의정부지방법원 2025타경62433. 고양시 덕양구 지축동 리더플렉스스카이 1층 105호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 해당 건물의 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 농업회사법인우리푸드주식회사이며, 2023.09.18 매매를 원인으로 2023.10.06 거래가액 828,444,000원에 소유권이 이전됐습니다.
같은 날 중소기업은행이 채권최고액 3,360,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 하나은행·낙원새마을금고·경남은행·중소기업은행의 가압류, 국과 고양시의 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 구조는 인수 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62433 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-2 리더플렉스스카이 1층105호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 지정로 15 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 제1층 제105호 |
| 소유자 | 농업회사법인우리푸드주식회사 · 거래가액 828,444,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 740,000,000원 / 124,372,000원 (5회 유찰) |
| 경매 청구액 | 2,951,926,298원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준권리는 2023.10.06 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,360,000,000원이며 공동담보목록 제2023-1011호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 가압류 4건, 압류 2건, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 호수 기재를 확인해야 한다
현황조사에는 주식회사 와이에스씨(대표자 최연석)가 기재돼 있습니다. 전입일은 2024.05.07로 말소기준권리인 2023.10.06보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 30,000,000원, 월차임은 1,500,000원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와이에스씨(대표자 최연석) | 109호, 91.59㎡ | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 2024.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 현황조사에 기재된 점유부분이 109호, 91.59㎡인 반면 경매 목적물 주소는 1층105호입니다. 호수 기재가 서로 다르므로 본건 105호의 실제 점유관계를 입찰 전에 현황조사 원문과 현장에서 반드시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 5회 유찰은 크지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 740,000,000원, 현재 최저매각가는 124,372,000원입니다. 5회 유찰된 현재 회차는 데이터상 감정가 17% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다.
특히 감정평가 이용상태가 아파트가 아니라 근린생활시설이고, 이미 5회 유찰됐다는 사실 자체가 감정가와 실제 응찰 수요 사이에 큰 간극이 있었음을 보여줍니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 주기보다 현장 임대수요·공실·상가 거래가격·수익성을 직접 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,372,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,541,208원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 3,360,000,000원 | 121,830,792원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 491,137,392원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 낙원새마을금고 | 509,806,266원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 380,701,277원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 10,277,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,751,922,907원 중 예상 배당액은 121,830,792원, 미배당은 4,630,092,115원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 124,372,000원 | 121,830,792원 | 4,630,092,115원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 87,060,400원 | 85,093,313원 | 4,666,829,594원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 60,942,279원 | 59,445,318원 | 4,692,477,589원 | 0원 |
현재 회차든 추가 유찰 시나리오든 매수인 인수는 0원으로 동일합니다. 따라서 유찰이 더 진행된다고 해서 미배당 채권을 매수인이 떠안는 구조로 바뀌지는 않습니다. 다만 가격이 낮아지는 만큼 채권자 미배당액만 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축역 남동측 인근으로, 주위에는 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지축역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(가)~(마)는 모두 근린생활시설로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물이며 승강기·옥내소화전·화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용중이며 차량 출입 가능한 포장도로가 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부상 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 105호 실제 점유자 확인. 현황조사 임차인 기재는 109호입니다. 목적물인 105호의 실제 영업·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 17%라는 숫자만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 권리 문제가 아니라 상권·공실·임대료·관리비·매각조건 등 가격 외 요인에서 비롯된 것인지 점검해야 합니다.
- 근린생활시설 수익성 확인. 실제 임대료·공실기간·관리비와 주변 동일 용도 매매가를 확인해 낙찰가 상한을 정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 공동담보목록 제2023-1011호가 기재돼 있으므로 관련 담보관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 장점은 분명합니다. 2023.10.06 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 모두 소멸해 매수인 인수 0원입니다. 대항력 있는 임차인도 확인되지 않았습니다. 권리분석만 보면 구조는 비교적 단순합니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 740,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가가 124,372,000원까지 내려왔다는 것은 큰 낙폭인 동시에 시장 검증이 여러 차례 실패했다는 신호이기도 합니다. 비교 실거래 자료가 없고 감정평가상 이용상태가 근린생활시설이므로, 현재 가격을 곧바로 “싸다”고 볼 수는 없습니다. 여기에 현황조사 임차인의 점유부분이 109호로 적혀 있어 105호의 실제 점유관계까지 확인해야 합니다. 권리는 합격에 가깝지만 가격·점유·환금성은 현장 검증이 필요한 물건입니다.
