창원지방법원 2024타경7389. 진해구 자은동 다온빌딩 3층 301호 근린시설입니다. 현재 최저매각가는 1,197,560,000원으로 감정가 2,444,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순히 “5회 유찰됐으니 싸다”로 접근하기 어렵습니다. 시세 자료가 없고, 현황조사에는 전부를 점유하는 점유자가 2명 확인되며 그중 (주)라니 피트니스는 보증금 5,000원·차임 1,000원으로 기재되어 있지만 전입신고일과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2019.10.25. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 5,100,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 창원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2023.11.16. 김영환의 가압류 224,000,000원은 2024.01.18. 해제되어 이미 말소됐습니다. 다만 점유 관계는 등기와 별개입니다. 전입·확정일자·보증금이 미상인 우종섭과, 전입신고일이 미상인 (주)라니 피트니스는 대항력 여부를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7389 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 장복대로 171, 3층301호 (자은동, 다온빌딩) |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 문삼녀 · 안경희 · 이정선 |
| 소유지분 | 문삼녀 400분의 225 · 안경희 400분의 75 · 이정선 400분의 100 |
| 감정가 / 최저가 | 2,444,000,000원 / 1,197,560,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행주식회사 / 2,609,734,027원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2019.10.25. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 5,100,000,000원이며 공동담보목록 제2019-107호가 기재되어 있습니다. 이후 2024.11.15. 임의경매개시결정과 2025.04.03. 창원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019.10.08. 국제자산신탁주식회사 앞으로의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023.11.16. 김영환의 가압류도 2024.01.18. 해제로 말소됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 점유자 2명
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우종섭 | 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| (주)라니 피트니스 | 전부 | 5,000원 | 1,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
두 점유자 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 점유자 2명으로 봅니다. 우종섭은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않고, (주)라니 피트니스 역시 전입신고일이 미상입니다. 따라서 어느 점유자도 현재 자료만으로 “대항력 있음” 또는 “대항력 없음”으로 단정할 수 없습니다.
③ 가격 — 5회 유찰은 사실, ‘시세보다 싸다’는 아직 미확인
감정가 2,444,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,197,560,000원입니다. 감정가 대비 49%까지 낮아진 것은 분명하지만, 별도의 실거래·최근 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 근린시설은 주거용 아파트보다 호별 임대상태·상권·수익률·공실 여부에 따라 가격 차이가 커질 수 있어 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 확정하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,197,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,375,600원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 5,100,000,000원 | 1,183,184,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 1,197,560,000원 가정 시 농협은행주식회사 근저당 채권최고액 5,100,000,000원 중 1,183,184,400원이 배당되고, 미배당액은 3,916,815,600원입니다. 신청채권자 청구액 2,609,734,027원도 전액 충족되지 않습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 49%) | 1,197,560,000원 | 1,183,184,400원 | 3,916,815,600원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 39%) | 958,048,000원 | 946,067,520원 | 4,153,932,480원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 31%) | 766,438,400원 | 756,374,016원 | 4,343,625,984원 | 0원 |
배당 계산만 보면 각 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 계산은 현재 확인된 배당채권을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 전입신고일·확정일자·보증금이 미상인 점유자의 대항력 문제는 별도 권리분석 대상이므로, 시나리오 표의 0원을 곧바로 확정 인수액으로 받아들이면 안 됩니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 진해구 자은동 자은초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태에는 제1종·제2종근린생활시설, 공실, 분양사무실, 운동시설 및 헬스장 이용 항목이 함께 기재되어 있습니다. 현황조사상 본건은 우종섭과 (주)라니 피트니스가 전부를 점유합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며, 급·배수·위생·냉난방·승강기·소화전·방송·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 1,612.0㎡ 정방형 평지의 상업용 건부지이며 준주거지역입니다. 북동측 약 25m, 북서측 약 20m, 남서측 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 국민임대주택단지예정지구, 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,471,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 전입 기준일 확인. 우종섭과 (주)라니 피트니스의 전입신고일이 말소기준 2019.10.25.보다 빠른지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 우종섭의 보증금은 미상이고 두 점유자의 확정일자·우선변제 여부도 확인되지 않았습니다.
- 매각물건명세서 대조. 배당표상 인수 0원이라는 결과보다 실제 매각물건명세서의 인수조건을 우선 확인해야 합니다.
- 유치권 취하서 원본 확인. (주)라니 피트니스의 185,000,000원 유치권 신고가 2026.01.22. 취하된 사실과 취하 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 상가 시세·임대수익 확인. 현재 실거래 자료가 없어 최저가 1,197,560,000원의 가격 적정성을 판단할 근거가 부족합니다. 인근 근린시설 매매·임대 사례 확인이 필수입니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 반복 유찰은 단순한 할인 기회일 수도 있지만, 수요·환금성·점유·권리 문제의 결과일 수도 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비와 각종 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유관계다
이 사건은 감정가 2,444,000,000원에서 5회 유찰돼 1,197,560,000원까지 내려왔다는 점이 가장 눈에 띕니다. 하지만 실거래 시세가 없으므로 현재 가격을 ‘싸다’고 확정할 수 없고, 근린시설이라는 용도상 환금성도 주거용보다 보수적으로 봐야 합니다. 등기부상 말소구조는 정리되어 있지만, 우종섭과 (주)라니 피트니스의 전입신고일·확정일자 등이 미상이라 임차인의 대항력 여부는 아직 닫히지 않았습니다.
유치권 신고는 2026.01.22. 취하됐지만, 현황 점유와 임차관계 확인은 별개의 문제입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가 대비 얼마나 내려왔나”보다 “점유자가 실제로 어떤 권리를 가지는가, 그리고 1,197,560,000원이 현 시장에서 적정한가”입니다. 현재 자료 기준으로는 등기상 소멸구조는 긍정적이지만 임차관계 미상·5회 유찰·근린시설 환금성까지 감안한 보수적 접근이 필요한 사건입니다.
