인천지방법원 2025타경964. 등기상 소유자는 이종순이고, 말소기준권리는 2025.03.20. 설정된 주식회사신한개발의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,001,000,000원입니다. 그 뒤 2025.04.11. 농업회사법인 다인 주식회사의 강제경매개시결정이 들어왔고, 이번 매각으로 말소되는 구조입니다.
등기부만 놓고 보면 말소기준 이후 권리의 인수 문제는 단순합니다. 문제는 등기 밖의 현황입니다. 매각물건명세서에는 건물만 매각, 대지권 미등기, 사용승인 미취득, 공사 중단이 함께 적혀 있습니다. 여기에 유치권 안내물과 점유 문제가 결합합니다. 따라서 이 사건은 “등기상 인수 0원”과 “경제적 부담 0원”을 같은 뜻으로 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 3층301호 |
| 용도 / 현황 | 대지 표기 · 3층 건축허가사항 제1종근린생활시설(의원) 탐문 · 공실상태 |
| 건물 상태 | 철골철근콘크리트구조 12층건 내 3층 · 사용승인 미취득 · 일부 마감공사 미완료 |
| 소유자 | 이종순 |
| 감정가 / 최저가 | 534,000,000원 / 62,824,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업회사법인 다인 주식회사 / 416,482,191원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 현황 리스크가 크다
임차인은 확인되지 않습니다. 다만 이 사건의 핵심 점유자는 임차인이 아니라 유치권을 주장하며 점유 중인 경매신청인 농업회사법인 다인 주식회사입니다. 현황조사에는 건물에 ‘유치권 행사 중’이라는 안내물이 여러 건 부착돼 있다고 적혀 있고, 경매신청인 이외의 점유자는 확인되지 않아 점유관계가 불분명하며 그 밖의 유치권 성립 여부 또한 불분명하다고 되어 있습니다.
② 매각조건 — 가격보다 먼저 봐야 할 네 가지
- 건물만 매각. 대지권이 미등기이며 최저매각가격 62,824,000원은 건물만 평가한 금액입니다.
- 사용승인 미취득. 감정평가 시점에 사용승인을 받지 못한 구분건물이고 건축물대장이 없습니다.
- 공사 중단. 일부 마감공사가 이루어지지 않은 상태이며 현재 공실로 조사됐습니다.
- 유치권·점유 불명확. 농업회사법인 다인 주식회사가 유치권 행사로 점유하고 있고, 그 외 점유자의 존재와 유치권 성립 여부는 불분명합니다.
이 네 가지가 동시에 존재하므로, 5회 유찰과 감정가 대비 11.76%라는 숫자를 일반적인 “할인율”로 해석하기 어렵습니다. 특히 대지권 미등기·미준공 상태·유치권 불명확은 정상적인 근린생활시설 거래와 동일 선상에서 비교하기 어렵게 만드는 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,530,832원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한개발 | 1,001,000,000원 | 61,293,168원 |
| 3. 경매신청 · 농업회사법인 다인 주식회사 | 416,482,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 62,824,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 1,417,482,191원, 채권자 예상 배당액은 61,293,168원, 미배당은 1,356,189,023원입니다. 신청채권자 농업회사법인 다인 주식회사에 대한 예상 배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 권리 타임라인 해설
2014.06.20. 이종순 명의의 소유권이전등기청구권 가처분이 설정됐고, 2019.01.24. 재산보전처분, 2020.10.28. 이진환 가압류 3,660,500,000원, 2021.03.10. 농업회사법인 다인 주식회사 가압류 6,615,493,151원, 2021.05.24. 같은 회사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
이 가압류와 종전 경매개시결정은 2022.09.22. 말소됐고, 같은 날 양도담보를 원인으로 이종순 앞으로 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이후 2025.03.20. 주식회사신한개발이 채권최고액 1,001,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 학익동 학익사거리 북동측 인근, 통칭 라제스트빌딩 3층에 위치합니다.
- 주변환경. 간선도로변 상업지대로 상업용 부동산이 주를 이루며 주변환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 북서측으로 한나루로에 접하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
- 용도. 3층 건축허가사항은 제1종근린생활시설(의원)으로 탐문됐으며 현재 공실상태입니다.
- 토지계획. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이며, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 환금성 주의. 정상 사용승인을 받은 상가가 아니라 사용승인 미취득·공사 중단 상태이고 대지권도 미등기여서 일반적인 상업용 집합건물과 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건물만 매각 조건 확인. 대지권 미등기 상태에서 토지 사용·대지권 취득 가능성과 별도 비용·분쟁 가능성을 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 유치권 성립 여부 확인. 농업회사법인 다인 주식회사의 실제 피담보채권, 공사 관련성, 변제기, 점유의 계속성과 적법성을 확인하지 않고는 실질 부담을 확정할 수 없습니다.
- 다른 점유자 확인. 현황조사에서 신청채권자 이외 점유자는 확인되지 않았으나 점유관계 자체가 불분명하다고 되어 있어 현장 확인이 필요합니다.
- 사용승인·건축물대장. 사용승인을 받지 못했고 건축물대장이 존재하지 않는 상태이므로 향후 정상 사용·등재 가능성을 확인해야 합니다.
- 공사 상태 점검. 일부 마감공사가 미완료된 상태이므로 실제 추가 공사 범위와 비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 534,000,000원에서 62,824,000원까지 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고, 권리·점유·사용승인·대지권 문제를 모두 반영한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “62,824,000원은 가격의 끝이 아니라 출발점”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 경매의 실제 난도는 등기부 밖에서 급격히 올라갑니다. 건물만 매각되고 대지권은 미등기이며, 사용승인을 받지 못했고 공사가 중단됐습니다. 여기에 신청채권자인 농업회사법인 다인 주식회사가 유치권 행사로 점유하고 있고 그 밖의 점유 및 유치권 성립 여부도 불분명합니다.
5회 유찰, 감정가의 11.76%, 최저가 62,824,000원이라는 숫자는 강하게 눈에 들어오지만, 이 사건에서는 할인율보다 무엇을 실제로 취득하고 어떤 부담을 함께 안게 되는지가 우선입니다. 실거래 비교자료도 없으므로 가격이 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 실질 위험은 미확정. 대지권·사용승인·공사상태·유치권을 확인하기 전에는 낮은 최저가만으로 접근하기 어려운 고난도 물건입니다.
