* 배당표상 인수 0원은 등기상 채권·임차보증금에 관한 계산 결과입니다. 유치권이 유효하게 성립한 경우의 부담, 대지권 미등기 문제 및 미사용승인 건물의 추가비용까지 0원이라는 의미는 아닙니다.
인천지방법원 2025타경964. 인천 미추홀구 학익동 학익사거리 북동측 인근, 통칭 ‘라제스트빌딩’의 3층 309호입니다. 공부상 사건 용도는 ‘대지’로 표시되어 있지만, 실제 매각물건명세서는 건물만 매각하며 대지권이 미등기 상태라고 명확히 밝히고 있습니다. 감정평가상 해당 구분건물의 건축허가 용도는 제1종근린생활시설(의원)입니다.
이 물건은 일반적인 상가 경매와 성격이 다릅니다. 건물은 사용승인을 받지 못했고 건축물대장도 존재하지 않으며, 공사가 중단된 상태입니다. 등기상 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정이지만, 미완성 건물의 사용 가능성, 토지 권리, 유치권 주장이 별도의 핵심 위험으로 남습니다. 따라서 낙찰가 자체보다 낙찰 이후 무엇을 취득하고 어떤 부담이 남는지를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 · 3층 309호 (통칭 라제스트빌딩) |
| 물건 용도 | 사건 표시: 대지 / 실제 매각: 대지권 미등기 구분건물만 / 감정평가상 제1종근린생활시설(의원) |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조, 12층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 공실 · 사용승인 없음 · 건축물대장 부존재 · 공사 중단 |
| 토지 권리 | 대지권 미등기 · 건물만 매각 · 토지 권리 확보 여부 확인 필요 |
| 소유자 | 이종순 (2022.09.22 소유권이전등기 · 2013.11.27 양도담보 원인) |
| 감정가 | 307,000,000원 |
| 최저매각가 | 25,281,000원 (6회 유찰 · 감정가 대비 8.23%) |
| 경매신청채권자 | 농업회사법인 다인 주식회사 |
| 신청채권 청구액 | 416,482,191원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.20 주식회사신한개발 근저당권 · 채권최고액 1,001,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 유치권 관련 현황 | 건물 내외부 유치권 안내문 게시 · 신청채권자의 유치권 행사 점유 · 그 밖의 점유 및 유치권 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 위험은 남는다
현재 말소기준권리는 2025.03.20 설정된 주식회사신한개발의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,001,000,000원이며 공동담보목록 제2025-11329호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이고, 이후 등기된 농업회사법인 다인 주식회사의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다.
등기부에 나타나는 과거의 가처분·보전처분·가압류·강제경매등기는 이미 말소된 상태입니다. 2020년과 2021년의 가압류 및 종전 강제경매개시결정도 2022.09.22 말소되어 현재의 인수권리로 계산하지 않습니다.
② 점유·임차·유치권 — 등기보다 중요한 위험
등재된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상이고, 건물에는 유치권 관련 안내문이 게시되어 있습니다. 현황조사서에는 경매신청인인 농업회사법인 다인 주식회사가 유치권을 행사하며 점유 중인 것으로 기재되어 있으나, 그 밖의 점유자는 확인되지 않아 점유관계가 불분명하다고 되어 있습니다.
| 임차인 | 등재된 임차인 없음 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 점유 현황 | 경매신청인 농업회사법인 다인 주식회사의 유치권 행사 점유 기재 |
| 기타 점유자 | 현황조사상 확인되지 않음 · 실제 점유관계 불분명 |
| 유치권 안내문 | 건물 내외부에 여러 건 게시 |
| 기타 유치권 성립 | 성립 여부 불분명 |
| 배당표상 매수인 인수 | 0원 · 유치권 관련 부담은 별도 미확정 |
특히 경매신청채권자는 청구액 416,482,191원으로 경매를 신청했지만, 현재 최저가 기준 예상배당액은 0원입니다. 이 미배당금이 곧바로 매수인의 인수채무가 된다는 뜻은 아닙니다. 다만 경매신청인의 유치권 행사 점유가 기재되어 있다는 점에서 채권·점유·유치권 주장 사이의 관계를 확인해야 할 실무상 필요성이 큽니다.
③ 가격 분석 — 307,000,000원이 25,281,000원까지
감정가 307,000,000원에서 출발한 물건이 6회 유찰되어 현재 최저가는 25,281,000원입니다. 감정가 대비 8.23% 수준입니다. 그러나 이는 감정가 대비 하락률이지 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.
해당 물건은 대지권이 미등기된 건물만 매각되고, 사용승인을 받지 못한 상태로 공사가 중단되어 있습니다. 따라서 일반적으로 사용 가능한 근린생활시설과 직접 비교하기 어렵고, 확인된 실거래 기준가격도 없어 가격 메리트를 객관적으로 인정하기 어렵습니다.
| 매각 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 25,281,000원 | 1,393,056,249원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 | 17,696,700원 | 1,400,504,032원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 | 12,387,690원 | 1,405,717,479원 | 0원* |
7회·8회 유찰 시 금액은 조건부 시나리오이며 실제 향후 매각가격이 확정된 것은 아닙니다. *유치권, 토지 권리 확보 및 건물 사용승인 관련 부담은 배당표상 인수액에 포함되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,281,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 855,058원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한개발 | 1,001,000,000원 | 24,425,942원 |
| 2. 강제경매신청채권자 · 농업회사법인 다인 주식회사 | 416,482,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 1,417,482,191원 | 25,281,000원 |
집행비용 추정액 855,058원을 차감하면 근저당권자 주식회사신한개발에 24,425,942원이 배당되는 구조입니다. 신청채권자 농업회사법인 다인 주식회사의 예상배당액은 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
채권자들의 합산 청구·채권최고액 기준 금액은 1,417,482,191원이고, 채권자 예상배당 합계는 24,425,942원입니다. 따라서 계산상 미배당은 1,393,056,249원입니다. 다만 근저당권의 채권최고액은 실제 채무잔액과 동일한 개념이 아니며, 공동담보가 기재되어 있으므로 이 수치를 본건만의 확정 채무잔액으로 해석해서는 안 됩니다.
