31,541,000원
인천지방법원 2025타경964. 인천 미추홀구 학익동 학익사거리 북동측 인근의 통칭 '라제스트빌딩' 3층 302호입니다. 건축허가상 3층은 제1종근린생활시설(의원)로 조사되었고, 현재 공실 상태로 평가되었습니다. 사건의 용도 표기는 '대지'이지만, 실제 매각물건명세서에는 건물만 매각이라고 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건을 토지 소유권까지 확보하는 대지 경매로 판단해서는 안 됩니다.
등기상 권리 흐름은 비교적 구분할 수 있습니다. 2025년 3월 20일 설정된 주식회사신한개발의 채권최고액 1,001,000,000원 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 농업회사법인 다인 주식회사가 신청한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 가처분·가압류·경매개시결정은 등기부상 이미 말소되었습니다. 하지만 말소될 등기권리가 적다는 사실과 물건을 정상적으로 사용할 수 있다는 사실은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4, 3층 302호 |
| 건물 명칭 | 라제스트빌딩(통칭) |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 용도 표기: 대지 / 실제 대상: 건물만 매각하는 구분건물 · 제1종근린생활시설(의원) 허가사항 · 공실 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · 지상 12층 건물 중 3층 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 대지권 미등기 |
| 사용승인 | 미사용승인 · 건축물대장 부존재 · 공사중단 |
| 소유자 | 이종순 (2022.09.22 소유권이전 · 양도담보) |
| 감정가 | 383,000,000원 |
| 최저매각가 | 31,541,000원 (6회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 신청채권자 | 농업회사법인 다인 주식회사 |
| 청구금액 | 416,482,191원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.20 근저당권 · 주식회사신한개발 · 채권최고액 1,001,000,000원 |
| 임차 관계 | 신고된 임차인 없음 · 실제 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 등기 말소와 현장 위험은 별개
현재 말소기준은 을구 1번 주식회사신한개발 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 1,001,000,000원으로, 현재 최저매각가 31,541,000원을 크게 웃돕니다. 이후 설정된 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정이며, 과거의 가처분 및 가압류 등은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유·유치권 — 권리분석의 핵심 위험
신고된 임차인은 없습니다. 하지만 감정평가 관련 조사에서 임대관계는 미상으로 기재되어 있고, 현황조사에 따르면 경매신청인인 농업회사법인 다인 주식회사가 유치권을 행사하며 점유 중인 것으로 확인됩니다. 경매신청인 외의 점유자는 확인되지 않았으나, 그 외 점유의 존재 여부와 유치권 성립 여부는 불분명합니다.
| 확인 대상 | 현재 조사 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 신고 임차인 | 없음 | 보증금 인수 신고 없음 |
| 임대관계 | 미상 | 현장 확인 필요 |
| 경매신청인 점유 | 농업회사법인 다인 주식회사 · 유치권 행사 점유 | 점유 및 유치권 조사 필수 |
| 기타 점유자 | 현황조사상 확인되지 않음 | 점유 불분명 |
| 기타 유치권 | 여러 안내문 부착 · 성립 여부 불분명 | 유효성 및 범위 미확정 |
대항력 있는 임차인이 확인된 상태는 아니므로 임차보증금 인수를 전제로 실질취득금액을 고정할 근거는 없습니다. 그러나 임대관계가 미상이고 유치권 관련 점유가 확인되는 만큼, 명도 가능성과 실제 인도비용을 별도로 조사해야 합니다. 유치권 관련 부담을 단순히 0원으로 처리해서도 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가 383,000,000원이 31,541,000원이 된 이유
현재 최저매각가격은 감정가의 약 8.24%입니다. 가격 숫자만 놓고 보면 감정가 대비 하락폭이 매우 크지만, 이 물건은 사용승인을 받지 못했고 공사가 중단된 건물입니다. 더구나 감정가와 최저매각가 모두 건물만을 대상으로 하는 가격입니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 383,000,000원 | 100% | 건물만 평가 |
| 현재 최저가 · 6회 유찰 | 31,541,000원 | 8.24% | 현재 회차 |
| 7회 유찰 가정 | 22,078,700원 | 5.76% | 추가 유찰 시나리오 |
| 8회 유찰 가정 | 15,455,089원 | 4.04% | 추가 유찰 시나리오 |
주변 동일 용도의 확정 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 8.24%라는 수치를 시장가치 대비 할인율로 해석할 수 없습니다. 특히 일반적인 사용승인 완료 상가와 미사용승인·공사중단 구분건물은 법적·경제적 상태가 다릅니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단을 내릴 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,541,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 967,738원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한개발 | 1,001,000,000원 | 30,573,262원 |
| 2. 신청채권자 · 농업회사법인 다인 주식회사 | 416,482,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산되었습니다. 채권최고액은 실제 피담보채무액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
이 계산에서는 집행비용 967,738원을 공제한 30,573,262원 전액이 선순위 근저당권에 배당되고, 경매신청채권자에게는 배당이 돌아가지 않습니다. 배당 계산상 채권 미회수액은 1,386,908,929원이며, 소유자 잔여금도 없습니다. 단, 이 미회수 채권액이 그대로 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미회수는 커진다
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 총배당 | 채권 미회수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 31,541,000원 | 30,573,262원 | 1,386,908,929원 |
| 7회 유찰 가정 | 22,078,700원 | 21,281,283원 | 1,396,200,908원 |
| 8회 유찰 가정 | 15,455,089원 | 14,776,897원 | 1,402,705,294원 |
추가 유찰 시나리오에서는 매각대금과 채권자 배당액이 감소하는 반면, 채권 미회수액은 증가합니다. 모든 시나리오에서 신청채권자 배당은 0원이고, 배당 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 이 금액들은 채권 배당을 가정한 계산이지, 사용승인·공사·토지 사용·유치권 문제를 해결하는 데 드는 비용을 포함한 투자 수익성 시뮬레이션이 아닙니다. 유찰이 반복되어 최저가가 더 낮아지더라도 물건의 법적 문제가 자동으로 해소되지는 않습니다.
