인천지방법원 2026타경6. 김포시 운양동 핵심프라자1동 2층 202호 근린시설입니다. 공부상 제2종근린생활시설(학원)이고, 현재 상호 ‘연세목동수학과학학원’으로 이용 중입니다. 감정가는 368,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 257,600,000원입니다.
등기상 핵심은 2020.09.25. 부평제일새마을금고의 채권최고액 480,000,000원 근저당권입니다. 이를 말소기준으로 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 설정된 부평제일새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 202호 점유자 이정화의 전입신고일도 2022.11.02.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
다만 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 이정화가 2026.07.28. 인테리어 공사비 등 200,000,000원에 대한 유치권을 신고했고, 매각물건명세서에는 그 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있습니다. 유치권이 실제로 성립하는지는 별도 사실관계와 법적 요건 검토가 필요한 만큼, 등기상 인수액 0원을 곧바로 전체 위험 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경6 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1427-4 핵심프라자1동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 전원로 5 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(학원) · 연세목동수학과학학원 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 지상 7층 · 사용승인일 2019.04.18 |
| 소유자 | 주식회사신정공영 |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 257,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 2,393,356,425원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권 신고는 별도 확인
2019.05.10. 설정된 부평제일새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2020.09.25. 설정된 채권최고액 480,000,000원의 부평제일새마을금고 근저당권입니다. 이후 의정부세무서 압류, 경매개시결정, 김포시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 202호 이정화, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정화 | 202호(107.34) | 2022.11.02 | 30,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 확인 없음 | 승계 없음 |
이정화의 전입일은 2022.11.02.로 말소기준권리 2020.09.25.보다 늦습니다. 따라서 임차권 자체는 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증금은 30,000,000원, 월세는 1,600,000원으로 조사됐습니다. 다만 이 임차인이 별도로 신고한 200,000,000원의 유치권은 임차보증금과 별개의 쟁점이므로 따로 판단해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 257,600,000원으로 감정가 368,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.
게다가 근린시설은 주거용 부동산보다 임대수익, 공실, 업종 수요, 상권 변화에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 특히 본건에는 200,000,000원 유치권 신고까지 겹쳐 있어 입찰가는 단순 감정가 할인율보다 유치권 성립 가능성과 명도·점유 상태를 우선 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 257,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,406,400원 |
| 2. 근저당 · 부평제일새마을금고 | 480,000,000원 | 253,193,600원 |
| 미배당 | - | 226,806,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 257,600,000원 가정 시 집행비용 4,406,400원을 제외한 253,193,600원이 부평제일새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준 226,806,400원이 미배당됩니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지 별도등기와 물건 특성
매각물건명세서에는 토지에 관하여 별도등기 있음이라고 기재돼 있고, 을구 1번 근저당권 설정 등기가 언급돼 있습니다. 입찰 전 토지 별도등기의 구체적 효력과 매각으로 인한 처리 여부를 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(학원), 현재 ‘연세목동수학과학학원’으로 이용 중입니다.
- 입지. 김포시 운양동, 운양중학교 동측 인근이며 주변은 아파트단지·근린생활시설·상가주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 김포골드선 운양역·장기역이 소재합니다.
- 도로. 남동측 약 20m 도로, 북서측 약 10m 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역 · 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) · 택지개발지구 · 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,361,000원/㎡.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인 확인. 이정화가 신고한 인테리어 공사비 등 200,000,000원의 공사계약서·세금계산서·송금내역·채권 발생시기 확인.
- 점유 확인. 유치권 성립 판단에 중요한 실제 점유 주체와 점유의 계속 여부를 현장에서 확인.
- 견련성 검토. 신고된 공사비 채권이 실제 202호 자체와 관련된 채권인지 검토.
- 토지 별도등기. 매각물건명세서에 기재된 토지 별도등기의 원문과 매각 후 처리 여부 확인.
- 임차관계. 202호 이정화의 보증금 30,000,000원·월세 1,600,000원 및 현재 점유 상태 확인.
- 시세 조사. 실거래 비교자료가 없는 만큼 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매가·임대료·공실률을 별도 조사.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·유치권 신고서와 관련 증빙을 입찰 전에 직접 확인.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 봐야 할 2억원
감정가 368,000,000원에서 한 차례 유찰돼 257,600,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 말소기준권리 이후 압류와 경매개시결정이 소멸하고, 202호 이정화의 전입도 늦어 대항력이 없어 배당 시나리오상 인수 0원입니다.
하지만 이 물건은 그 숫자만으로 평가하면 안 됩니다. 같은 이정화가 2026.07.28. 인테리어 공사비 등 200,000,000원의 유치권을 신고했고, 성립 여부는 불분명합니다. 시세 실거래 비교자료도 없어 현재 70% 가격이 실제 시장가 대비 싼지도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 등기권리는 정리형, 유치권은 고위험 확인형. 유치권을 해소하거나 성립 가능성을 충분히 배제하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 입찰 매력을 판단하기 어렵습니다.
