창원지방법원 2024타경7389. 진해구 자은동 다온빌딩 지하1층비109호의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 문삼녀·안경희·이정선 3인의 공유이고, 말소기준권리는 2019.10.25. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 5,100,000,000원이며, 2024.11.15. 농협은행주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기 흐름만 보면 말소기준 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석을 등기부만으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 우종섭과 (주)라니 피트니스가 각각 전부를 점유하는 것으로 나타나는데, 두 점유자 모두 대항력 판정에 필요한 시점 정보가 확인되지 않았습니다. 우종섭은 보증금도 미상이고, (주)라니 피트니스는 보증금 5,000·차임 1,000의 기재가 있으나 대항력과 우선변제 여부는 미상입니다. 따라서 이 단계에서 어느 점유자도 “대항력 있음”으로 단정해서는 안 되며, “대항력 가능·미상”으로 취급하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7389 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 장복대로 171, 지하1층비109호 (자은동,다온빌딩) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 문삼녀 400분의 225 · 안경희 400분의 75 · 이정선 400분의 100 |
| 감정가 / 최저가 | 677,000,000원 / 135,876,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 2,609,734,027원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.25. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 5,100,000,000원 |
| 현황상 층 | 고저차로 인하여 서측 도로 기준 현황 1층 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 변수
2019.10.08. 공유자 전원 지분이 국제자산신탁주식회사에 신탁됐다가, 2019.10.25. 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리이고, 2024.11.15. 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부만 기준으로 하면 매수인이 별도로 인수할 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다.
② 점유자 분석 — “대항력 有”가 아니라 “가능·미상”
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우종섭 | 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)라니 피트니스 | 전부 | 5,000 | 1,000 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
(주)라니 피트니스의 보증금 5,000·차임 1,000은 현황조사 기재값입니다. 우종섭은 보증금과 대항요건이 모두 미상입니다.
두 점유자 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 서로를 중복 합산한 보증기관 신고로 볼 근거는 없습니다. 반대로 대항력도 확인되지 않았으므로 지금 단계에서 매수인 인수액을 확정할 수도 없습니다. 점유자 2건 각각의 대항요건과 보증금·배당요구 여부를 개별적으로 확인해야 하는 사건입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 20.07%라도 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 135,876,000원으로 감정가 677,000,000원의 20.07% 수준입니다. 유찰 횟수는 이미 6회입니다. 단순 할인율만 보면 큰 폭으로 내려온 것은 맞지만, 근린시설 경매에서 6회 유찰 자체는 시장성이 충분히 검증되지 않았다는 경고 신호로 같이 봐야 합니다.
현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원을 그대로 적용하면 실질취득 가정액은 135,876,000원입니다. 그러나 점유자의 대항력과 보증금이 확정되지 않은 상태이므로 이 금액은 권리확인 완료 전의 잠정값입니다. 감정가 대비 79.93% 낮아졌다는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,876,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,702,264원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 5,100,000,000원 | 133,173,736원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 농협은행주식회사 채권에 133,173,736원이 배당되고, 미배당액은 4,966,826,264원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 시뮬레이션상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있으며, 점유자 대항력 여부는 별도 권리확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 근린시설입니다. 다온빌딩은 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 급·배수·위생·냉난방·승강기·소화전·방송·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 현황 층. 지하1층비109호이나 고저차로 인하여 서측 도로 기준 현황 1층으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 창원시 진해구 자은동 자은초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 25m, 북서측 약 20m, 남서측 약 8m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 정방형 평지, 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 1,612㎡, 공시지가는 1,471,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 국민임대주택단지예정지구, 가축사육제한구역, 지원항공작전기지, 비행안전제5구역(지원)에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설이면서 6회 유찰돼 현재 최저가가 감정가의 20.07%까지 내려온 만큼, 재매각·임대·자가사용 출구를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우종섭 점유관계 확인. 보증금과 대항요건이 미상입니다. 보증금 규모와 대항력 성립 여부가 확인되기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- (주)라니 피트니스 권리 확인. 보증금 5,000·차임 1,000 기재가 있으나 대항력·우선변제 여부는 미상입니다. 현황조사 기재값과 계약관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당표 0원 인수의 의미 구분. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 미상 점유자의 권리가 모두 확정됐다는 뜻이 아닙니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 감정가 677,000,000원에서 135,876,000원까지 내려온 이유를 현장 상태·상가 이용성·점유관계와 함께 확인해야 합니다.
- 현황 층 확인. 등기상 지하1층이지만 서측 도로 기준 현황 1층이라는 점은 접근성과 영업성 판단에 중요한 요소이므로 현장에서 직접 확인하세요.
- 다음 회차 가격과 권리 분리. 7회 유찰 시 108,700,800원, 8회 유찰 시 86,960,640원으로 내려가도 점유자의 대항력 위험은 가격 하락만으로 해소되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “20% 가격”보다 먼저 확인할 것은 점유자다
이 사건은 숫자만 보면 매우 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 677,000,000원짜리 근린시설이 6회 유찰돼 최저가 135,876,000원, 감정가의 20.07%까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석의 결론은 할인율과 다릅니다.
등기상 말소기준권리는 명확하고 후순위 경매개시결정도 소멸하지만, 현황조사에는 우종섭과 (주)라니 피트니스라는 점유자 2건이 있습니다. 두 점유자 모두 대항력과 우선변제 여부가 미상이고, 우종섭은 보증금도 미상입니다. 이 상태에서는 배당 시뮬레이션상 인수 0원이라는 숫자만으로 실질취득액 135,876,000원이 확정됐다고 볼 수 없습니다.
또한 이미 6회 유찰된 근린시설이라는 점에서 환금성도 보수적으로 봐야 합니다. 따라서 이 물건의 우선순위는 “얼마까지 싸졌는가”가 아니라 “두 점유자의 대항력과 보증금이 무엇인가”를 먼저 확정하는 것입니다. 점유관계가 정리되기 전까지는 낮은 최저가만을 근거로 가격 가점을 주기 어려운 사건입니다.
