인천지방법원 2025타경964. 인천 미추홀구 학익동의 통칭 라제스트빌딩 3층 303호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 324,000,000원이지만 여섯 차례 유찰되면서 최저매각가격은 26,681,000원으로 낮아졌습니다. 소유자는 이종순이며, 농업회사법인 다인 주식회사가 청구금액 416,482,191원으로 강제경매를 신청했습니다.
등기상 말소기준권리는 2025년 3월 20일 설정된 주식회사신한개발의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,001,000,000원이고, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 가처분·가압류·경매개시결정도 이미 말소됐습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기상 채권보다 매각 범위와 건물의 법적·물리적 상태에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4, 3층 303호 |
| 건물명 | 라제스트빌딩(통칭) |
| 물건 분류 | 대지 / 실제 매각 대상은 집합건물의 구분건물 |
| 건축허가상 용도 | 제1종근린생활시설(의원) |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · 12층 건물 중 3층 |
| 현재 이용상태 | 공실 · 공사 중단 · 일부 마감공사 미완료 |
| 사용승인 | 미승인 · 건축물대장 부존재 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 대지권 미등기 |
| 소유자 | 이종순 (2022.09.22 소유권이전 · 양도담보) |
| 감정가 | 324,000,000원 |
| 최저매각가 | 26,681,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 | 농업회사법인 다인 주식회사 |
| 청구금액 | 416,482,191원 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 위험은 남는다
현재 등기상 말소기준은 2025.03.20 주식회사신한개발 근저당권입니다. 채권최고액은 1,001,000,000원이며 공동담보목록 제2025-11329호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 농업회사법인 다인 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
2020년 이진환의 가압류 3,660,500,000원, 2021년 농업회사법인 다인 주식회사의 가압류 6,615,493,151원, 기존 강제경매개시결정 등은 2022.09.22 이미 말소됐습니다. 2014년 가처분 역시 목적 달성으로 말소돼 현재의 인수 권리로 분류하지 않습니다.
② 점유·임차관계 — 유치권이 핵심 변수
확인된 임차인 신고는 없지만, 임대관계는 미상입니다. 감정평가에서는 해당 구분건물을 공실로 조사했으나, 현황조사서에는 건물 내·외부의 유치권 행사 안내문과 경매신청인의 점유 사실이 기재돼 있습니다.
| 구분 | 확인된 상황 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 신고된 임차인 | 0명 · 임대관계 미상 | 확인된 보증금 인수액 없음 |
| 경매신청인 | 농업회사법인 다인 주식회사 · 유치권 행사 점유 | 점유 및 유치권 관계 확인 필요 |
| 기타 점유자 | 별도 점유자 확인되지 않음 · 점유 불분명 | 대항력 가능·미상 / 유치권 성립 여부 미상 |
유치권 안내문이 있다는 사실만으로 유치권이 법적으로 성립했다고 단정할 수는 없습니다. 반대로 배당상 인수액이 0원이라는 이유만으로 유치권 위험을 무시해서도 안 됩니다. 유치권의 원인채권·점유의 계속성·경매개시 전후 점유관계 등을 따로 검증해야 합니다.
특히 사용승인 전 공사가 중단된 건물이라는 점에서 공사대금채권과 점유관계가 취득 이후의 분쟁에 영향을 미칠 가능성을 검토해야 합니다. 임차인의 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 상태이므로 미확인 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 분석 — 6회 유찰이 곧 저평가는 아니다
감정가 324,000,000원에서 현재 최저가 26,681,000원까지 내려왔습니다. 현재 가격은 감정가의 8.23%에 해당합니다. 다만 이 물건은 정상적으로 사용승인을 받은 완성 상가와 직접 비교하기 어렵습니다. 토지 권리가 매각에 포함되지 않고, 건물의 사용승인도 완료되지 않았기 때문입니다.
