창원지방법원 2024타경7389. 진해구 자은동 다온빌딩 1층113호 근린시설입니다. 감정가 289,000,000원이었던 물건이 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 58,003,000원입니다. 가격 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가 자체보다 점유·임차 관계를 어디까지 확정할 수 있느냐에 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2019.10.25 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 5,100,000,000원이고 공동담보목록 제2019-107호가 기재돼 있습니다. 2023.11.16 김영환의 224,000,000원 가압류는 2024.01.18 해제로 이미 말소됐으며, 2024.11.15 농협은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7389 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 장복대로 171, 1층113호 (자은동,다온빌딩) |
| 용도 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 문삼녀 · 안경희 · 이정선 |
| 공유지분 | 문삼녀 400분의 225 · 안경희 400분의 75 · 이정선 400분의 100 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 58,003,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 2,609,734,027원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 현황 특이사항 | 고저차로 인하여 서측 도로 기준 현황 2층 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 미상
등기부만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2019.10.08 공유자 명의로 소유권보존이 이뤄진 뒤 같은 날 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 됐고, 2019.10.25 신탁재산 귀속과 함께 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 가압류는 이미 해제·말소됐고, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유자 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우종섭 | 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)라니 피트니스 | 전부 | 5,000원 | 1,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
우종섭은 현황조사와 매각물건명세서 양쪽에서 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. (주)라니 피트니스도 현황조사상 전부 점유자로 확인되며 대항력 판단 기준일이 미상입니다. 두 건 모두 보증기관 승계·대위 신고는 아니므로 실제 임차인 수는 2명으로 봐야 합니다.
② 가격 — 6회 유찰, 그래도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 289,000,000원에서 현재 최저매각가는 58,003,000원까지 내려왔습니다. 현재 시나리오는 6회 유찰·감정가 20% 회차입니다. 다음 시나리오에서는 46,402,400원, 그다음에는 37,121,920원까지 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 58,003,000원 | 56,558,946원 | 5,043,441,054원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 46,402,400원 | 45,167,157원 | 5,054,832,843원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 37,121,920원 | 36,053,725원 | 5,063,946,275원 | 0원 |
그러나 현재 자료만으로는 동일 조건의 최근 실거래와 직접 비교할 수 없어 58,003,000원이 시장가보다 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 집합건물보다 임대수익·공실·업종·상권과 점유관계의 영향이 커서, 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 판단하면 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,003,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,444,054원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 5,100,000,000원 | 56,558,946원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 58,003,000원 가정 시 집행비용 1,444,054원, 농협은행 근저당에 56,558,946원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 채권최고액 기준 미배당은 5,043,441,054원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 임차인 권리가 미상인 만큼 실제 배당·인수관계는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 진해구 자은동 자은초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 25m, 북서측 약 20m, 남서측 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 정방형 평지의 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,612.0㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,471,000원/㎡입니다.
- 규제. 국민임대주택단지예정지구·가축사육제한구역·지원항공작전기지·비행안전제5구역(지원)이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 급·배수, 위생, 냉난방, 승강기, 소화전, 방송, 주차장 설비가 있습니다.
- 현황층. 매각물건명세서 비고에는 고저차로 인해 서측 도로 기준 현황 2층으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우종섭 권리 확인. 보증금과 대항력 판단 기준일이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 점유 원인·보증금·신고일을 확인해야 합니다.
- (주)라니 피트니스 권리 확인. 보증금 5,000원·월세 1,000원으로 기재돼 있지만 대항력 및 우선변제 여부는 미상입니다.
- 점유 범위 재확인. 두 임차인이 모두 ‘전부’ 점유로 기재돼 있으므로 실제 점유 형태와 상호 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 현황층 확인. 공부상 1층113호이지만 서측 도로 기준 현황 2층이라는 비고가 있으므로 출입 동선과 가시성을 직접 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당에는 공동담보목록 제2019-107호가 기재돼 있어 5,100,000,000원을 이 호실 단독 부담으로 단순 해석하지 않아야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 가격 낙폭만 보지 말고 공실·점유·상권·업종 제한·환금성 등 반복 유찰의 원인을 현장에서 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “20% 가격”보다 미상 임차인이 먼저다
이 물건은 감정가 289,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 58,003,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리가 소멸하는 구조여서 표면적인 권리 흐름은 복잡하지 않습니다. 하지만 실제 임차인 2명이 존재하고, 두 임차인의 대항력·우선변제 여부가 미상이라는 점이 결론을 바꿉니다.
배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있지만, 우종섭의 보증금 자체가 미상이고 두 임차인의 권리 기준일도 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 현재 단계의 판단은 “최저가는 크게 내려왔지만 실질취득비용은 아직 확정할 수 없다”가 맞습니다. 6회 유찰된 근린시설이라는 환금성 부담까지 겹치므로, 가격보다 임차관계 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
