인천지방법원 2026타경6. 경기도 김포시 운양동 핵심프라자1동 1층 107호로, 공부상 일반음식점이며 상호 검암연탄집으로 이용 중인 근린시설입니다. 감정평가상 대상 건물은 2019.04.18 사용승인된 지상 7층 철근콘크리트 구조이고, 주변에는 아파트단지와 근린생활시설·상가주택이 혼재합니다. 권리구조의 출발점은 2019.05.10 설정된 부평제일새마을금고 근저당입니다.
이 근저당이 말소기준권리이므로 이후 압류와 경매개시결정, 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 확인된 임차인들의 전입·점유 시작 시점은 모두 2019.05.10보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 임차보증금 자체를 낙찰자가 승계하는 형태는 아닙니다. 다만 상가형 근린시설은 주거용 아파트처럼 실거래 비교가 단순하지 않고, 현재 시세 자료도 없어 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경6 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1427-4 핵심프라자1동 1층 107호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 검암연탄집으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사신정공영 |
| 감정가 / 최저가 | 1,501,000,000원 / 1,050,700,000원 (1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 신청채권자 / 청구액 | 부평제일새마을금고 / 2,393,356,425원 |
| 토지 | 준주거지역 · 공시지가 2,361,000원/㎡ · 면적 781.8㎡ · 중로각지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.05.10 부평제일새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,821,000,000원이었고, 2020.10.08 변경계약으로 채권최고액 2,096,400,000원이 기재돼 있습니다. 2020.09.25에는 같은 부평제일새마을금고 명의로 채권최고액 480,000,000원의 추가 근저당도 설정돼 있습니다. 이후 김포시·국 압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 확인된 5명 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입·점유일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주희 | 1층 107호(242.73) | 2024-02-01 | 40,000,000원 | 3,600,000원 | 대항력 없음 | 2026-02-24 |
| 이정화 | 202호(107.34) | 2022-11-02 | 30,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 양윤미 | 203호(223.76) | 2022-08-23 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 없음 | 2026-03-18 |
| 강경현 | 302호(202.21) | 2022-12-27 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 2026-02-20 |
| 이은영 | 3층 303호(41.40) | 2023-02-06 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
실제 확인된 임차인은 5명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이들의 점유 시작일은 모두 말소기준인 2019.05.10 이후이므로 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 특히 이 물건 주소와 일치하는 1층 107호 점유자 김주희는 보증금 40,000,000원, 월차임 3,600,000원이고 2026.02.24 배당요구를 했습니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 기준은 없다
감정가는 1,501,000,000원, 현재 최저매각가는 1,050,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰됐기 때문에 숫자상 할인폭은 커 보입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 확인할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 가격 메리트는 단순히 “감정가 대비 30% 하락”으로 평가하면 안 됩니다. 근린시설은 임대료·공실률·상권·전용면적·층·가시성·현 임차인의 영업상태 등에 따라 가치 편차가 크므로, 실제 입찰가는 별도의 상가 실거래와 임대수익 검증이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,050,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,907,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 부평제일새마을금고 | 2,821,000,000원 | 1,037,793,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 부평제일새마을금고 | 480,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 3,301,000,000원 중 1,037,793,000원이 배당되고, 2,263,207,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 특이사항 — 별도등기와 위반건축물 문구
감정평가 요항에는 공부와의 차이가 없다고 적혀 있고 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 소화전 및 지하주차장이 설치돼 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 위반건축물 등재 주의가 별도로 기재돼 있으므로 두 자료의 의미를 구분해 확인하는 것이 안전합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운양중학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·상가주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 김포골드선 운양역과 장기역이 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 20미터 도로, 북서측 폭 약 10미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층, 사용승인일 2019.04.18이며 외벽은 석재 붙임 마감 등입니다.
- 현재 이용. 1층 107호는 공부상 일반음식점으로 상호 검암연탄집이 이용 중입니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 근린시설이므로 동일 면적 주택보다 임대수익·공실·업종 적합성에 따른 가격 변동성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 재검증. 최근 실거래 기준이 없으므로 인근 동일 상권 1층 근린시설의 매매·임대 사례를 직접 대조해야 합니다.
- 임대수익 확인. 107호 점유자의 보증금 40,000,000원·월차임 3,600,000원과 실제 계약 지속 여부를 확인하세요.
- 위반건축물. 전유부 위반건축물 등재 사유, 시정명령·이행강제금·영업상 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기. 토지에 관한 별도등기 내용과 매각 후 말소 범위를 등기부 원본에서 대조하세요.
- 세금. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
- 명도. 대항력은 없더라도 영업 중인 점유자와의 인도·영업시설 정리 일정은 별도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 현황 검증이 승부처
이 사건은 권리 인수만 놓고 보면 비교적 명료합니다. 2019.05.10 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 5명은 모두 그 이후 점유라 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 이 물건은 근린시설이고 현재 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 감정가 1,501,000,000원에서 한 차례 유찰돼 1,050,700,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
여기에 국세·지방세 압류, 토지 별도등기, 전유부 위반건축물 등재 주의 문구가 함께 존재합니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격·현황은 추가 검증 필수”입니다. 시세와 임대수익을 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기에는 점검할 변수가 많습니다.
