 있어 조사자료상 대항력은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권민서 | 다사역삼정그린코아더베스트 405동 112호 | 2024.07.10 | 20,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보슬 | 다사역삼정그린코아더베스트 405동113호 | 2023.03.29 | 20,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손일호 | 다사역삼정그린코아더베스트 405동114호 | 2023.02.06 | 15,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 464,030,000원으로 감정가 947,000,000원의 49% 회차입니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 실거래 자료가 없어, 이 숫자만으로 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 다음 회차 시나리오는 324,821,000원, 그 다음은 227,374,700원으로 제시되어 있지만, 이 역시 감정가 대비 회차 가격일 뿐 실제 시장가와의 비교값은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 464,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,040,300원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,400,000,000원 | 456,989,700원 |
| 3. 가압류 · 하나카드주식회사 | 9,102,008원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 28,201,968원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 23,738,864원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 집행비용 7,040,300원을 제외한 456,989,700원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원으로 계산되어 있습니다. 전체 채권 미배당은 2,004,053,140원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 다사역 서측 인근의 다사역삼정그린코아더베스트 아파트 단지 내 상가이며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 405동 1층 근린생활시설 단위세대이며, 115호는 공실상태입니다.
- 도로. 단지 북서측 약 20m, 남동측 약 12m, 북측 및 남측 약 10m 정도의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류·소로2류·중로1류와 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·준보전산지·공장설립제한지역에 해당합니다.
- 현황 차이. 집합건축물대장상 지하1층으로 되어 있으나 등기사항전부증명서 및 실제 현황은 남동측 도로 기준 1층입니다. 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 명세서 문구 확인. “대항력 여지가 있는 임차인 있음”이라는 비고가 어느 호수에 적용되는지, 대상 115호의 현황조사·매각물건명세서 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 115호는 공실이므로 입찰 직전 실제 점유 변동 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
- 상가 시세 확인. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 동일 단지 또는 인근 유사 근린시설 가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 임대수익 점검. 근린시설은 공실과 임대조건이 가격에 직접 영향을 주므로 실제 임대 가능 수준을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당이 2,004,053,140원이어도 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리 할인”과 “가격 할인”은 별개다
이 물건은 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원인 유형입니다. 115호 역시 감정평가상 공실입니다. 다만 현재 최저가 464,030,000원이 감정가 947,000,000원의 49%라는 이유만으로 가격까지 안전하다고 볼 근거는 없습니다. 동일·유사 근린시설의 실거래 자료가 없기 때문입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 자체보다 115호의 실제 점유상태와 상가 시장가치를 별도로 검증하는 것입니다.
