인천지방법원 2025타경964. 인천 미추홀구 학익동 학익사거리 북동측에 있는 통칭 라제스트빌딩 3층 301호에 대한 강제경매입니다. 감정평가상 건물은 철골철근콘크리트구조의 12층 건물이고, 해당 층은 제1종근린생활시설(의원)로 건축허가된 것으로 조사되었습니다. 소유자는 이종순이며, 신청채권자는 농업회사법인 다인 주식회사, 청구금액은 416,482,191원입니다.

매각가격만 보면 감정가에서 극단적으로 떨어진 물건입니다. 그러나 이번 경매는 토지와 정상적으로 사용 가능한 상가를 함께 취득하는 거래가 아닙니다. 매각물건명세서에는 건물만 매각한다고 기재되어 있으며, 대지권은 미등기 상태입니다. 더구나 감정평가 시점에 사용승인을 받지 못했고, 건축물대장도 존재하지 않으며, 공사가 중단된 상태로 조사되었습니다. 건물에 부착된 유치권 안내물과 채권자의 점유까지 감안하면 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 유치권은 별개다

말소기준권리는 2025.03.20 설정된 주식회사신한개발의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,001,000,000원이며, 공동담보목록 제2025-11329호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권과 2025.04.11 등기된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거에는 가처분, 보전처분, 고액 가압류, 별도의 강제경매가 있었지만 등기상 이미 말소되어 있습니다. 특히 이진환의 3,660,500,000원 가압류와 농업회사법인 다인 주식회사의 6,615,493,151원 가압류, 과거 강제경매개시결정은 2022.09.22 말소되었습니다. 이 과거 채권액들을 현재 존속하는 매수인 인수채무로 합산하면 안 됩니다.

② 점유·유치권 — 권리분석의 최대 위험

확인된 임차인은 0명입니다. 하지만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재했고, 현황조사에는 경매신청인인 농업회사법인 다인 주식회사가 유치권을 행사하며 점유 중인 것으로 기재되어 있습니다.

건물 내외부에는 '유치권 행사 중'이라는 안내물이 여러 건 부착되어 있습니다. 경매신청인 외 다른 점유자는 현황조사상 확인되지 않았으나, 그 밖의 점유관계와 유치권 성립 여부는 불분명합니다.

특히 경매신청인 다인 주식회사는 예상배당에서 0원 배당으로 산정되어 있습니다. 이는 선순위 근저당권에 배당재원이 소진되는 배당계산 결과입니다. 배당을 받지 못한다는 이유만으로 유치권 주장이 당연히 소멸한다고 볼 수는 없습니다. 반대로 유치권 안내문만으로 법적 유치권이 성립한다고 확정할 수도 없습니다. 피담보채권의 존재, 건물과의 견련성, 점유의 계속성, 점유 개시 경위 등을 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 6회 유찰이 저가 매수의 증거는 아니다

현재 최저매각가는 43,976,000원으로 감정가 534,000,000원의 8.24% 수준입니다. 일반적인 완공 상가와 동일한 기준으로 보면 큰 가격 하락처럼 보이지만, 이 사건은 매각 범위와 권리 상태 자체가 다릅니다.

실제로 낙찰자가 취득하는 것은 대지권이 미등기된, 사용승인을 받지 못한 구분건물입니다. 건축물대장도 존재하지 않고 공사가 중단되었으며 일부 마감공사도 완료되지 않았습니다. 건물만의 감정가와 현재 최저가를 비교하는 것만으로는 정상적으로 사용할 수 있는 근린생활시설의 적정 취득가를 계산할 수 없습니다.

회차별 금액은 예상 매각가격을 가정한 배당 시나리오입니다. 실제 다음 매각가격과 기일은 법원 공고를 확인해야 합니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 않는 금액으로, 그 자체가 매수인 인수채무라는 뜻은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 43,976,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.7%를 적용한 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액 기준이며 실제 확정채권액, 공동담보 배당관계, 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

현재 시나리오에서는 집행비용 1,191,568원을 제외한 매각대금이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 신청채권자인 농업회사법인 다인 주식회사는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 근저당권 채권최고액이 1,001,000,000원으로 매각대금보다 크기 때문입니다.

배당 계산상 채권자 미배당은 1,374,697,759원이지만, 이를 낙찰자가 그대로 떠안는 것은 아닙니다. 배당 부족액과 매수인의 인수채무는 구별해야 합니다. 다만 유치권이 별도로 성립하는 경우 그에 따른 부담은 단순 배당표 계산으로 해결되지 않습니다.

