124,372,000원
의정부지방법원 2025타경62433. 고양시 덕양구 지축동 리더플렉스스카이 1층 108호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 건물 내 각 호가 근린생활시설로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 농업회사법인우리푸드주식회사로, 2023년 10월 6일 거래가 828,444,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 3,360,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 하나은행·낙원새마을금고·경남은행·중소기업은행의 가압류와 국세 압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정이 차례로 붙었지만 모두 말소기준권리 뒤에 설정된 권리로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있어 등기상 권리구조 자체는 단순한 편입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62433 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-2 리더플렉스스카이 1층108호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 농업회사법인우리푸드주식회사 (2023.10.06. 소유권이전 · 거래가액 828,444,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 740,000,000원 / 124,372,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,951,926,298원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 말소기준권리 | 2023.10.06. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 3,360,000,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.10.06. 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 하나은행 가압류 491,137,392원, 낙원새마을금고 가압류 509,806,266원, 경남은행 가압류 380,701,277원, 중소기업은행 가압류 10,277,972원, 국세 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차·점유 확인 — 108호와 109호를 구분해야 한다
| 조사 명의 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와이에스씨(대표자 최연석) | 109호, 91.59㎡ | 2024.05.07 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에 기재된 임차인은 109호를 점유하는 주식회사 와이에스씨입니다. 본 경매 대상은 108호이므로, 이 기록을 곧바로 본건 108호의 임차인으로 보아서는 안 됩니다. 기재된 전입일 2024.05.07은 말소기준일 2023.10.06보다 늦어 해당 조사 임차인의 대항력은 없음으로 정리돼 있습니다.
③ 가격 — 83% 할인처럼 보여도 ‘시세 대비 저렴’은 확인되지 않았다
감정가는 740,000,000원, 현재 최저매각가는 124,372,000원으로 감정가의 16.81%입니다. 5회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭은 매우 큽니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최신 실거래 평균·최신 거래·하락 추세 자료가 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 근린생활시설이므로 아파트처럼 감정가 할인율만으로 시장가치를 판단하기 어렵습니다.
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액은 최저가와 같은 124,372,000원입니다. 다만 이 금액이 실제 시세보다 낮은지 여부는 별도의 상가 거래가·임대료·공실률 자료가 없으면 판단할 수 없습니다. 5회 유찰 자체가 시장에서 감정가와 응찰가 사이의 괴리가 반복됐다는 신호라는 점도 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,372,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,541,208원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 3,360,000,000원 | 121,830,792원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 491,137,392원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 낙원새마을금고 | 509,806,266원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 380,701,277원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 10,277,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 124,372,000원을 기준으로 집행비용 2,541,208원과 중소기업은행 근저당에 121,830,792원이 배당되고 매각대금은 소진됩니다. 총 채권액 4,751,922,907원 대비 미배당액은 4,630,092,115원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 124,372,000원 | 121,830,792원 | 4,630,092,115원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 87,060,400원 | 85,093,313원 | 4,666,829,594원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 60,942,279원 | 59,445,318원 | 4,692,477,589원 | 0원 |
신청채권자 중소기업은행의 청구액은 2,951,926,298원입니다. 현재 회차에서도 예상배당은 121,830,792원에 그쳐 청구액 전부를 충족하지 못합니다. 6회 유찰 시 예상배당은 85,093,313원, 7회 유찰 시 59,445,318원으로 줄어듭니다. 다만 이 미배당은 채권자 쪽 문제이고, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축역 남동측 인근으로 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 소재하고 있으며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지축역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물이며, 감정평가상 각 호는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 제반 차량 출입이 가능한 포장도로를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 108호 점유 확인. 현황조사 임차 기재는 109호입니다. 본건 108호의 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최신 매매 실거래·호가·임대료·공실률 자료가 없어 현재 124,372,000원이 시세보다 싼지는 판단할 수 없습니다.
- 상가 수익성 확인. 근린생활시설은 보증금·월세·관리비·부가세·공실기간을 반영한 실제 수익률 검토가 필요합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 5회 유찰이 단순 가격 때문인지, 점유·상권·호실 위치·이용상 제약 등 별도 원인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싼 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 강점은 분명합니다. 2023년 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없다고 기재돼 있습니다. 현재 최저가 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 평가는 별개입니다. 감정가 740,000,000원에서 5회 유찰돼 124,372,000원까지 내려왔지만, 비교할 최신 실거래 시세가 없고 감정평가상 이용상태도 근린생활시설입니다. 특히 현황조사 임차 정보가 본건 108호가 아닌 109호로 기재돼 있어 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 결론적으로 권리는 비교적 단순하지만, 다회유찰·상가 환금성·108호 점유와 실제 시세를 확인하기 전까지는 할인율만으로 고평가하기 어려운 물건입니다.
