대구지방법원 2026타경3423. 다사역 서측 인근 아파트 단지 안에 있는 405동 1층 115호 근린시설입니다. 소유자 김관호가 2022.10.20 거래가 989,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 하나은행 근저당이 말소기준입니다.
이후 하나카드·KB국민카드·대구신용보증재단의 가압류, 달성군 및 국의 압류, 경매개시결정 등이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 “대항력 여지가 있는 임차인 있음”이라고 적혀 있어 점유관계는 입찰 전 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3423 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1575 다사역삼정그린코아더베스트 405동 1층115호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 405동 1층 115호 |
| 소유자 | 김관호 (2022.10.20 소유권이전 · 거래가액 989,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 947,000,000원 / 662,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 현황 | 115호 공실상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2022.10.20 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원으로 감정가보다 크며, 현재 최저가 662,900,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 653,871,000원이 하나은행 근저당에 배당되고 상당액의 미배당이 남습니다. 그러나 근저당과 그 뒤의 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조라, 채권자의 미배당액 자체가 매수인의 인수금액으로 전환되지는 않습니다.
임차인·점유 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권민서 | 다사역삼정그린코아더베스트 405동 112호 | 2024.07.10 | 20,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보슬 | 다사역삼정그린코아더베스트 405동113호 | 2023.03.29 | 20,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손일호 | 다사역삼정그린코아더베스트 405동114호 | 2023.02.06 | 15,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
기재된 실제 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 세 임차인의 점유부분은 각각 112호·113호·114호이고, 전입일은 모두 2022.10.20 말소기준일보다 늦어 각각 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 한편 감정평가 이용상태에는 본건 115호가 공실이라고 기재돼 있습니다.
② 가격 프레임 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 947,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 662,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 464,030,000원(49%), 3회 유찰 시 324,821,000원(34.3%)입니다.
다만 이 물건은 단지 내 근린생활시설입니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 현재 가격 판단은 감정가와 유찰 회차 가격의 관계까지만 보는 것이 맞고, 실제 응찰가는 해당 상가의 임대수익·공실 지속 가능성·현장 상권을 함께 확인해 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 662,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,029,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,400,000,000원 | 653,871,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드주식회사 | 9,102,008원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 28,201,968원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 23,738,864원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 662,900,000원 가정에서 채권자 총 청구액은 2,461,042,840원, 배당액은 653,871,000원, 미배당은 1,807,171,840원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 지하철 다사역 서측 인근의 다사역 삼정그린코아더베스트 아파트 단지 내 상가입니다. 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 111호·112호·115호는 공실상태로 조사됐습니다.
- 도로. 단지 북서측 약 20m, 남동측 약 12m, 북측 및 남측 약 10m 정도의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류·소로2류·중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·준보전산지·공장설립제한지역입니다.
- 현황 차이. 집합건축물대장상 지하1층으로 되어 있으나 등기사항전부증명서 및 실제 현황은 남동측 도로 기준 1층입니다. 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 115호 실제 점유 확인. 감정평가상 115호는 공실이나 매각물건명세서 비고에 대항력 여지가 있는 임차인 문구가 있으므로 현장과 원문을 함께 확인하세요.
- 임차인 호수 구분. 기재 임차인 3명은 각각 112호·113호·114호이며 전입일은 모두 2022.10.20 말소기준 이후입니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 그 비율 자체가 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
- 공실 수익성 확인. 본건이 근린시설이고 115호가 공실이므로 실제 임대 가능 보증금·월세와 공실 지속 가능성을 현장에서 점검하세요.
- 층 표시 확인. 집합건축물대장상 지하1층, 실제 현황과 등기상 남동측 도로 기준 1층이라는 차이를 현장에서 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현재 점유 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 승부처는 상가 가격과 점유 확인
이 사건의 말소기준은 2022.10.20 하나은행 근저당이고, 그 뒤에 들어온 가압류·압류는 매각으로 정리됩니다. 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조만 보면 비교적 정리가 명확합니다.
하지만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 단지 내 근린시설입니다. 1회 유찰돼 감정가 947,000,000원의 70%인 662,900,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 감정평가상 115호는 공실이고, 점유 관련 비고도 남아 있습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 0원, 가격 판단은 현장 확인 후”입니다. 입찰의 핵심은 유찰률이 아니라 115호의 실제 점유·임대수익·상가 환금성을 얼마에 평가하느냐입니다.
