대구지방법원 2026타경3423. 대상은 다사역삼정그린코아더베스트 405동 1층 112호 근린시설입니다. 등기상 김관호가 2022.10.20. 거래가액 350,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 147,980,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 제공된 시세·실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 하락 폭만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건에서 확인되는 강점은 가격이 아니라 매수인 인수권리 0원이라는 권리구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3423 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1575 다사역삼정그린코아더베스트 405동 1층112호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 · 112호 공실상태 기재 |
| 소유자 | 김관호 · 2022.10.20. 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 147,980,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 사건 청구액 | 2,400,000,000원 |
| 현재 경매개시 채권자 | 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 2022.10.20. 하나은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2022.10.20. 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 2,400,000,000원)입니다. 이후 2023년 케이비국민카드·대구신용보증재단 가압류, 2025년 국세 압류, 2026년 대구광역시 북구 압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 112호 현황 재확인
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권민서 | 다사역삼정그린코아더베스트 405동 112호 | 2024.07.10 | 20,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김보슬 | 다사역삼정그린코아더베스트 405동113호 | 2023.03.29 | 20,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 손일호 | 다사역삼정그린코아더베스트 405동114호 | 2023.02.06 | 15,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
세 사람의 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.10.20.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 기재된 보증금을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 대상 주소인 112호에 대해서는 현황조사·매각물건명세서에 권민서가 기재된 반면, 감정평가 이용상태에는 112호가 공실로 적혀 있습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
감정가는 302,000,000원, 현재 최저가는 147,980,000원입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%가 됐고, 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 103,586,000원(34%), 그 다음은 72,510,200원(24%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,871,720원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,400,000,000원 | 145,108,280원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 28,201,968원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 23,738,864원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,451,940,832원 중 예상 배당액은 145,108,280원이며, 미배당액은 2,306,832,552원입니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여금도 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리, 지하철 다사역 서측 인근. 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 용도. 대상은 아파트 주거호가 아니라 단지 내 근린생활시설입니다. 감정평가 이용상태도 근린생활시설로 기재되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 단지 북서측 약 20m, 남동측 약 12m, 북측 및 남측 약 10m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류·소로2류·중로1류와 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·준보전산지·공장설립제한지역으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없다고 평가되어 있습니다. 다만 집합건축물대장상 지하1층으로 되어 있으나 등기와 실제 현황은 남동측 도로 기준 1층으로 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 112호 현재 점유 확인. 감정평가의 공실 기재와 권민서 전입 자료가 서로 다르므로 실제 영업·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 112호뿐 아니라 113호·114호 임차인 정보도 함께 조사되어 있어 각 임차인의 실제 점유 범위가 대상 112호와 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 세 임차인의 전입일이 2022.10.20. 말소기준권리보다 늦다는 점을 등기·현황조사·명세서 원본에서 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 시세 확인. 감정가 302,000,000원과 최저가 147,980,000원의 차이만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 상가의 실제 거래 및 임대수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 하나은행 및 후순위 채권자의 대규모 미배당은 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다. 이 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 점유는 따로 봐야 한다
권리분석만 보면 핵심은 분명합니다. 2022.10.20. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인들의 전입 역시 그보다 늦어 대항력 있는 임차인이나 매수인 보증금 승계 위험은 확인되지 않으며 예상 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 147,980,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 직접 비교할 최근 실거래·시세 자료는 없습니다. 또한 대상 112호는 감정평가에서 공실로 기재됐지만 현황조사·매각물건명세서에는 권민서가 확인됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 실제 점유상태와 근린시설의 시장가격을 입찰 전에 확인하는 것입니다.