| 회차 구분 | 최저매각가격 | 감정가 대비 | 매수인 채권 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 26,681,000원 | 8.23% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 18,676,700원 | 5.76% | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 13,073,690원 | 4.04% | 0원 |
이 물건의 정상적인 시장가치를 판단하려면 사용승인 가능 여부, 토지 권리, 건축물의 현재 상태와 향후 공사비, 실질적인 사용·임대 가능성을 함께 고려해야 합니다. 일반 상가 실거래가에 단순 할인율을 적용하는 방식은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,681,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 880,258원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사신한개발 | 1,001,000,000원 | 25,800,742원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 농업회사법인 다인 주식회사 | 416,482,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권액 합계 / 채권자 배당 합계 | 1,417,482,191원 | 25,800,742원 |
| 채권 미배당액 | — | 1,391,681,449원 |
집행비용 880,258원은 추정액입니다. 근저당권자에게 25,800,742원이 배당되고 신청채권자의 예상배당액은 0원입니다. 소유자 잔여금도 없습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
주목할 점은 경매신청인인 농업회사법인 다인 주식회사가 유치권 행사로 점유 중인 것으로 조사됐다는 사실입니다. 두 사실만으로 점유 목적이나 유치권의 성립 여부를 단정할 수는 없으나, 배당과 점유관계를 함께 확인해야 할 중요한 사정입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 26,681,000원 | 25,800,742원 | 1,391,681,449원 |
| 7회 유찰 시 | 18,676,700원 | 17,940,519원 | 1,399,541,672원 |
| 8회 유찰 시 | 13,073,690원 | 12,438,364원 | 1,405,043,827원 |
현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 신청채권자의 예상배당액은 모두 0원입니다. 채권자 전체의 미배당액은 증가하지만 매수인에게 승계되는 채권액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 유찰로 최저가격이 낮아져도 대지권 미등기, 미사용승인, 공사 중단, 유치권 및 점유 위험이 자동으로 줄어들지는 않습니다. 따라서 추가 유찰은 매각가격의 변화이지 물건의 법적·물리적 문제가 해결됐다는 신호는 아닙니다.
⑥ 건물 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 학익사거리 북동측 인근입니다. 주변은 간선도로변 상업지대로 상업용 부동산이 주를 이루며, 감정평가상 주변환경은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 북서측 한나루로에 접하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 양호한 편입니다. 토지는 북서측 광대로, 남서측 소로, 남동측·북동측 세로에 접합니다.
- 건물 구조. 철골철근콘크리트구조 12층 건물입니다. 외벽은 외장석재판넬과 페어그라스창호 등으로 마감됐고, 일부 내부 마감공사는 완료되지 않았습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 공실이며, 3층 건축허가상 용도는 제1종근린생활시설(의원)으로 조사됐습니다. 정상적인 영업이나 임대 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 사용승인. 사용승인을 받지 못해 건축물대장이 존재하지 않습니다. 공사가 중단된 상태로, 향후 사용승인 가능성과 필요한 공사 범위를 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 관련 토지는 11필지 일단의 상업용 부지입니다. 토지 현황상 면적은 616.0㎡이고 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다. 이 면적은 303호가 취득하는 대지지분을 뜻하지 않으며, 본건 매각대상에 토지 소유권이 포함된다는 의미도 아닙니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역, 지구단위계획구역(학익시장지구), 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 상업지역 내 건물이라는 입지적 요소는 있으나, 사용승인 미완료·대지권 미등기·유치권 문제 때문에 정상적인 상업용 부동산과 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다.
향후 사용승인이 가능할지, 가능하더라도 어느 정도 비용과 절차가 필요한지는 확정되지 않았습니다. 따라서 감정가 324,000,000원을 현재의 정상 사용 가능한 상가 가치로 그대로 받아들여서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 매각 범위 재확인. 매각물건명세서상 건물만 매각되고 대지권은 미등기입니다. 매각 대상인 303호의 권리 범위를 등기부와 매각목록 원본으로 대조해야 합니다.
