창원지방법원 2024타경7389. 창원시 진해구 자은동 다온빌딩 지하1층 비109호 근린시설입니다. 감정가 677,000,000원에서 7회 유찰을 거쳐 최저매각가가 95,113,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2019년 10월 25일 설정된 농협은행 근저당권으로, 채권최고액은 5,100,000,000원입니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 현황조사에는 우종섭과 (주)라니 피트니스가 각각 전부를 점유하는 것으로 기재되어 있습니다. 두 임차인 모두 대항력 및 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 특히 우종섭의 보증금은 미상이고, 두 점유자의 점유 범위도 중복 기재되어 있어 실제 점유관계와 매수인 인수 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7389 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 장복대로 171, 지하1층 비109호 (자은동, 다온빌딩) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 5층 건물 |
| 소유자 | 문삼녀(400분의 225) · 안경희(400분의 75) · 이정선(400분의 100) |
| 감정가 | 677,000,000원 |
| 최저매각가 | 95,113,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 | 농협은행주식회사 |
| 신청채권 청구액 | 2,609,734,027원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.25 농협은행 근저당권 · 채권최고액 5,100,000,000원 · 공동담보 |
| 현황조사 임차인 | 우종섭 · (주)라니 피트니스 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 건축물 위반사항 | 위반건축물 표시 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 판단
말소기준권리는 2019.10.25 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액 5,100,000,000원에 공동담보가 설정되어 있으며, 해당 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다. 2024.11.15 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
2019.10.08 국제자산신탁주식회사 앞으로 이루어진 신탁등기는 2019.10.25 말소되었으며, 신탁재산은 공유자들에게 귀속되었습니다. 따라서 해당 신탁등기를 현재 존속하는 인수권리로 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 미상
현황조사에 등장하는 임차인은 우종섭과 (주)라니 피트니스입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 조사된 2명입니다. 다만 각 임차인의 구체적인 계약 및 점유관계는 확정되지 않았습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우종섭 | 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미확정 |
| (주)라니 피트니스 | 전부 | 5,000 금액 단위 확인 필요 |
1,000 금액 단위 확인 필요 |
가능·미상 | 미상 | 인수 미확정 |
금액 5,000과 1,000은 현황조사 기재 수치입니다. 금액 단위가 확정되지 않아 원화 보증금 및 월차임으로 환산하거나 다른 금액과 합산하지 않았습니다.
두 임차인이 모두 점유 부분을 '전부'로 기재하고 있다는 점도 중요합니다. 동일 공간에 대한 중복 기재인지, 실제 계약관계와 점유 구조가 다른지 확인해야 합니다. 명도 대상과 점유 주체가 불명확하면 낙찰 이후 인도 절차에서도 문제가 발생할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 14%가 시세 14%는 아니다
감정가 677,000,000원이 7회 유찰을 거쳐 최저매각가 95,113,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 현재 최저가 비율은 약 14%입니다.
그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 감정가와 최저가만으로 현재 시장가치를 검증할 수 없고, 임차보증금 인수 가능성까지 남아 있어 감정가 대비 할인율을 실제 투자 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 677,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 95,113,000원 | 7회 유찰 · 감정가 14% |
| 8회 유찰 시 | 76,090,400원 | 감정가 11% 시나리오 |
| 9회 유찰 시 | 60,872,320원 | 감정가 9% 시나리오 |
| 실질취득가액 | 미확정 | 임차보증금 인수 확인 필요 |
| 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 95,113,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰되는 상황을 가정한 배당 추정입니다. 농협은행 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 실제 확정채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,112,034원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 5,100,000,000원 | 93,000,966원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액이며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영되었습니다. 임차인 권리와 실제 배당순위를 확정한 배당표가 아니므로 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 매각가는 하락, 권리 불확실성은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 95,113,000원 | 93,000,966원 | 5,006,999,034원 |
| 8회 유찰 시 | 76,090,400원 | 74,320,773원 | 5,025,679,227원 |
| 9회 유찰 시 | 60,872,320원 | 59,376,618원 | 5,040,623,382원 |
추가 유찰 시 매각가는 내려가지만 농협은행의 배당액도 감소하고 미배당액은 증가합니다. 그러나 말소되는 근저당권의 미배당액 자체가 매수인에게 승계되지는 않습니다.
