의정부지방법원 2025타경62433. 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-2 리더플렉스스카이 1층 107호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가는 740,000,000원인데 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 124,372,000원까지 내려왔습니다. 등기상 소유자는 농업회사법인우리푸드주식회사이며, 2023.10.06 거래가액 828,444,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 중심은 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권 3,360,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 공동담보목록 제2023-1011호가 기재되어 있습니다. 이후 하나은행·낙원새마을금고·경남은행·중소기업은행의 가압류와 국의 압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62433 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-2 리더플렉스스카이 1층 107호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 지정로 15 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 · 제1층 |
| 소유자 | 농업회사법인우리푸드주식회사 · 2023.10.06 소유권이전 · 거래가액 828,444,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 740,000,000원 / 124,372,000원 |
| 유찰 횟수 | 5회 |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,951,926,298원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.10.06 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,360,000,000원이고 채무자는 농업회사법인우리푸드주식회사입니다. 이후 등기된 가압류 4건, 국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 현황조사 임차인 — 본건 호수와 불일치
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와이에스씨(대표자 최연석) | 109호, 91.59㎡ | 2024.05.07 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 주식회사 와이에스씨(대표자 최연석)가 109호, 91.59㎡를 점유하는 것으로 기재되어 있고 전입일은 2024.05.07, 보증금 30,000,000원, 월세 1,500,000원입니다. 전입일이 말소기준권리 2023.10.06보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 가격 구조 — 5회 유찰, 감정가의 16.81%
감정가 740,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 124,372,000원, 감정가의 16.81%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 87,060,400원, 7회 유찰 시 60,942,279원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 124,372,000원 | 121,830,792원 | 4,630,092,115원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 87,060,400원 | 85,093,313원 | 4,666,829,594원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 60,942,279원 | 59,445,318원 | 4,692,477,589원 | 0원 |
중요한 점은 최저가가 크게 낮아졌다는 사실과 시세보다 싸다는 판단은 같은 말이 아니라는 것입니다. 동일 용도 실거래 비교 없이 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 주거용 부동산과 달리 실제 임대수익·공실·상권과 개별 점포 조건이 가격에 크게 반영되므로, 16.81%라는 숫자만으로 고평가·저평가를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,372,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,541,208원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,360,000,000원 | 121,830,792원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 491,137,392원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 낙원새마을금고 | 509,806,266원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 경남은행 | 380,701,277원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 10,277,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 채권 총액은 4,751,922,907원, 채권자 배당액은 121,830,792원, 미배당은 4,630,092,115원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 덕양구 지축동 지축역 남동측 인근. 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지축역이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(가)~(마)는 공히 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물로 외벽은 석재 붙임 등, 내벽은 페인팅 마감 등, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재경보설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 차량 출입 가능한 포장도로를 갖추고 있습니다.
- 계획. 준주거지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 107호 점유관계 재확인. 현황조사 임차인 점유부분이 109호로 기재되어 있으므로 실제 107호의 현황을 원본 자료와 현장에서 대조해야 합니다.
- 근저당 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권은 채권최고액 3,360,000,000원이고 공동담보목록 제2023-1011호가 기재되어 있습니다.
- 낮은 최저가와 시세를 분리. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 싸다고 단정하지 말고 근린생활시설의 실제 임대·상권·환금성을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차 채권 미배당액이 4,630,092,115원이어도 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 매각기일. 2026.09.10 기준 현재 최저매각가는 124,372,000원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 등기상 구조는 명확합니다. 2023.10.06 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 감정가 740,000,000원에서 5회 유찰되어 124,372,000원까지 내려온 근린생활시설이고, 현황조사에 기재된 임차인 점유부분도 본건 107호가 아닌 109호입니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격·점유·환금성은 보수적으로 재확인입니다. 낮아진 최저가 자체를 시세 메리트로 환산하지 않는 접근이 적절합니다.
