인천지방법원 2026타경6. 김포시 운양동 핵심프라자1동 2층 203호로, 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태상 대상 203호는 공부상 ‘의원’이고 상호 ‘피스온 번지파지오’로 이용 중입니다. 건물은 2019.04.18 사용승인된 철근콘크리트조 지상 7층 집합건물이며, 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 소화전 및 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
권리 구조의 기준점은 2019.05.10 설정된 부평제일새마을금고 근저당입니다. 이후 설정된 추가 근저당, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정, 양윤미의 상가건물임차권은 모두 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 배당표에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경6 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1427-4 핵심프라자1동 2층 203호 · 도로명 경기도 김포시 전원로 5 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 의원 · ‘피스온 번지파지오’ 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사신정공영 |
| 감정가 / 최저가 | 407,000,000원 / 284,900,000원 (감정가 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평제일새마을금고 / 2,393,356,425원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.10 을구 1번 근저당권 · 부평제일새마을금고 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.05.10 부평제일새마을금고 근저당권입니다. 을구 2번 추가 근저당, 국과 국민건강보험공단의 압류, 경매개시결정, 양윤미의 임차권등기는 모두 이 기준보다 뒤에 놓여 있습니다. 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션은 이들 권리가 매각으로 소멸하고, 매수인에게 승계되는 금액을 0원으로 계산합니다.
② 임차인 — 조사 기재 5명, 대항력은 모두 없음
조사자료에 이름이 기재된 실제 임차인은 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 각 임차인의 신고·점유 시점은 모두 2019.05.10 말소기준권리보다 뒤로 정리돼 있어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 점유부위는 107호·202호·302호·303호와 임차권등기의 ‘별지목록 기재 건물의 전부’로 각각 기재돼 있으므로, 입찰 대상 203호와 실제 점유관계가 어떻게 대응되는지는 호수별 원문 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유부위 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주희 | 1층 107호(242.73) | 40,000,000원 | 3,600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이정화 | 202호(107.34) | 30,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강경현 | 302호(202.21) | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이은영 | 3층 303호(41.40) | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 양윤미 | 별지목록 기재 건물의 전부 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 2026.01.27 | 승계 없음 |
김주희는 2024.02.01 신고 후 2026.02.24 배당요구, 강경현은 2022.12.27 신고 후 2026.02.20 배당요구를 했습니다. 양윤미는 2022.08.23 신고, 2026.01.27 확정일자를 갖고 2026.02.19 임차권등기 및 배당요구를 했습니다. 그러나 세 임차인 모두 말소기준권리보다 후순위로 판정돼 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 자료는 없다
감정가는 407,000,000원, 현재 최저매각가는 284,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰된 가격이라는 사실만 보면 할인 폭은 분명하지만, 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 284,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,788,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부평제일새마을금고 | 2,821,000,000원 | 280,111,400원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 부평제일새마을금고 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 284,900,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 280,111,400원, 총 미배당액은 3,020,888,600원입니다. 미배당은 채권자의 손실 영역이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 운양동, 운양중학교 동측 인근이며 주변은 아파트단지·근린생활시설·상가주택이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 김포골드선 운양역·장기역이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 약 20m 도로, 북서측 약 10m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 성장관리권역·택지개발지구·고도지구 등에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층, 사용승인일 2019.04.18. 승강기·소화전·지하주차장 등의 설비가 있습니다.
- 이용. 해당 물건은 공부상 의원이며 ‘피스온 번지파지오’로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 781.8㎡, 공시지가는 2,361,000원/㎡이며 사다리형 평지·중로각지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 실제 점유관계 확인. 조사된 임차인 표에는 여러 호수가 함께 기재돼 있으므로 입찰 대상 203호의 현재 점유자와 명도 상대방을 원문에서 특정해야 합니다.
- 별도등기 원문 확인. 토지 별도등기가 기재돼 있으므로 을구 1번 근저당권과 토지등기의 연결관계를 등기사항전부증명서에서 다시 대조해야 합니다.
- 근저당 변경액 확인. 을구 1번 근저당은 최초 2,821,000,000원에서 2020.10.08 2,096,400,000원으로 변경 기재돼 있으므로 실제 채권최고액 상태를 확인해야 합니다.
- 수익성 검증. 현재 이용상태가 의원인 근린시설이므로 월 임대료·보증금·공실기간·관리비를 반영한 수익률 검증이 필요합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가의 70%라는 할인율만으로 응찰하지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매사례를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 매각물건명세서·등기부·현황조사·배당요구 서류를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명료합니다. 2019.05.10 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 추가 근저당·압류·임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인들도 모두 말소기준 이후라 대항력 없음으로 판정돼 있고, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
하지만 감정가 407,000,000원에서 1회 유찰돼 284,900,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트가 입증되는 것은 아닙니다. 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설·의원이고, 비교 실거래 자료도 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수위험은 낮지만 가격 판단은 보수적으로입니다. 현재의 승부처는 말소 여부가 아니라 203호의 실제 점유관계, 임대수익, 동일 상권 매매가격과 재매각 가능성을 얼마만큼 확인하느냐에 있습니다.