⑤ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 학익사거리 북동측 인근입니다. 간선도로변 상업지대로 상업용 부동산이 주를 이루며, 감정평가상 주변 환경은 양호합니다.
• 교통. 북서측 한나루로에 접하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통여건은 양호한 편으로 평가되었습니다.
• 건축물 현황. 철골철근콘크리트구조의 12층 건물로, 공용 위생·급배수설비 및 엘리베이터가 기재되어 있습니다. 다만 일부 마감공사는 완료되지 않았습니다.
• 이용상태. 감정평가상 3층의 건축허가 용도는 제1종근린생활시설(의원)으로 조사되었고, 해당 감정평가 대상 호실들은 공실로 기재되어 있습니다. 본 사건의 대상은 301호입니다.
• 사용승인. 사용승인을 받지 못한 건물로 건축물대장이 존재하지 않습니다. 공사가 중단되었으므로 정상적인 사용 및 거래 가능성에 중대한 제약이 있을 수 있습니다.
• 토지 현황. 감정요항에는 11필지 일단의 토지가 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 토지 관련 현황에는 면적 616.0㎡, 공시지가 4,416,000원/㎡가 표시되어 있으나, 이 수치가 본건 낙찰로 취득하는 토지 면적이나 대지권을 의미하지는 않습니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역, 학익시장지구 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다. 토지 사용 권원 확보 가능성과 관련 규제를 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성. 미사용승인·대지권 미등기·공사 중단·유치권 주장이 중첩되어 있습니다. 정상적인 근린생활시설과 달리 재매각이나 임대가 가능한 상태인지 확정되지 않아 환금성 위험이 높습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상의 정확한 범위. 건물만 매각한다는 명세서 기재를 기준으로, 301호의 등기상 전유부분, 공용부분, 대지권 미등기 사유를 법원 서류 및 등기 원본과 대조해야 합니다.
• 토지 사용 권원. 토지 소유관계, 대지사용권 존재 여부, 대지권 등기 가능성, 토지 사용에 필요한 계약 또는 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.
• 미준공 및 사용승인. 관할 행정기관과 건축허가 관계를 확인해 사용승인 가능성, 미완료 공사 범위, 건축물대장 생성 가능성 등을 검토해야 합니다.
• 유치권 주장 검증. 유치권 안내문 게시 주체, 피담보채권의 발생 원인과 금액, 공사대금 관련 증빙, 점유의 계속성과 법적 성립 요건을 검토해야 합니다.
• 경매신청인 점유. 농업회사법인 다인 주식회사의 실제 점유 범위, 유치권 주장 내용, 인도 협의 가능성 및 배당을 받지 못하는 상황에서의 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
• 그 밖의 점유자. 현황조사에서 경매신청인 외 점유관계가 불분명하다고 기재되어 있으므로, 현장조사를 통해 다른 점유자나 유치권 주장자가 존재하는지 확인해야 합니다.
• 선순위 근저당과 공동담보. 주식회사신한개발의 채권최고액 1,001,000,000원과 공동담보목록 제2025-11329호를 확인하고, 실제 확정채권액 및 배당관계를 검토해야 합니다.
• 실질 취득비용. 최저매각가 외에 유치권 관련 부담, 토지 사용 권원 확보비, 미완료 공사, 사용승인 관련 비용, 명도 비용을 검토해야 합니다. 이러한 비용을 확정하지 못하면 적정 입찰가도 신뢰성 있게 계산하기 어렵습니다.
• 관리비·조세·기타 부담. 공용부분 관리비 체납과 조세 등 배당표에 반영되지 않은 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 재확인. 2026.11.12 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축허가 관련 서류 및 법원의 변경 공고를 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 8.24%”는 안전마진이 아니다

이 사건은 최저매각가만 보면 눈길을 끄는 물건입니다. 감정가 534,000,000원에서 43,976,000원까지 내려왔고, 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하며 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 핵심은 그 숫자 밖에 있습니다. 건물만 매각되고 대지권은 미등기이며, 사용승인과 건축물대장이 없고 공사도 중단되었습니다. 여기에 유치권 행사 안내물과 경매신청인의 점유, 그 밖의 점유관계 불분명이라는 문제가 존재합니다. 이미 6회 유찰되었다는 사실도 이런 제약을 무시한 채 감정가 대비 할인율만을 근거로 응찰해서는 안 되는 이유입니다.

정상적인 근린생활시설의 최근 거래가격과 비교할 수 있는 근거도 확보되지 않았으므로, 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다. 배당표상의 인수 0원 역시 전체 비용이 확정되었다는 뜻이 아닙니다.

종합 판단은 D등급, 고위험·입찰 보류 검토입니다. 이 물건에서 먼저 확인해야 할 것은 낙찰가격이 아니라 대지 사용 권원과 사용승인 가능성, 유치권의 법적 성립 여부, 실제 점유 및 인도 가능성입니다. 이 쟁점들이 해소되고 실질 취득비용을 계산할 수 있을 때 비로소 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.