⑥ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 학익사거리 북동측 인근으로, 간선도로변 상업용 부동산이 주를 이루는 지역입니다. 주변환경은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 교통. 북서측 한나루로에 접하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 12층 건물의 3층 구분건물이며, 외벽은 외장석재판넬·페어그라스창호 등으로 마감되어 있습니다.
- 이용상태. 3층의 건축허가사항은 제1종근린생활시설(의원)로 조사되었고, 대상 호실은 공실 상태입니다.
- 공사상태. 사용승인을 받지 않았으며 일부 마감공사가 이루어지지 않은 상태입니다. 공사도 중단되어 있습니다.
- 건축물대장. 사용승인을 받지 않은 건물로 건축물대장이 존재하지 않습니다. 일반적인 사용승인 완료 근린시설과 같은 조건으로 평가해서는 안 됩니다.
- 토지. 관련 토지는 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 조사된 토지면적은 616.0㎡, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다. 이 면적은 대상 302호에 귀속되는 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·일반상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다. 개별 행위에 필요한 허가·제한 여부를 검토해야 합니다.
- 환금성. 상업지역 입지와 도로 접근성은 긍정적이지만, 건물만 매각되고 사용승인이 없으며 유치권 문제가 불명확하여 정상적인 근린생활시설보다 거래·금융·재매각에 큰 제약이 발생할 수 있습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 매각 범위 확정. 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 3층 302호의 건물만 매각된다는 내용 및 대지권 미등기 상태를 재확인해야 합니다.
- 대지사용권 조사. 토지 등기부, 대지사용권 발생 근거, 권리 귀속 및 건물과 토지의 관계를 별도로 검토해야 합니다. 필요한 경우 토지 소유자와의 권리관계도 확인해야 합니다.
- 사용승인 가능성. 관할 행정기관을 통해 건축허가 현황, 사용승인 미취득 사유, 공사 중단 상태, 추가 공사 및 행정적 요건을 확인해야 합니다.
- 유치권 검증. 유치권 행사 안내문별 주장자, 피담보채권, 공사 관련 서류, 해당 호실과의 견련성, 점유의 적법성·계속성 및 분쟁 현황을 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 경매신청인 농업회사법인 다인 주식회사의 실제 점유 범위와 그 외 점유자의 존재 여부를 확인해야 합니다. 낙찰만으로 인도가 보장되는 것은 아닙니다.
- 실질취득 총비용. 낙찰대금 외에 대지사용권 확보, 사용승인, 미완성 공사, 점유 해결, 법적 분쟁에 따른 비용을 별도로 추산해야 합니다.
- 배당계산 재확인. 근저당권 채권최고액 1,001,000,000원은 실제 채무 잔액과 다를 수 있습니다. 채권계산서와 배당 우선순위를 재확인해야 합니다.
- 시장성 검증. 미사용승인 건물이라는 특수성을 반영한 감정평가·매매 가능성·담보대출 가능성을 확인해야 합니다. 단순 감정가 대비 할인율로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 최신 경매서류 확인. 2026.11.12 매각기일 전 기일 변경, 정정공고, 매각물건명세서 변경, 유치권 관련 서류 제출 및 소송 여부를 확인해야 합니다.
⑧ 종합 판단 — 가격은 낮지만 위험은 해소되지 않았다
인천 2025타경964의 현재 최저매각가격은 31,541,000원입니다. 감정가 383,000,000원과 비교하면 매우 낮지만, 실제 대상은 토지를 포함한 정상적인 상가가 아니라 대지권이 미등기인 미사용승인·공사중단 구분건물입니다.
등기상 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석되며, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현장 유치권 주장과 점유 문제, 건물의 사용승인 및 토지 사용 권리는 전혀 다른 차원의 위험입니다. 이들 문제의 법적·경제적 해결 가능성이 확인되지 않으면, 낙찰가가 낮아도 실질적인 경제가치를 확보하지 못할 수 있습니다.
맺으며 — “감정가의 8%”가 곧 기회는 아니다
이 사건에서 눈길을 끄는 것은 383,000,000원의 감정가보다 훨씬 낮은 31,541,000원의 최저가입니다. 하지만 더 중요한 질문은 이 가격으로 무엇을 취득하고, 어떤 권리를 행사할 수 있으며, 추가로 얼마가 필요한가입니다.
경매로 말소되는 등기권리와 별개로, 토지 사용 문제와 사용승인 문제, 현장의 유치권 주장은 그대로 검토 대상입니다. 6회 유찰이라는 가격 하락보다 미해결 위험의 규모가 투자 판단을 좌우합니다. 이 물건의 핵심은 저가 낙찰이 아니라 매각 대상의 권리 완결성과 실제 사용 가능성을 입증할 수 있는지에 있습니다.
