인천지방법원 2026타경6. 김포시 운양동 핵심프라자1동 2층 203호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태상 해당 호실은 공부상 ‘의원’이며 상호 ‘피스온 번지파지오’로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사신정공영이고, 말소기준은 2019년 5월 10일 설정된 부평제일새마을금고의 근저당권입니다. 그 뒤에 설정·기입된 권리들은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 407,000,000원에서 한 차례 유찰된 284,900,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 4,788,600원을 제외한 280,111,400원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 채권자 측 미배당은 크지만, 제공된 회차별 계산에서는 매수인 인수는 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경6 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1427-4 핵심프라자1동 2층 203호 · 도로명 경기도 김포시 전원로 5 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 의원 · 상호 ‘피스온 번지파지오’로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 지상 7층 · 사용승인일 2019.04.18 |
| 소유자 | 주식회사신정공영 |
| 감정가 / 최저가 | 407,000,000원 / 284,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평제일새마을금고 / 2,393,356,425원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2019.05.10 을구 1번 부평제일새마을금고 근저당권입니다. 그 이후의 을구 2번 근저당권, 의정부세무서장 압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정, 양윤미의 상가건물임차권은 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 5명, 보증기관 승계 없음
사건 조사자료에는 실제 임차인 5명이 확인되고, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 다만 107호·202호·302호·303호 등 다른 호실 조사내역이 함께 포함되어 있으므로, 203호와 직접 연결되는 등기임차권은 양윤미의 내용을 중심으로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 기준일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주희 | 1층 107호(242.73) | 40,000,000원 | 2024.02.01 · 배당요구 2026.02.24 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이정화 | 202호(107.34) | 30,000,000원 | 2022.11.02 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강경현 | 302호(202.21) | 20,000,000원 | 2022.12.27 · 배당요구 2026.02.20 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이은영 | 3층 303호(41.40) | 10,000,000원 | 2023.02.06 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 양윤미 | 별지목록 기재 건물의 전부 | 20,000,000원 | 2022.08.23 · 확정 2026.01.27 · 배당요구 2026.02.19 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
양윤미의 등기임차권은 2026.02.19 접수됐고 임차보증금은 20,000,000원, 차임은 월 1,600,000원입니다. 임대차계약일은 2022.08.15, 사업자등록신청일은 2022.08.23, 점유개시일은 2022.08.31, 확정일자는 2026.01.27입니다. 모두 2019.05.10 말소기준 이후이므로 제공된 판정은 대항력 없음·매각으로 소멸입니다.
③ 예상배당표 (매각가 284,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,788,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 부평제일새마을금고 | 2,821,000,000원 | 280,111,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 부평제일새마을금고 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 합계 3,301,000,000원 중 280,111,400원이 배당되고, 미배당액은 3,020,888,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치이며, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 운양동, 운양중학교 동측 인근. 아파트단지·근린생활시설·상가주택 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 김포골드선 운양역·장기역이 소재하며 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 203호는 공부상 의원이며 상호 ‘피스온 번지파지오’로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층, 사용승인일 2019.04.18. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 지하주차장이 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 20미터 도로, 북서측 폭 약 10미터 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 781.8㎡, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공시지가 2,361,000원/㎡입니다.
- 제한. 고도지구, 성장관리권역, 택지개발지구, 진입표면구역, 장애물제한표면구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 매각물건명세서에 토지의 을구1번 근저당권 설정 등기가 별도로 기재돼 있으므로 토지등기와 매각조건을 대조하세요.
- 203호 임차관계 분리 확인. 사건 조사자료에는 107호·202호·302호·303호 임차인도 함께 나타납니다. 203호에 직접 연결되는 임차권등기와 현황조사 범위를 원본으로 재확인하세요.
- 양윤미 임차권. 보증금 20,000,000원, 사업자등록신청 2022.08.23, 점유개시 2022.08.31, 확정일자 2026.01.27, 임차권등기 2026.02.19입니다. 말소기준 2019.05.10보다 늦습니다.
- 근저당 변경등기. 을구 1번 채권최고액은 최초 2,821,000,000원에서 2020.10.08 변경등기에 2,096,400,000원이 기재되어 있으므로 최신 등기 상태를 확인하세요.
- 가격판단 분리. 감정가 70%라는 사실과 실제 시장가격은 별개이므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 인수는 0원, 승부처는 토지등기·임차범위 확인
권리의 큰 틀은 비교적 명확합니다. 2019.05.10 부평제일새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 근저당·압류·경매개시결정·양윤미 임차권은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가 284,900,000원 기준 예상 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로만 보면 확인해야 할 지점을 놓칠 수 있습니다. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 있고, 을구 1번 근저당에는 2020.10.08 채권최고액 변경등기가 있으며, 사건 자료에는 여러 호실의 임차관계가 함께 나타납니다. 따라서 결론은 권리구조는 양호하되, 203호의 실제 임차범위와 토지등기 원본 확인을 끝낸 뒤 가격을 판단하는 물건입니다.
