154,743,000원
창원지방법원 2024타경7389. 자은동 다온빌딩 지하1층비108호 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2019.10.25. 설정된 농협은행주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 5,100,000,000원이며 공동담보목록 제2019-107호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.11.15. 농협은행주식회사가 임의경매를 신청했고, 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에는 우종섭과 (주)라니 피트니스가 각각 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 두 점유자 모두 전입신고일이 확인되지 않았고, 우종섭은 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 대항력 없음으로 처리해서는 안 되며, 현재 단계의 판정은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7389 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 장복대로 171, 지하1층비108호 (자은동,다온빌딩) |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 문삼녀 · 안경희 · 이정선 |
| 소유지분 | 문삼녀 400분의 225 · 안경희 400분의 75 · 이정선 400분의 100 |
| 감정가 / 최저가 | 771,000,000원 / 154,743,000원 |
| 유찰 | 6회 |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 2,609,734,027원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 현황 특이사항 | 고저차로 인하여 서측 도로 기준 현황 1층 |
① 권리 흐름 — 등기상 근저당은 소멸, 점유관계는 미확정
2019.10.08. 공유자 문삼녀·안경희·이정선 명의로 소유권보존된 뒤 국제자산신탁주식회사로 신탁됐다가, 2019.10.25. 신탁재산의 귀속으로 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 농협은행주식회사의 채권최고액 5,100,000,000원 근저당이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 2024.11.15. 농협은행주식회사의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 점유자 2명, 모두 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우종섭 | 전부 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)라니 피트니스 | 전부 | 5,000원 | 1,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유자로 조사된 사람은 2명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 우종섭은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않았고, (주)라니 피트니스도 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력이 없다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 6회 유찰 — 가격은 크게 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
이 물건은 감정가 771,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가 154,743,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차 표기상 감정가 20% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 7회 유찰 시 123,794,400원, 8회 유찰 시 99,035,520원으로 계산돼 있습니다.
그러나 실거래 시세가 확인되지 않은 데다, 점유자 2명의 대항력과 보증관계가 확정되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만을 근거로 이 물건을 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다. 근린시설이라는 용도와 6회 유찰이라는 이력 자체도 환금성과 수요를 보수적으로 봐야 하는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,743,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,966,402원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 5,100,000,000원 | 151,776,598원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 154,743,000원 가정 시 농협은행주식회사 근저당권에는 151,776,598원이 배당되고, 미배당액은 4,948,223,402원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 자은초등학교 북동측 인근 다온빌딩으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상건물까지 차량진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 25m, 북서측 약 20m, 남서측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 정방형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,612.0㎡, 공시지가는 1,471,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 비행안전제5구역(지원)·지원항공작전기지 등이 포함됩니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 냉난방, 승강기, 소화전, 방송, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 현황. 고저차로 인해 서측 도로 기준 현황 1층으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 근린시설이고 이미 6회 유찰된 사건이므로, 감정가 대비 할인폭만으로 환금성을 높게 평가하기보다 실제 점유·이용상태와 매수수요를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우종섭 보증금 확인. 현재 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 자료를 통해 금액을 확인해야 실질 인수위험을 계산할 수 있습니다.
- 두 점유자의 대항력 확인. 우종섭과 (주)라니 피트니스 모두 전입신고일이 확인되지 않아 현재 판정은 대항력 가능·미상입니다.
- 우선변제 여부 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 배당으로 보증금이 얼마나 소진되는지 확정할 수 없습니다.
- 현황 점유 확인. 현황조사에는 두 점유자가 각각 전부를 점유한다고 기재돼 있으므로 실제 사용구획과 점유관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 현황 층수 확인. 등기표시는 지하1층비108호이지만 고저차로 인하여 서측 도로 기준 현황 1층이라는 비고가 있습니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 감정가 771,000,000원에서 154,743,000원까지 내려온 만큼 단순 할인율보다 점유·용도·환금성 요인을 먼저 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “20% 가격보다 먼저 볼 것은 임차관계”
이 사건은 숫자만 보면 매우 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 771,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 154,743,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고 매각으로 소멸해 구조도 단순합니다.
하지만 현황조사에는 실제 점유자 2명이 있고, 모두 대항력 여부가 확정되지 않았습니다. 우종섭은 보증금까지 미상입니다. 그러므로 현재 단계에서 배당모형의 인수 0원을 그대로 최종 인수 0원으로 받아들이거나, 6회 유찰 가격만 보고 싸다고 판단하는 것은 위험합니다. 이 물건의 순서는 명확합니다. 가격 판단보다 임차관계 확정이 먼저입니다.
