대구지방법원 2026타경3423. 대구 달성군 다사읍 매곡리 다사역삼정그린코아더베스트 405동 1층 112호의 근린시설입니다. 감정평가상 지하철 다사역 서측 인근 아파트 단지 내 상가이며, 본건 112호는 이용상태 조사에서 공실상태로 기재돼 있습니다. 소유자는 김관호이고, 2022.09.28 매매를 원인으로 거래가액 350,000,000원에 취득했습니다.
권리 구조의 기준점은 2022.10.20 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록 제2022-1627호가 기재돼 있습니다. 이 근저당보다 뒤에 들어온 케이비국민카드·대구신용보증재단 가압류, 국·대구광역시 북구 압류와 경매개시등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 별도로 매수인이 인수할 권리와 법정지상권도 해당 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3423 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1575 다사역삼정그린코아더베스트 405동 1층112호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 112호 공실상태 |
| 소유자 | 김관호 (2022.09.28 매매 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 211,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 2,400,000,000원 |
| 현재 경매개시 채권자 | 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.10.20 하나은행 근저당권입니다. 이후 2023.11.09 케이비국민카드 가압류 28,201,968원, 2023.11.27 대구신용보증재단 가압류 23,738,864원, 2025.12.31 국 압류, 2026.02.23 대구광역시 북구 압류 및 2026.04.03 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 등기상 매수인에게 남는 인수권리는 없습니다.
② 임차인 — 본건 112호는 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권민서 | 다사역삼정그린코아더베스트 405동 112호 | 2024.07.10 | 20,000,000원 / 200,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
권민서의 전입일은 2024.07.10으로 말소기준인 2022.10.20보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고, 보증금 20,000,000원이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 이 임차보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 입찰 전 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
같은 405동의 113호 김보슬, 114호 손일호도 별도 조사돼 있으나 본건 목적물은 112호이므로 본건 임차인 수와 보증금에는 합산하지 않습니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 할인율만으로 ‘싸다’고 판단 금지
감정가는 302,000,000원, 현재 회차 최저매각가는 211,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 147,980,000원, 3회 유찰 시 103,586,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 실제 거래 시세와 비교하지 않은 채 “30% 할인됐으니 싸다”고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 211,400,000원 | 2,244,300,432원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 147,980,000원 | 2,306,832,552원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 103,586,000원 | 2,350,605,036원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 211,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,759,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,400,000,000원 | 207,640,400원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 28,201,968원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 23,738,864원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,451,940,832원 중 예상배당 207,640,400원, 미배당 2,244,300,432원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 다사역 서측 인근의 다사역 삼정그린코아더베스트 아파트 단지 내 상가로, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 단지 북서측 약 20m, 남동측 약 12m, 북측 및 남측 약 10m 정도의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류·소로2류·중로1류와 접합니다.
- 시설. 위생·급배수시설과 소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 현황. 감정평가상 112호는 공실상태로 조사됐습니다.
- 층 표기. 집합건축물대장상 지하1층으로 되어 있으나 등기사항전부증명서 및 실제 현황은 남동측 도로 기준 1층으로 기재돼 있어 서류별 층 표기를 입찰 전 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 권민서는 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자·배당요구 및 실제 점유상태는 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 재확인하세요.
- 공실 여부 확인. 감정평가상 112호는 공실이나 임차인 조사 기록도 있으므로 현장 방문으로 현재 점유·열쇠·인도 가능 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 근린시설 매매가와 임대조건을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당 채권최고액 2,400,000,000원에는 공동담보목록 제2022-1627호가 기재돼 있으므로 해당 근저당의 실제 채권관계와 공동담보 범위를 원본에서 확인하세요.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 층 표시 확인. 집합건축물대장의 지하1층 표기와 등기·실제 현황의 1층 표기가 다르므로 건축물대장과 현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 현장
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2022.10.20 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매등기는 매각으로 소멸합니다. 본건 112호 임차인 권민서도 2024.07.10 전입으로 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 현재 최저가는 211,400,000원으로 감정가의 70%이지만, 이는 감정가 기준 할인율일 뿐입니다. 더구나 목적물이 주거용 아파트가 아닌 근린시설이고 감정평가상 112호는 공실로 조사됐습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험보다 실제 상가 가치와 현재 점유상태를 얼마나 정확하게 확인하느냐가 핵심입니다. 권리는 합격권이지만, 가격은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