- 토지 사용권 확인. 토지 소유관계와 구분건물의 대지사용권 성립 여부, 향후 토지 사용 또는 대지권 정리에 필요한 조건을 확인해야 합니다. 토지 취득 가능성을 당연한 것으로 가정해서는 안 됩니다.
- 사용승인 가능성. 관할 행정기관을 통해 기존 건축허가, 공사 중단 사유, 사용승인에 필요한 요건과 미완료 공사 내역을 확인해야 합니다.
- 유치권 관련 자료. 안내문 게시자, 주장하는 공사대금, 실제 점유자, 점유 개시 시점과 계속성, 목적물과 채권의 관련성을 확인해야 합니다. 유치권의 성립 여부는 안내문만으로 판단할 수 없습니다.
- 현장 점유 재조사. 경매신청인 외 점유자의 존재 여부가 불분명합니다. 실제 점유상태와 미확인 임차관계, 점유자의 권리 주장 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 공사비와 물리적 상태. 일부 마감공사 미완료 및 공사 중단 상태이므로 건축·설비·안전 분야의 현장 확인과 필요한 공사비 산정이 선행돼야 합니다.
- 배당과 인수 위험 구분. 배당상 매수인 채권 인수액 0원이라는 결과를 유치권·점유분쟁·토지 사용권 관련 비용까지 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
- 입찰가격 산정. 감정가 대비 8.23%라는 할인율만으로 입찰가를 결정하지 말고, 정상 사용 가능성 및 별도 비용을 검증한 후 취득가치를 산정해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축허가 관련 서류와 최신 현장상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
⑧ 종합 판단 — 가격보다 권리·사용 가능성 검증이 먼저
- 등기상 말소기준권리가 확인됩니다.
- 과거의 가처분·가압류·경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
- 말소기준권리 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당 계산상 매수인 채권 인수액은 0원입니다.
- 학익사거리 인근 상업지역으로 교통여건은 양호한 편입니다.
- 건물만 매각되며 대지권이 미등기입니다.
- 사용승인을 받지 못했고 건축물대장이 없습니다.
- 공사가 중단됐으며 일부 마감공사가 완료되지 않았습니다.
- 유치권 행사 안내문이 여러 건 게시돼 있습니다.
- 경매신청인이 유치권 행사로 점유 중인 것으로 조사됐습니다.
- 다른 점유자의 존재 여부와 유치권 성립 여부가 불분명합니다.
- 6회 유찰됐지만 실질적인 취득·정상화 비용을 확정하기 어렵습니다.
맺으며 — “감정가의 8%라도 비쌀 수 있다”
이 사건을 단순히 324,000,000원짜리 부동산을 26,681,000원에 취득할 기회로 이해하면 가장 중요한 위험을 놓치게 됩니다.
경매 대상은 대지권이 미등기된 건물만이며, 건물은 사용승인을 받지 못한 상태에서 공사가 중단됐습니다. 유치권 행사 안내문과 점유 문제도 남아 있습니다. 이런 조건에서는 감정가와 최저가의 차이가 곧 경제적 이익을 뜻하지 않습니다.
등기상 채권 인수액은 0원입니다. 그러나 매수인이 실제로 부담하게 될 토지 사용관계 정리, 공사 완료, 사용승인 및 점유 분쟁 관련 비용은 별도의 검증이 필요합니다. 이 문제들이 해결되지 않으면 추가 유찰로 가격이 더 내려가더라도 정상적인 활용이나 처분이 어려울 수 있습니다.
결론은 고위험·입찰 보류 검토입니다. 권리관계의 일부가 매각으로 소멸한다는 사실만으로는 안전한 취득을 확신할 수 없습니다. 대지사용권, 사용승인 가능성, 공사비, 유치권 및 실제 점유관계가 확인되기 전까지는 저렴한 경매물건이라는 평가를 유보하는 것이 타당합니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가격이 아니라 낙찰 후 법적으로 사용할 수 있고 경제적으로 회수할 수 있는 자산인지에 있습니다.
