인천지방법원 2026타경6. 김포시 운양동 핵심프라자1동의 근린시설입니다. 공부상 이 사건 303호는 제2종근린생활시설(교습소)이고, 매각물건명세서에는 상호 ‘유니팝 미술’로 이용 중인 것으로 적혀 있습니다. 감정가는 114,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 79,800,000원으로 감정가의 70%입니다.
권리구조의 중심은 2019.05.10 설정된 부평제일새마을금고 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 붙은 압류 3건, 후순위 근저당, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 명세서에는 “토지에 관하여 별도등기 있음”이 기재돼 있어 이 부분은 원문 대조가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경6 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1427-4 핵심프라자1동 3층 303호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 전원로 5 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(교습소) · ‘유니팝 미술’ 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 · 사용승인일 2019.04.18 |
| 소유자 | 주식회사신정공영 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 79,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평제일새마을금고 / 2,393,356,425원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.05.10 부평제일새마을금고 근저당입니다. 이후 2020.09.25 추가 근저당과 2024~2026년 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매수인이 승계하는 등기상 권리는 배당 계산상 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 모두 대항력 없음
확인된 임차인은 5명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일이 모두 말소기준일인 2019.05.10보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됩니다. 다만 대항력이 없더라도 실제 점유자가 있는 이상 낙찰 후 인도·명도 절차는 별도로 고려해야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주희 | 1층 107호(242.73) | 2024.02.01 | 40,000,000원 | 3,600,000원 | 2026.02.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이정화 | 202호(107.34) | 2022.11.02 | 30,000,000원 | 1,600,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양윤미 | 203호(223.76) | 2022.08.23 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 2026.03.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강경현 | 302호(202.21) | 2022.12.27 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 2026.02.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이은영 | 3층 303호(41.40) | 2023.02.06 | 10,000,000원 | 700,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 79,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,836,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 부평제일새마을금고 | 2,821,000,000원 | 77,963,600원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 부평제일새마을금고 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,836,400원을 제외한 77,963,600원이 1번 근저당에 배당되고, 2번 근저당과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 전체 채권 기준 미배당액은 3,223,036,400원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격, 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 70% | 79,800,000원 | 77,963,600원 | 3,223,036,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 55,860,000원 | 54,454,520원 | 3,246,545,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 39,102,000원 | 37,998,164원 | 3,263,001,836원 | 0원 |
현재 가격은 감정가의 70%까지 내려왔지만, 근린시설은 아파트처럼 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 이 사건에서는 권리 인수는 0원으로 명확한 반면, 실제 영업·점유 상태와 향후 임대·매각 가능성을 함께 보는 것이 더 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 운양동, 운양중학교 동측 인근. 주위는 아파트단지·근린생활시설·상가주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 김포골드선 운양역·장기역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층, 사용승인일 2019.04.18. 승강기·소화전·지하주차장·위생 및 급배수설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 20미터 도로, 북서측 약 10미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)입니다.
- 토지. 대 781.8㎡, 평지·사다리형, 공시지가 2,361,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(교습소), 상호 ‘유니팝 미술’로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.05.10 을구 1번 부평제일새마을금고 근저당이 말소기준입니다.
- 근저당 변경 원문 대조. 최초 2,821,000,000원과 2020.10.08 변경 2,096,400,000원의 관계를 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기. 명세서에 토지 별도등기가 기재돼 있으므로 구체적인 등기 내용과 소멸 여부를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 임차인 5명 모두 대항력은 없지만 실제 점유와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당요구. 김주희·양윤미·강경현은 배당요구가 확인되며, 이정화·이은영은 관련 원문을 확인해야 합니다.
- 압류·당해세. 압류 3건이 있고 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 영업 상태. 303호는 ‘유니팝 미술’로 이용 중입니다. 낙찰 후 인도와 향후 임대·자가사용 가능성을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 상가의 승부처는 점유와 환금성
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2019.05.10 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수는 0원입니다. 임차인 5명도 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없습니다.
다만 근린시설은 권리가 깨끗하다는 사실만으로 투자가 완성되지는 않습니다. 현재 최저가는 79,800,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 실제 점유와 영업 상태, 토지 별도등기, 압류·당해세에 따른 배당 변동, 향후 임대·재매각 수요를 함께 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 그러나 현장 확인 부담은 남아 있는 물건. 이 사건의 핵심입니다.
