창원지방법원 2024타경7389. 진해구 자은동 다온빌딩 지하1층 비108호의 근린시설 경매입니다. 감정가 771,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 108,320,000원입니다. 등기부상 핵심은 2019.10.25. 농협은행주식회사의 근저당권으로, 채권최고액은 5,100,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이며 2024.11.15. 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 난도는 등기부 밖에서 올라갑니다. 현황조사에는 우종섭과 (주)라니 피트니스가 모두 점유자로 기재돼 있습니다. 두 사람 모두 신고일이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없고, 우종섭은 보증금도 미상입니다. 따라서 현재 최저가만으로 실질취득비용을 계산하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7389 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 장복대로 171, 지하1층비108호 (자은동, 다온빌딩) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 문삼녀 400분의 225 · 안경희 400분의 75 · 이정선 400분의 100 |
| 감정가 / 최저가 | 771,000,000원 / 108,320,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 2,609,734,027원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 현황 참고 | 고저차로 인하여 서측 도로 기준 현황 1층 |
① 권리 흐름 — 등기부는 단순, 점유관계는 미확정
2019.10.08. 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌지만, 2019.10.25. 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 농협은행의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.11.15. 농협은행이 임의경매를 신청했습니다. 등기부에 매각 후 존속하는 별도의 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력·우선변제 미상
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우종섭 | 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)라니 피트니스 | 전부 | 5,000원 | 1,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
두 점유자는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 정리됩니다. 우종섭은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 인수 가능액을 산출할 수 없습니다. (주)라니 피트니스도 신고일이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서는 실질취득비용을 108,320,000원으로 고정해서 볼 수 없습니다.
③ 가격 — 7회 유찰이 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저매각가는 108,320,000원으로 감정가 771,000,000원의 약 14.05%입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 이 최저가가 현재 시장가보다 낮은지 직접 비교할 자료는 없습니다.
따라서 이 사건은 “감정가 대비 86% 가까이 떨어졌으니 싸다”는 방식으로 접근하면 안 됩니다. 7회 유찰 자체는 반복적으로 응찰이 성사되지 않았다는 사실이고, 여기에 근린시설이라는 용도와 임차관계 미확정까지 함께 고려해야 합니다. 가격 메리트 판단은 권리관계 정리 후 별도 시세 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,316,480원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 5,100,000,000원 | 106,003,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 108,320,000원을 기준으로 한 시뮬레이션에서는 집행비용 2,316,480원을 제외한 106,003,520원이 농협은행에 배당되고, 근저당 미배당액은 4,993,996,480원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인의 실제 인수 여부는 별도로 확정해야 합니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 진해구 자은동 자은초등학교 북동측 인근. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상군에는 제1·2종 근린생활시설, 분양사무실 및 운동시설이 포함되며 공실과 헬스장 이용 상태가 함께 확인됩니다. 본 물건은 근린시설로 분류돼 있습니다.
- 현황 층. 매각물건명세서 비고에는 고저차로 인하여 서측 도로 기준 현황 1층으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 급·배수, 위생, 냉난방, 승강기, 소화전, 방송 및 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 25m, 북서측 약 20m, 남서측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역의 상업용 건부지로 이용 중이며 정방형 평지, 토지면적 1,612.0㎡, 공시지가 1,471,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 국민임대주택단지예정지구, 비행안전제5구역, 지원항공작전기지 등에 포함됩니다.
- 건축물 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항요건 확인. 우종섭과 (주)라니 피트니스의 신고일이 말소기준일 2019.10.25.보다 앞서는지 반드시 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 우종섭의 보증금은 미상입니다. 실질취득비용 계산 전에 가장 먼저 확정해야 할 금액입니다.
- 우선변제·배당요구 확인. 두 임차인의 우선변제 여부와 배당요구 여부가 확정돼야 실제 배당 및 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 점유관계 대조. 현황조사에는 두 명이 모두 전부 점유로 기재돼 있어 실제 사용구획과 점유주체를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 7회 유찰만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 근린시설의 현재 임대·매매 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 현황 층 확인. 등기상 지하1층이나 서측 도로 기준 현황 1층이라는 특성을 실제 접근성·노출도와 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세 및 공용부분 관리비 등 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰”보다 먼저 풀어야 할 임차인 문제
이 사건은 숫자만 보면 감정가 771,000,000원에서 최저가 108,320,000원까지 내려온 7회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석에서는 할인율보다 먼저 확인해야 할 문제가 있습니다. 등기부의 후순위 권리는 소멸하는 구조지만, 현황조사상 실제 임차인 2명의 대항력과 우선변제 관계가 아직 확정되지 않았고 우종섭의 보증금도 알 수 없습니다.
따라서 현재 시점의 결론은 “인수 0원이라 싸다”가 아니라, “등기부는 정리되지만 임차권리 때문에 실질취득가가 아직 계산되지 않는다”입니다. 실거래 비교자료도 없으므로 최저가 108,320,000원이 시장가보다 낮다고 평가할 근거 역시 없습니다. 임차인 원본자료와 실제 점유관계가 확인되기 전까지는 가격보다 권리 확정이 우선인 사건입니다.
