인천지방법원 2025타경964. 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 통칭 라제스트빌딩 3층 302호입니다. 감정 이용상태는 공실이며, 3층의 건축허가사항은 제1종근린생활시설(의원)으로 탐문조사됐습니다. 현재 회차 최저매각가는 45,059,000원으로 감정가 383,000,000원 대비 크게 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 단순한 유찰 폭이 아닙니다. 매각물건명세서상 대지권이 미등기되어 건물만 매각되고, 감정평가 시점에도 사용승인을 받지 못해 건축물대장이 존재하지 않으며 공사가 중단된 상태입니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2025.03.20 설정된 주식회사신한개발 근저당권 1,001,000,000원입니다. 이후 2025.04.11 등기된 농업회사법인 다인 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사에서는 건물 내·외부에 ‘유치권 행사 중’ 안내물이 여러 건 부착된 사실이 확인됐고, 경매신청인인 농업회사법인 다인 주식회사가 유치권 행사로 점유 중인 것으로 조사됐습니다. 그 외 점유자는 확인되지 않았지만 점유 자체와 추가 유치권 성립 여부가 불분명하다는 점이 등기상 말소 여부와 별개의 핵심 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 3층302호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(의원) · 공실상태 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 철골철근콘크리트경사지붕 12층건 내 3층 302호 · 사용승인 전 |
| 소유자 | 이종순 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 45,059,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업회사법인 다인 주식회사 / 416,482,191원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 현장 위험은 분리해서 봐야 한다
현재 말소기준권리는 2025.03.20 주식회사신한개발 근저당권입니다. 이후의 2025.04.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2014년 가처분, 2019년 보전처분, 2020년·2021년 가압류와 2021년 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 싸진 가격보다 먼저 봐야 할 조건
현재 최저매각가는 45,059,000원으로, 시나리오상 5회 유찰·감정가 12% 구간입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 31,541,299원, 그 다음은 22,078,909원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 단순히 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,059,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,211,062원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한개발 | 1,001,000,000원 | 43,847,938원 |
| 3. 경매개시결정 · 농업회사법인 다인 주식회사 | 416,482,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,211,062원 이후 주식회사신한개발 근저당권에 43,847,938원이 배당되고, 신청채권자인 농업회사법인 다인 주식회사의 예상배당은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 1,373,634,253원이며 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건 상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 학익동 ‘학익사거리’ 북동측 인근의 통칭 라제스트빌딩으로, 주위는 간선도로변 상업지대이며 상업용 부동산이 주를 이루는 지역입니다.
- 교통. 북서측으로 한나루로에 접하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 3층 302호는 공실상태이며, 3층의 건축허가사항은 제1종근린생활시설(의원)으로 탐문조사됐습니다.
- 건물상태. 사용승인을 받지 않은 건물로 건축물대장이 없고, 일부 마감공사가 이루어지지 않은 상태입니다.
- 토지. 11필지 일단의 토지로 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용 중이며, 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당합니다.
- 도로. 북서측 광대로, 남서측 소로, 남동측·북동측 세로에 접합니다.
- 공시지가. 4,416,000원/㎡이며 토지면적은 616.0㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건물만 매각 여부. 매각물건명세서상 대지권 미등기이며 최저매각가격은 건물만 평가한 금액입니다. 토지 이용관계와 대지권 문제를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 유치권 현장 확인. 농업회사법인 다인 주식회사의 점유 형태와 유치권 주장 근거를 확인하고, 경매신청인 이외 점유자가 실제 존재하는지도 현장에서 확인해야 합니다.
- 사용승인 문제. 감정평가 시점 사용승인을 받지 못했고 건축물대장이 존재하지 않습니다. 공사 중단 및 일부 미마감 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 총 채권 미배당액은 1,373,634,253원이며 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 채권관계가 매각대금에 비해 매우 큰 구조입니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 12% 구간이지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “12%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 숫자만 보면 감정가 383,000,000원에서 최저가 45,059,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 하지만 낮은 최저가가 곧 안전마진을 뜻하지는 않습니다. 대지권 미등기 상태의 건물만 매각, 사용승인 전·건축물대장 부존재, 공사 중단, 유치권 안내물과 불분명한 점유가 동시에 존재합니다. 등기·배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 유치권 성립 여부가 불분명한 이상 현장 위험을 별도로 해소하지 못하면 가격만으로 접근하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸졌는가”보다 무엇을 실제로 취득하고, 누가 어떤 권원으로 점유하고 있는지 확인하는 것입니다.
