인천지방법원 2026타경6. 김포 운양동 핵심프라자1동 3층 303호의 근린시설입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(교습소)이고, 매각물건명세서에는 상호 ‘유니팝 미술’로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 감정가는 114,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 79,800,000원입니다.
권리 구조의 핵심은 2019.05.10 설정된 부평제일새마을금고 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 303호 점유자 이은영의 전입일은 2023.02.06으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경6 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1427-4 핵심프라자1동 3층 303호 |
| 도로명 | 경기도 김포시 전원로 5 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(교습소) · ‘유니팝 미술’ 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사신정공영 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 79,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,393,356,425원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2019.04.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.05.10 부평제일새마을금고 근저당입니다. 등기에는 이 1번 근저당권에 대해 2020.10.08 채권최고액을 2,096,400,000원으로 변경한 등기도 확인됩니다. 별도로 2020.09.25 같은 부평제일새마을금고의 480,000,000원 근저당이 설정돼 있으며, 이후 국·국민건강보험공단·김포시의 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤입니다.
② 임차·점유 — 실제 임차인 5명, 303호는 대항력 없음
현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 총 5명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 사건의 303호에는 이은영이 조사됐고, 전입일 2023.02.06은 말소기준 2019.05.10보다 늦습니다. 따라서 303호 임차인은 대항력 없음입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주희 | 1층 107호(242.73) | 40,000,000원 | 3,600,000원 | 2024.02.01 | 2026.02.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정화 | 202호(107.34) | 30,000,000원 | 1,600,000원 | 2022.11.02 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양윤미 | 203호(223.76) | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 2022.08.23 | 2026.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강경현 | 302호(202.21) | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 2022.12.27 | 2026.02.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이은영 | 3층 303호(41.40) | 10,000,000원 | 700,000원 | 2023.02.06 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
다섯 임차인의 전입일은 모두 2019.05.10 말소기준보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력이 없습니다. 특히 대상 303호 이은영은 보증금 10,000,000원·월차임 700,000원으로 조사됐으나, 대항력 없는 후순위 점유자이므로 보증금 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 30% 낮아졌어도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가 79,800,000원은 감정가 114,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 만큼 표면 가격은 내려왔지만, 이 물건은 근린시설이고 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,836,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부평제일새마을금고 | 2,821,000,000원 | 77,963,600원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 부평제일새마을금고 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 3,301,000,000원 가운데 77,963,600원이 배당되고, 미배당액은 3,223,036,400원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 운양동 운양중학교 동측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 상가주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 김포골드선 운양역·장기역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물이며 사용승인일은 2019.04.18입니다. 승강기·소화전·지하주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 20미터 도로, 북서측 폭 약 10미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 등이며, 토지 공시지가는 2,361,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 대상 303호는 공부상 제2종근린생활시설(교습소)이며 ‘유니팝 미술’로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 점유관계 재확인. 이은영의 보증금 10,000,000원·월차임 700,000원, 전입일 2023.02.06이 원본 현황조사·매각물건명세서와 일치하는지 확인하세요.
- 토지 별도등기. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 기재돼 있으므로 토지등기부의 을구 1번 근저당과 매각 후 말소 범위를 직접 대조하세요.
- 근저당 변경등기. 2019.05.10 근저당 채권최고액 2,821,000,000원과 2020.10.08 변경 후 2,096,400,000원의 관계를 원본 등기부에서 확인하세요.
- 당해세. 국·국민건강보험공단·김포시 압류가 있으므로 국세·지방세 중 당해세 존재 여부와 배당순위를 확인하세요.
- 가격 검증. 근린시설은 감정가 할인율보다 실제 임대료·공실·상권·동종 호실 거래가격이 중요합니다. 최저가 79,800,000원 자체를 시세로 보지 마세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 70% 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.05.10 부평제일새마을금고 근저당이고, 대상 303호 점유자 이은영은 2023.02.06 전입으로 후순위입니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 권리와 가격을 분리해야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 79,800,000원이지만, 근린시설의 비교 실거래 자료가 없어 ‘30% 할인 = 시세보다 저렴’이라고 볼 수 없습니다. 여기에 토지 별도등기, 근저당 변경등기, 당해세 가능성까지 원본 확인이 필요합니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 추가 검증입니다.
