인천지방법원 2026타경6. 김포시 운양동 핵심프라자1동 3층 302호입니다. 감정평가상 본건 302호는 공부상 제2종근린생활시설(학원)이고 상호 플랫음악학원으로 이용 중입니다. 감정가는 294,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 205,800,000원입니다.
권리 구조의 기준점은 2019.05.10. 설정된 부평제일새마을금고 근저당입니다. 그 뒤 2020.09.25. 후순위 근저당이 추가됐고, 2024.12.19. 이후 압류와 2026.01.09. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 배당표의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경6 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1427-4 핵심프라자1동 3층 302호 · 경기도 김포시 전원로 5 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(학원) · 플랫음악학원 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 · 사용승인일 2019.04.18 |
| 소유자 | 주식회사신정공영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 205,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,393,356,425원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.05.10. 부평제일새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 2,821,000,000원으로 등기됐고, 2020.10.08. 1번 근저당권 변경등기에는 채권최고액 2,096,400,000원이 기재돼 있습니다. 2020.09.25.에는 같은 부평제일새마을금고의 480,000,000원 후순위 근저당도 설정됐습니다.
② 임차 현황 — 본건 302호 임차인도 대항력 없음
현황자료에는 핵심프라자 내 5개 호실에 관한 임차 정보가 확인됩니다. 이 가운데 본건 302호에는 강경현이 기재돼 있고, 전입일은 2022.12.27., 보증금 20,000,000원, 월차임 1,500,000원입니다. 전입일이 2019.05.10. 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당요구는 2026.02.20. 접수됐습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주희 | 1층 107호(242.73) | 40,000,000원 | 3,600,000원 | 2024.02.01 | 2026.02.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정화 | 202호(107.34) | 30,000,000원 | 1,600,000원 | 2022.11.02 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양윤미 | 203호(223.76) | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 2022.08.23 | 2026.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강경현 | 302호(202.21) | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 2022.12.27 | 2026.02.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이은영 | 3층 303호(41.40) | 10,000,000원 | 700,000원 | 2023.02.06 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
5명 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 기재돼 있으며, 각 전입일은 말소기준인 2019.05.10.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 있는 임차인은 없습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않은 부분은 우선변제 미상으로 보수적으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 205,800,000원으로 감정가 294,000,000원의 70%입니다. 그러나 근린시설은 개별 호실의 임대수익·공실·층·업종·상권에 따라 거래가격 편차가 크므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,681,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부평제일새마을금고 | 2,821,000,000원 | 202,118,800원 |
| 을구 2번 근저당권 · 부평제일새마을금고 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 3,301,000,000원 중 202,118,800원이 배당되고, 미배당액은 3,098,881,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운양중학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·상가주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 김포골드선 운양역과 장기역이 소재합니다.
- 도로. 남동측 약 20미터 도로, 북서측 약 10미터 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 고도지구·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 781.8㎡, 공시지가 2,361,000원/㎡이며 사다리형·평지입니다.
- 시설. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 점유관계. 강경현의 보증금 20,000,000원·월차임 1,500,000원 및 실제 점유·명도 조건을 원문과 현장에서 대조합니다.
- 대항력. 전입일 2022.12.27.로 말소기준 2019.05.10.보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자와 우선변제 관련 원문은 별도 확인합니다.
- 토지 별도등기. 매각물건명세서의 토지 별도등기 및 을구1번 근저당권 설정등기 내용을 등기 원문에서 재확인합니다.
- 세금 압류. 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해 실제 배당 순서를 점검합니다.
- 가격. 감정가 대비 70%라는 비율보다 유사 근린시설의 최근 거래가·임대료·공실·수익률을 기준으로 입찰가를 판단합니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 144,060,000원, 3회 유찰 시 100,842,000원으로 내려가지만, 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 상가 가격
이 사건의 가장 중요한 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 2019.05.10. 근저당이 기준이 되고 후순위 권리들이 소멸하며, 본건 302호 임차인도 기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다.
반면 현재 최저가 205,800,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로는 충분하지 않습니다. 대상은 근린시설·제2종근린생활시설(학원)이고, 상가의 적정가치는 주거용처럼 단순 평균으로 판단하기 어렵습니다. 토지 별도등기, 압류 3건, 본건 임대차와 함께 유사 상가의 거래·임대수익을 확인한 뒤 가격을 정해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 검증 후. 이 사건의 핵심입니다.
