의정부지방법원 2025타경62433. 고양시 덕양구 지축동 ‘리더플렉스스카이’ 1층 106호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 기호 물건들은 근린생활시설로 이용 중입니다. 현재 소유자는 농업회사법인우리푸드주식회사이며, 2023년 9월 18일 매매를 원인으로 2023년 10월 6일 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 828,444,000원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 3,360,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.
그 이후 하나은행·낙원새마을금고·경남은행·중소기업은행의 가압류와 국의 압류, 그리고 중소기업은행의 임의경매개시결정이 순차적으로 붙었습니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당 없음입니다. 다만 채권 총액에 비해 현재 매각가가 크게 낮아 배당은 중소기업은행 근저당 단계에서 소진되고 후순위 채권은 배당받지 못하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62433 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-2 리더플렉스스카이 1층 106호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 지정로 15 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 농업회사법인우리푸드주식회사 · 등기상 거래가액 828,444,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 740,000,000원 / 124,372,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,951,926,298원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.10.06 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 등기된 하나은행 가압류 491,137,392원, 낙원새마을금고 가압류 509,806,266원, 경남은행 가압류 380,701,277원, 중소기업은행 가압류 10,277,972원, 국의 압류와 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 임차인·점유 — 106호와 109호 표기가 다르다
| 임차인 | 점유표기 | 전입 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와이에스씨(대표자 최연석) | 109호, 91.59㎡ | 2024.05.07 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사상 확인된 임차인은 1명이며 전입일은 2024.05.07로 말소기준일 2023.10.06보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 다만 가장 중요한 점은 임차 부분이 109호로 기재되어 있다는 것입니다. 본건 주소는 1층 106호이므로, 이 임차인이 실제 본건 점유자인지 여부를 해당 서류 원본과 현장에서 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 — 5회 유찰이 곧 ‘시세 할인’은 아니다
감정가는 740,000,000원, 현재 최저매각가는 124,372,000원으로 감정가의 16.81% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 큽니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 제공되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “5회 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “5회 유찰된 이유를 확인해야 한다”는 접근이 맞습니다.
특히 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 주거용 아파트처럼 동일 평형의 반복거래를 바로 비교할 수 있는 시세 자료가 제시되지 않았으므로, 가격 판단은 감정가 대비 낙찰률보다 해당 호실의 실제 임대수익·공실·상가 거래가격을 확인하는 절차가 더 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,372,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,541,208원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 3,360,000,000원 | 121,830,792원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 491,137,392원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 낙원새마을금고 | 509,806,266원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 380,701,277원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 10,277,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 시 집행비용 2,541,208원을 제외한 121,830,792원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 4,751,922,907원 대비 미배당은 4,630,092,115원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축역 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지축역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 물건은 공히 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물입니다.
- 도로·토지. 인접지 대비 등고 평탄한 정방형 토지이며 근린생활시설 건부지로 이용 중이고, 차량 출입 가능한 포장도로를 갖추고 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구·제한보호구역·과밀억제권역 등으로 표시되어 있습니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 106호 실제 점유 확인. 현황조사 임차 부분이 109호로 적혀 있으므로 본건 106호의 실제 점유자를 현장과 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 임차인 권리 재확인. 현황조사상 임차인은 2024.05.07 전입으로 말소기준 이후라 대항력 없음으로 판정됐지만, 확정일자·배당요구 여부와 실제 점유호수를 확인해야 합니다.
- 시세를 감정가로 대신하지 말 것. 실거래 비교자료가 없어 최저가 124,372,000원이 시장가격보다 낮다는 근거는 제시되지 않았습니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 근린생활시설의 공실 가능성·임대수요·상권·호실 위치 등 가격 외 요인이 응찰을 제한했는지 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 국의 압류가 등기되어 있고 예상배당은 당해세 등을 반영하지 않을 수 있으므로 배당 및 세금 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 사건번호와 호수를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
이 사건의 권리구조만 보면 방향은 비교적 명확합니다. 2023년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류·압류·경매개시결정은 제공된 판정상 소멸하며, 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 감정가 740,000,000원에서 최저가 124,372,000원까지 5회 유찰됐다는 사실을 가격 메리트로 곧바로 바꾸어 해석하면 안 됩니다. 실거래 시세 자료가 없고 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 더구나 현황조사 임차 부분은 본건 106호가 아닌 109호로 적혀 있습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 점유 확인은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 실제 106호의 점유관계와 시장가치를 확인하는 데 있습니다.