반면 대항력 있는 임차인의 보증금 인수가 발생하는 구조라면 최저매각가가 내려가더라도 실제 취득비용은 비례해서 낮아지지 않을 수 있습니다. 따라서 추가 유찰을 단순한 가격 메리트 확대라고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 진해구 자은동 자은초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로 접근성. 북동측 약 25m, 북서측 약 20m, 남서측 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 층별 접근. 고저차로 인해 일부 지하층 호실은 서측 도로 기준 현황 1층으로 기재되어 있습니다. 실제 비109호의 출입구와 접근 동선은 개별 확인이 필요합니다.
- 건물 설비. 급·배수설비, 위생설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 방송설비, 주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 감정요항표에는 일부 근린생활시설은 공실, 일부는 분양사무실, 운동시설은 헬스장으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 비109호의 실제 이용상태와 이 설명의 대응 관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사의 임차인 2명과 감정 당시 이용상태를 대조해야 합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지면적은 1,612.0㎡, 개별공시지가는 1,471,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지 전체 관련 정보로 개별 호실의 대지권 면적이나 가치를 의미하지 않습니다.
- 규제. 국민임대주택단지 예정지구, 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지 등의 지정이 기재되어 있습니다. 구체적인 용도변경 또는 영업계획은 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설이라는 용도와 7회 유찰 이력을 고려하면 실사용 가능성, 임대수요, 관리비, 향후 매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 실거래 시세가 확인되지 않아 환금성을 수치로 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본. 임차인별 대항력, 보증금, 배당요구 여부와 인수 조건을 우선 확인하세요. 현황조사만으로 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 우종섭 임대차. 계약서, 보증금, 사업자등록 또는 해당하는 대항요건, 점유 개시일, 실제 점유 상태를 확인하세요.
- (주)라니 피트니스 임대차. 보증금 5,000과 차임 1,000의 금액 단위, 사업자등록 관련 사항, 계약서, 우선변제 요건 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 점유 중복. 두 임차인의 전부 점유 기재가 어떤 실제 계약·사용관계를 의미하는지 확인하세요.
- 실질취득가액. 확정된 낙찰가에 미배당 임차보증금 인수액과 취득 부대비용을 더해 판단하세요.
- 시세 검증. 동일 건물·유사 용도의 최근 거래가격과 임대수요를 확인한 후 실질취득가액과 비교하세요.
- 현장 확인. 비109호의 실제 출입구, 서측 도로 접근성, 내부 상태, 영업 여부 및 명도 대상자를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당권의 공동담보 범위와 실제 채권액을 확인하고, 채권최고액 전체를 본 호실의 실제 확정채무로 오인하지 마세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분, 당해세, 임차인의 최우선변제 가능성을 별도 검토하세요.
- 매각기일 및 조건. 2026.09.30 기일의 진행 여부와 최종 매각조건을 법원 공고로 확인하세요.
맺으며 — “감정가 14% ≠ 실질취득가 14%”
다온빌딩 비109호의 핵심은 낮은 최저매각가와 미확정 임차관계의 동시 존재입니다. 감정가 677,000,000원에서 95,113,000원까지 내려왔지만, 이 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
농협은행 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 우종섭과 (주)라니 피트니스의 대항력·우선변제·보증금 인수 여부는 확정되지 않았습니다. 임차보증금 인수액이 밝혀지지 않은 상태에서 최저가만으로 실제 취득비용을 계산하는 것은 위험합니다.
여기에 7회 유찰된 근린시설의 이용 가능성과 환금성, 실거래 시세 미확인까지 겹쳐 있습니다. 현재 판단의 우선순위는 임차관계 확정 → 실질취득가액 산정 → 시세 및 임대수요 비교입니다. 최저가가 추가로 낮아져도 임차인의 미배당 보증금을 인수한다면 실제 취득비용은 기대만큼 줄지 않을 수 있습니다. 권리관계와 시세가 확인되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
