인천지방법원 2026타경6. 김포시 운양동 핵심프라자1동 3층 302호입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(학원)이고, 매각물건명세서에는 상호 ‘플랫음악학원’으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사신정공영입니다. 2019.05.10 설정된 부평제일새마을금고 근저당이 말소기준권리이며 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석에서 가장 중요한 본 호실 점유자는 강경현입니다. 302호에 대한 전입일은 2022.12.27, 보증금은 20,000,000원, 월차임은 1,500,000원이며 배당요구일은 2026.02.20입니다. 전입이 2019.05.10 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 임차보증금이나 등기권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경6 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1427-4 핵심프라자1동 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(학원) · ‘플랫음악학원’ 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사신정공영 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 205,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평제일새마을금고 / 2,393,356,425원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 관련 비고 | 토지에 관하여 별도등기 있음 · 을구 1번 근저당권 설정 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.05.10 부평제일새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 2,821,000,000원이고, 2020.10.08 변경계약으로 채권최고액이 2,096,400,000원으로 변경된 등기가 있습니다. 2020.09.25 설정된 같은 금고의 480,000,000원 근저당과 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 본 호실은 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강경현 | 302호(202.21) | 2022.12.27 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 2026.02.20 | 없음 |
본 호실 302호 임차인 강경현의 전입신고는 말소기준권리보다 약 3년 이상 늦습니다. 따라서 선순위 대항력 임차인으로 보지 않으며, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하더라도 부족액을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않았으나, 대항력 자체가 없는 점이 매수인 인수 여부에서는 핵심입니다.
현황조사에는 107호·202호·203호·303호 점유자도 함께 조사되어 있으나, 본 분석 대상은 3층 302호이며 해당 호실 임차인은 강경현입니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 294,000,000원, 현재 최저매각가는 205,800,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 144,060,000원(49%), 3회 유찰 시 100,842,000원(34.3%)입니다.
다만 이 사건에는 동일·유사 근린시설의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 수 없습니다. 상가·학원 용도의 개별 호실은 임대수익, 공실, 층·동선, 업종 적합성 등에 따라 가치 차이가 커서 실제 입찰 상한은 별도의 상가 시세 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,681,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 부평제일새마을금고 | 2,821,000,000원 | 202,118,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 부평제일새마을금고 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,301,000,000원 중 예상 배당은 202,118,800원, 미배당액은 3,098,881,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 운양동, 운양중학교 동측 인근입니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·상가주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 김포골드선 운양역·장기역이 소재해 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 지상 7층 건물이며 사용승인일은 2019.04.18입니다. 승강기·소화전·지하주차장과 기본적인 위생·급배수설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 20미터 도로, 북서측으로 폭 약 10미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 등에 해당합니다. 공시지가는 2,361,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 확인. 감정가 294,000,000원과 최저가 205,800,000원의 차이만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 핵심프라자 내 유사 층·면적·업종 호실의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 본 호실은 ‘플랫음악학원’으로 이용 중이고 강경현의 보증금 20,000,000원·월차임 1,500,000원이 조사됐습니다. 점유·명도와 실제 계약관계를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·김포시 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서에 토지에 관한 별도등기와 을구 1번 근저당권 설정 등기가 명시돼 있으므로 원문을 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 205,800,000원, 2회 유찰 시 144,060,000원, 3회 유찰 시 100,842,000원입니다. 가격 하락과 별개로 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 상가 가치 검증
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.05.10 부평제일새마을금고 근저당이 말소기준이고, 302호 임차인 강경현의 전입은 2022.12.27로 후순위입니다. 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔어도 근린시설의 최근 실거래 비교자료가 없으므로 205,800,000원이 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 여기에 세금·공과금 압류와 토지 별도등기 확인까지 필요합니다. 결론은 “권리는 통과, 가격은 별도 검증”입니다. 실제 입찰 여부는 302호의 임대수익과 공실 가능성, 같은 건물의 매매·임대 사례를 확인한 뒤 결정하는 것이 맞습니다.
