창원지방법원 2024타경7389. 창원시 진해구 자은동 다온빌딩의 근린시설 일괄매각 사건입니다. 감정가는 1,747,000,000원인데 6회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 350,630,000원까지 내려왔습니다. 금액만 보면 감정가의 20.07% 수준이지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 점유관계 확인입니다. 등기상 말소기준은 2019년 농협은행 근저당권으로 단순한 편이지만, 현황조사에 우종섭과 (주)라니 피트니스가 점유자로 나타나고 두 점유자 모두 대항력 판단에 필요한 기준일 정보가 확인되지 않습니다.
배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 현재 최저가를 기준으로 한 산정 실질취득도 350,630,000원입니다. 다만 이 숫자가 곧 점유자의 보증금 승계가 확정적으로 0원이라는 뜻은 아닙니다. 우종섭은 보증금과 전입신고일이 모두 미상이고, (주)라니 피트니스도 전입신고일이 미상이라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7389 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 장복대로 171, 지하1층비105호 (자은동,다온빌딩) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 다온빌딩 지하1층비105호 외 6개호 · 일부 공실·분양사무실·헬스장 이용 |
| 소유자 | 문삼녀 400분의 225 · 안경희 400분의 75 · 이정선 400분의 100 |
| 감정가 / 최저가 | 1,747,000,000원 / 350,630,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 2,609,734,027원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록1 내지 3 경계 구분 없는 상태의 공실 · 목록2, 3은 서측 도로 기준 현황 1층 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 남는다
말소기준은 2019.10.25. 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권, 채권최고액은 5,100,000,000원입니다. 2023.11.16. 김영환 가압류 224,000,000원은 2024.01.18. 해제로 이미 말소됐고, 2024.11.15. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 매수인이 그대로 떠안을 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우종섭 | 전부 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (주)라니 피트니스 | 전부 | 5,000원 / 1,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인·점유자는 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 우종섭은 전입신고일과 보증금이 모두 미상이고, (주)라니 피트니스 역시 전입신고일이 미상입니다. 따라서 두 점유자를 ‘대항력 없음’으로 단정할 수 없고, 반대로 ‘대항력 있음’으로 확정해서도 안 됩니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
② 유찰·가격 구조 — 20.07%라도 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저가는 350,630,000원으로 감정가 1,747,000,000원의 20.07%입니다. 6회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 감정가는 곧 시장 실거래가를 뜻하지 않습니다. 특히 이 사건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 여러 호가 일괄매각되며 이용상태도 공실·분양사무실·헬스장으로 나뉩니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 350,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,708,820원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 5,100,000,000원 | 344,921,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 350,630,000원을 전제로 하면 집행비용 5,708,820원을 제외한 344,921,180원이 농협은행주식회사에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 4,755,078,820원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 진해구 자은동 자은초등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호1은 제1종근린생활시설(미용원)이나 현재 공실, 기호2-5는 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)이나 현재 공실, 기호6은 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현재 분양사무실, 기호7은 운동시설(체력단련장)로 현재 헬스장 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 급·배수, 위생, 냉난방, 승강기, 소화전, 방송, 주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 1,612㎡ 정방형 평지의 상업용 건부지로, 북동측 약 25m·북서측 약 20m·남서측 약 8m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,471,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 국민임대주택단지예정지구, 가축사육제한구역, 지원항공작전기지, 비행안전제5구역(지원)에 포함됩니다.
- 현황 차이. 기호2-5는 고저차 때문에 서측 도로 기준 현황 1층, 기호6은 서측 도로 기준 현황 2층입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 근린시설·운동시설이 섞인 일괄매각 구조이고 일부는 공실입니다. 6회 유찰 이력까지 있어 매각 후 재임대·재매각 시 수요층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 기준일 확인. 우종섭과 (주)라니 피트니스의 대항력 판단에 필요한 기준일을 반드시 대조해야 합니다. 현재는 두 점유자 모두 대항력 가능·미상입니다.
- 우종섭 보증금 확인. 우종섭의 보증금 자체가 미상이라, 선순위 대항력이 인정될 경우의 승계액을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 다온빌딩 지하1층비105호 외 6개호가 함께 평가되고, 목록1 내지 3은 경계 구분 없는 상태의 공실로 기재되어 있습니다. 각 호별 위치·경계·점유를 현장에서 맞춰봐야 합니다.
- 현황층 확인. 일부 호는 고저차 때문에 서측 도로에서 본 현황층과 공부상 층의 체감이 다릅니다. 출입동선과 영업 접근성을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 20.07%라고 해서 시세보다 싸다는 의미는 아닙니다. 근린시설은 임대수익·공실·재매각 수요를 함께 봐야 합니다.
- 배당표 해석. 현재 배당표의 인수 0원은 점유자 승계위험을 최종 확정한 숫자로 보지 말고, 당해세·임차인 최우선변제와 점유자 권리관계를 추가 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 점유 및 매각범위를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가 20%”보다 중요한 것은 미상 점유관계
이 사건은 표면적으로는 매우 큰 폭으로 가격이 내려온 물건입니다. 감정가 1,747,000,000원에서 현재 350,630,000원까지 내려와 6회 유찰 상태입니다. 등기상으로도 2019년 농협은행 근저당권이 말소기준이라 후순위 등기의 처리 방향은 명확합니다.
하지만 이 물건을 단순한 ‘저가 경매’로 보면 위험합니다. 실제 점유자 2명 가운데 우종섭은 보증금과 기준일이 미상이고, (주)라니 피트니스도 대항력 판단 기준일이 미상입니다. 여기에 근린시설 여러 호의 일괄매각, 일부 공실, 현황층 차이까지 겹칩니다. 등기는 비교적 단순하지만 점유는 미확정, 가격은 감정가 할인율만으로 판단 금지. 이 사건의 승부처는 더 낮은 가격을 찾는 것이 아니라, 현재 350,630,000원에 응찰하기 전에 점유자 승계위험과 실제 영업·임대가치를 확정하는 것입니다.
