인천지방법원 2025타경964. 학익사거리 북동측 인근, 통칭 라제스트빌딩 3층 303호입니다. 감정 당시 3층의 건축허가사항은 제1종근린생활시설(의원)으로 탐문됐고 현재는 공실 상태입니다. 다만 일반적인 완성 상가를 떠올리면 안 됩니다. 이 건물은 사용승인을 받지 않았고 일부 마감공사가 이루어지지 않은 상태이며, 공사가 중단돼 있습니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 324,000,000원에서 다섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가격은 38,117,000원, 감정가의 11.76%입니다. 하지만 최저가격은 건물만 평가한 금액이고 대지권은 미등기입니다. 실거래 비교자료도 없어, 이 11.76%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 3층303호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 3층 303호 · 제1종근린생활시설(의원) 허가사항 · 현재 공실 |
| 소유자 | 이종순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 38,117,000원 (5회 유찰, 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업회사법인 다인 주식회사 / 416,482,191원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.20. 근저당권 · 주식회사신한개발 · 채권최고액 1,001,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 매각 특이사항 | 건물만 매각 · 대지권 미등기 · 사용승인 미취득 · 건축물대장 부존재 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순해졌지만, 현장 권리는 별개
등기상 과거의 가처분·보전처분·가압류·2021년 강제경매는 이미 말소돼 있습니다. 현재 소유자는 이종순이며, 2025.03.20. 주식회사신한개발의 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤인 2025.04.11. 농업회사법인 다인 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기 및 배당 계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가에서는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인이 없다는 사실과 현장 점유관계가 완전히 정리됐다는 사실은 구분해서 봐야 합니다.
② 가격 해석 — 감정가의 11.76%라도 ‘시세 할인’으로 볼 수 없다
현재 회차 최저가는 38,117,000원입니다. 6회 유찰 시 26,681,900원, 7회 유찰 시 18,677,330원까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 11.76% | 38,117,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 8.24% | 26,681,900원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 5.76% | 18,677,330원 | 0원 |
여기서 가장 중요한 해석은 유찰 폭과 시세 할인율을 동일시하면 안 된다는 것입니다. 이 사건은 대지권이 빠진 건물만 매각이고, 미사용승인·공사중단 상태입니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 정상적인 완성 상가 시세 대비 얼마만큼 싼지를 검증할 수 없습니다. 다섯 번 유찰됐다는 사실 자체도 이 특수성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,086,106원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한개발 | 1,001,000,000원 | 37,030,894원 |
| 2. 경매신청채권 · 농업회사법인 다인 주식회사 | 416,482,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 채권 합계는 1,417,482,191원이고, 현재 최저가 기준 채권자 배당액은 37,030,894원, 미배당은 1,380,451,297원입니다. 이 미배당액은 채권자의 부족액으로, 배당 계산상 매수인 인수액 0원과는 구분됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학익사거리 북동측 인근의 통칭 라제스트빌딩으로, 주변은 간선도로변 상업지대이며 상업용 부동산이 주를 이루는 지역입니다.
- 교통. 북서측으로 한나루로에 접하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 3층 303호는 현재 공실이며, 3층 건축허가사항은 제1종근린생활시설(의원)으로 탐문됐습니다.
- 건물상태. 철골철근콘크리트구조 12층 건물 중 3층이며, 사용승인을 받지 않았고 일부 마감공사가 이루어지지 않은 상태입니다.
- 대지. 11필지 일단의 가각전제된 가장형 토지로 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용 중이며, 토지면적은 616㎡입니다. 다만 본 경매는 대지권이 미등기된 건물만 매각입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등이 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 환금성. 상업지역 입지와 도로 접근성은 장점이지만, 미사용승인·건축물대장 부존재·공사중단·대지권 미등기·유치권 불명은 일반적인 완성 상가와 다른 제약 요인입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권부터 확인. 본건은 대지권 미등기이고 건물만 매각됩니다. 토지 사용·권원과 향후 대지권 정리 가능성을 원본 서류와 별도 법률검토로 확인해야 합니다.
- 사용승인·건축물대장 문제 확인. 사용승인을 받지 못해 건축물대장이 없고 공사가 중단된 상태입니다. 현재 상태에서의 이용 가능성과 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 유치권 성립 여부 확인. 현장에 여러 건의 유치권 안내문이 있고 신청채권자가 유치권 행사로 점유 중입니다. 피담보채권·점유개시 시점·점유계속성 등 성립요건을 별도로 검토해야 합니다.
- 현장 점유 재확인. 신청채권자 이외의 점유자는 현황조사에서 확인되지 않았으나 점유가 불분명하다고 기재돼 있습니다. 입찰 직전 현장을 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 최저가를 시세로 오인하지 않기. 38,117,000원은 감정가의 11.76%지만, 정상적인 완성 상가의 실거래 시세와 비교된 수치가 아닙니다.
- 배당 부족과 인수 위험 구분. 현재 회차 미배당 1,380,451,297원은 채권자 부족액입니다. 등기상 인수액은 0원이지만 유치권 문제는 별도입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “11.76%라는 숫자보다, 무엇을 사는지가 먼저다”
이 사건은 감정가 324,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 38,117,000원까지 내려왔습니다. 그러나 매수 대상은 대지권이 등기되지 않은 건물이고, 그 건물도 사용승인을 받지 못한 채 공사가 중단된 상태입니다. 현장에는 유치권 안내문이 여러 건 붙어 있고, 신청채권자가 유치권 행사로 점유 중이며 다른 점유관계도 분명하지 않습니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 승부처는 등기 말소가 아니라 대지권·사용승인·점유·유치권의 실제 해결 가능성입니다. 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 11.76%만 보고 “싸다”고 평가할 근거도 없습니다. 낮은 최저가보다 특수 권리와 물적 상태를 먼저 해소할 수 있는지가 핵심인 고위험 물건입니다.