배당표는 제시된 집행비용 추정치와 채권금액을 기준으로 작성한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되었으며 실제 배당은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물 상태·입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 학익사거리 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 간선도로변 상업지대로 상업용 부동산이 주를 이루며, 감정평가상 주변환경은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 교통. 북서측 한나루로에 접하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 양호한 편으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철골철근콘크리트구조의 12층 건물로, 외벽은 외장석재판넬 및 페어그라스창호 등으로 마감되어 있습니다. 일부 마감공사는 이루어지지 않았습니다.
- 사용 상태. 3층 구분건물은 공실 상태이며, 건축허가상 제1종근린생활시설(의원) 용도로 조사되었습니다. 사용승인을 받지 못했고 건축물대장도 존재하지 않습니다.
- 토지 현황. 건물 부지는 11필지 일단의 토지로 조사되었으며, 토지이용상황은 상업용입니다. 다만 해당 토지가 본건 매각에 포함된다는 의미는 아닙니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 학익시장지구 지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역과 가축사육제한구역 등의 지정사항이 있습니다.
- 시설. 공용 위생·급배수설비와 엘리베이터 등이 있으나 일부 마감공사가 완료되지 않아 실제 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반적인 근린생활시설과 달리 미사용승인·공사 중단·대지권 미등기·유치권 불확실성이 동시에 존재합니다. 정상적인 사용·임대·매각 가능성을 확인하기 어려워 환금성 위험이 큽니다.
⑥ 입찰 전 필수 확인사항
- 매각 범위 확인. 3층 309호 건물만 매각되는 조건을 매각물건명세서 및 등기부 원본과 대조하고, 토지 권리의 포함 여부와 취득 가능성을 확인해야 합니다.
- 대지권 미등기 원인. 대지사용권의 존재 여부, 토지 소유관계, 향후 대지권 등기 가능성 및 별도 부담금이 발생할 여지가 있는지 검토해야 합니다.
- 사용승인 가능성. 건축허가 내용, 공사 중단 원인, 사용승인을 받지 못한 사유, 남은 공사 및 행정절차를 관할 기관에서 확인해야 합니다.
- 유치권 주장 확인. 건물에 게시된 유치권 안내문의 주장 주체, 채권원인, 점유관계와 성립요건을 확인해야 합니다. 특히 경매신청인의 유치권 행사 점유 기재를 중점적으로 검토해야 합니다.
- 실제 점유 조사. 현황조사상 다른 점유자는 확인되지 않았지만 점유관계가 불분명하므로 현장조사 및 관련 서류를 통해 실제 점유를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액 1,001,000,000원과 공동담보목록 제2025-11329호의 대상 및 권리관계를 대조해야 합니다.
- 배당·인수 구분. 채권자 미배당액은 자동으로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 그러나 유치권과 미등기 대지권 등 별도 위험은 배당표와 구분해 분석해야 합니다.
- 실질취득비용 산정. 입찰가 외에 토지 권리 확보, 공사·사용승인, 점유 인도 및 유치권 분쟁 관련 비용을 검토한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
- 환금성 검증. 사용 가능한 상태로 전환할 수 있는지와 임대·재매각 가능성부터 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 투자수익성을 추정해서는 안 됩니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 건축·토지 자료를 최신 상태로 확인하고 필요시 법률·건축 전문가의 검토를 받아야 합니다.
⑦ 종합 판단 — 가격보다 권리·사용 가능성이 우선
맺으며 — “2,528만원에 산다”와 “2,528만원이면 끝난다”는 다르다
이번 사건의 핵심은 낙찰가격이 얼마나 낮아졌느냐가 아닙니다. 감정가 307,000,000원에서 최저가 25,281,000원까지 내려왔지만, 대지권 없는 미사용승인 구분건물의 실질적인 권리와 사용가치는 여전히 확인해야 할 부분이 많습니다.
등기상 근저당권이 매각으로 소멸하고 배당표상 인수액이 0원인 것은 긍정적입니다. 그러나 매각되는 것은 토지 권리가 포함된 완성 상가가 아니라 대지권 미등기 상태의 공사 중단 건물이며, 유치권 행사와 불명확한 점유문제도 존재합니다.
결론은 D등급, 입찰 보류 및 선행 권리조사 필요. 토지 권리의 확보 가능성, 건물 사용승인 가능성, 실제 점유 및 유치권 성립 여부가 확인되기 전까지 낮은 최저가를 가격 메리트로 인정하기 어렵습니다. 이 물건에서 가장 중요한 질문은 “얼마에 낙찰받을까?”가 아니라 “낙찰 후 어떤 권리와 부담을 가진 건물을 실제로 취득하게 되는가?”입니다.
