인천지방법원 2026타경6. 김포시 운양동 핵심프라자1동의 근린시설 경매입니다. 감정평가서상 대상은 지상 7층 건물 내 1층 107호 외 4개호로 조사됐고, 107호는 공부상 일반음식점으로 상호 ‘검암연탄집’이 이용 중입니다. 나머지 조사 대상도 학원·의원·교습소로 이용되고 있어, 주거용 경매보다 점유관계와 영업 현황을 현장에서 확인하는 과정이 중요합니다.
권리의 출발점은 2019.05.10. 부평제일새마을금고 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 이후 설정된 추가 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 현재 최저가 1,050,700,000원에 매각돼도 채권총액을 모두 갚지 못하지만, 그 미배당 채권 자체를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경6 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1427-4 핵심프라자1동 1층 107호 · 도로명 경기도 김포시 전원로 5 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 1층 107호 공부상 일반음식점 · ‘검암연탄집’ 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 지상 7층 · 사용승인일 2019.04.18 |
| 소유자 | 주식회사신정공영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,501,000,000원 / 1,050,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 2,393,356,425원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.05.10. 을구 1번 부평제일새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 2,821,000,000원이고 2020.10.08. 변경등기에서 채권최고액 2,096,400,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 또 2020.09.25. 같은 금고의 480,000,000원 근저당이 설정돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 5명, 모두 대항력 없음
조사된 임차인은 실제 5명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다섯 명 모두 전입일이 2019.05.10. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 임차보증금의 매수인 승계액은 0원입니다. 다만 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도·명도 실무는 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주희 | 1층 107호(242.73) | 2024.02.01 | 40,000,000원 | 3,600,000원 | 신청 2026.02.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정화 | 202호(107.34) | 2022.11.02 | 30,000,000원 | 1,600,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양윤미 | 203호(223.76) | 2022.08.23 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 신청 2026.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강경현 | 302호(202.21) | 2022.12.27 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 신청 2026.02.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이은영 | 3층 303호(41.40) | 2023.02.06 | 10,000,000원 | 700,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 위치 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 1,501,000,000원, 현재 최저매각가는 1,050,700,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70.0%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 최저가로 취득한다고 가정한 실질취득액 역시 1,050,700,000원입니다.
다만 근린시설은 아파트처럼 단지 동일평형의 가격만으로 판단하기 어렵고, 이 물건은 실제 영업 중인 여러 점포와 점유관계, 건축물대장 이슈가 함께 있습니다. 따라서 감정가에서 30% 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,050,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,907,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부평제일새마을금고 | 2,821,000,000원 | 1,037,793,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 부평제일새마을금고 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 3,301,000,000원 중 1,037,793,000원이 배당되고 미배당은 2,263,207,000원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있으며, 임차인 최우선변제도 반영되지 않은 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 운양동 운양중학교 동측 인근. 주변은 아파트단지·근린생활시설·상가주택 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 김포골드선 운양역·장기역이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 107호는 일반음식점 ‘검암연탄집’, 202호는 ‘연세목동수학과학학원’, 203호는 의원 ‘피스온 번지파지오’, 302호는 ‘플랫음악학원’, 303호는 교습소 ‘유니팝 미술’로 조사됐습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 20m 도로와 북서측 폭 약 10m 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·김포한강신도시 제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 포함되며, 공시지가는 2,361,000원/㎡입니다.
- 건물. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 확인. 매각물건명세서 비고에 “토지에 관하여 별도등기 있음(을구1번 근저당권 설정 등기)”이 명시돼 있으므로 토지·집합건물 등기 원본을 함께 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 매각물건명세서에는 건축물대장상 전유부 위반건축물 등재 주의가 적혀 있습니다. 감정요항표의 공부와의 차이는 “없음”으로 기재돼 있어 건축물대장 원본과 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 5명이 조사됐습니다. 대항력은 없지만 영업점포의 인도 일정과 명도비용·협의 가능성은 별도 점검 대상입니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 채권총액 3,301,000,000원을 전액 충족하지 못합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 근저당 변경등기. 을구 1번 근저당은 2020.10.08. 채권최고액 2,096,400,000원으로 변경된 기록이 있으므로 실제 채권계산서와 배당요구액을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 근린시설은 이용상태·임대수익·공실·위반건축 여부가 가격에 직접 영향을 주므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
등기와 임차인만 보면 방향은 분명합니다. 말소기준은 2019.05.10. 부평제일새마을금고 근저당이고, 이후 권리는 소멸합니다. 조사된 임차인 5명 역시 모두 후순위라 매수인 인수는 0원입니다. 이 부분만 보면 권리 구조는 비교적 명확합니다.
그러나 이 사건은 근린시설입니다. 토지 별도등기, 전유부 위반건축물 등재 주의, 실제 영업 중인 5개 점포와 점유관계가 동시에 존재합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 그 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 현장과 가격은 검증 필요. 이 물건의 승부처는 인수금액이 아니라 건축물대장 원본·현장 점유·영업상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
