145,883,000원
의정부지방법원 2025타경62433. 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-2 리더플렉스스카이 1층109호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 기호(가)~(마) 모두 근린생활시설입니다. 등기부상 현재 소유자는 농업회사법인우리푸드주식회사이며, 2023.10.06. 거래가액 998,138,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 3,360,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 하나은행·낙원새마을금고·경남은행·중소기업은행의 가압류와 국·고양시의 압류, 그리고 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 권리 순서 자체는 단순하지만, 입찰 판단에서 놓치면 안 되는 부분은 임차 관련 기록 두 건의 내용이 서로 다르다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62433 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-2 리더플렉스스카이 1층109호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 지정로 15 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 농업회사법인우리푸드주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 868,000,000원 / 145,883,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 2,951,926,298원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 등기소 | 의정부지방법원 고양지원 고양등기소 |
① 권리 흐름 — 2023.10.06. 근저당이 기준점
핵심은 2023.10.06. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류 4건, 압류 2건, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2023.03.03. 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있고, 2023.09.15. 하정산업개발주식회사로 신탁재산이 귀속된 뒤 2023.10.06. 농업회사법인우리푸드주식회사로 소유권이 이전된 흐름입니다.
② 임차 기록 — 한 건은 대항력 없음, 한 건은 판정 불가
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와이에스씨(대표자 최연석) | 109호, 91.59㎡ | 30,000,000원 / 1,500,000원 | 2024.05.07 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 와이에 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에서 확인된 주식회사 와이에스씨(대표자 최연석)는 109호 91.59㎡를 점유하고, 보증금 30,000,000원·차임 1,500,000원, 전입신고일 2024.05.07.로 기록되어 있습니다. 전입신고가 말소기준권리인 2023.10.06.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
반면 매각물건명세서의 “와이에” 기록은 용도가 주거로 되어 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 보증금·확정일자·전입시점이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없고, 반대로 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 현재 명시 인수권리는 해당사항없음으로 정리되어 있지만, 이 기록은 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,842,362원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 3,360,000,000원 | 143,040,638원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 491,137,392원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 낙원새마을금고 | 509,806,266원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 380,701,277원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 10,277,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 145,883,000원 가정 시 집행비용 2,842,362원을 제외한 143,040,638원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류는 배당받지 못합니다. 총 채권액 4,751,922,907원 대비 미배당액은 4,608,882,269원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 145,883,000원 | 143,040,638원 | 4,608,882,269원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 102,118,100원 | 99,888,447원 | 4,652,034,460원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 71,482,670원 | 69,795,982원 | 4,682,126,925원 |
현재 최저가는 145,883,000원으로 감정가 868,000,000원의 16.81% 수준입니다. 6회 유찰 시 102,118,100원, 7회 유찰 시 71,482,670원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 동일 물건군의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 지축역 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지축역이 소재합니다.
- 이용상태. 기호(가)~(마)는 모두 근린생활시설로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물이며, 외벽은 석재 붙임 등, 내벽은 페인팅 마감 등, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 승강기설비·옥내소화전설비·화재경보설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고 평탄한 정방형 토지이며 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 도로. 제반 차량 출입이 가능한 포장도로를 갖추고 있습니다.
- 계획. 준주거지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- “와이에” 기록 확인. 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가합니다. 매각물건명세서 원문과 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
- 주식회사 와이에스씨 점유. 현황조사상 109호 91.59㎡, 보증금 30,000,000원·차임 1,500,000원, 전입 2024.05.07.로 기록되어 있습니다.
- 인수권리. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음으로 정리되어 있고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 후순위 권리. 말소기준 2023.10.06. 중소기업은행 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔어도 최근 실거래 비교 수치 없이 “싸다”고 판단하지 마세요.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 총 채권액 4,751,922,907원 중 143,040,638원만 채권자에게 배당되어 4,608,882,269원의 미배당이 발생합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 임차 미상 기록을 닫고 들어가야 한다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2023.10.06. 중소기업은행 근저당을 기준으로 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 임차 관련 기록은 완전히 단순하지 않습니다. 주식회사 와이에스씨는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, “와이에” 건은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가합니다.
가격도 같은 태도가 필요합니다. 감정가 868,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 145,883,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 수치가 확인되지 않는 이상 낙폭만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 후순위 등기권리는 소멸형, 매수인 인수는 현재 0원이라는 장점과, 대항력 판정 불가 임차 기록 1건·5회 유찰 이후의 가격 검증 필요라는 확인 과제를 함께 보는 것이 핵심입니다.
