인천지방법원 2025타경964. 인천 미추홀구 학익동, 통칭 라제스트빌딩 3층 309호입니다. 감정평가상 3층은 제1종근린생활시설(의원)로 탐문됐고 본건은 공실상태입니다. 감정가 307,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가격은 36,117,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 일반적인 완성형 구분상가와 전제가 다릅니다. 대지권이 미등기이고 이번 경매는 건물만 매각하며, 최저매각가격 역시 건물만 평가한 금액입니다.

건물 자체도 사용승인을 받지 못했습니다. 건축물대장이 존재하지 않고 일부 마감공사가 끝나지 않은 상태이며 공사가 중단돼 있습니다. 여기에 건물 내·외부에는 유치권 안내문이 부착돼 있고, 현재 유치권 행사로 점유 중인 경매신청인 농업회사법인 다인 주식회사 이외의 점유자는 현황조사상 확인되지 않았습니다. 다만 그 밖의 점유관계와 유치권 성립 여부 자체가 불분명하므로, 등기상 인수 0원만 보고 단순한 권리안전형 물건으로 분류하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 현장 위험은 별도

말소기준은 2025.03.20. 주식회사신한개발 근저당권입니다. 채권최고액은 1,001,000,000원이고 공동담보목록 제2025-11329호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.04.11. 농업회사법인 다인 주식회사의 강제경매개시결정이 들어왔으며, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그보다 앞선 2014년 가처분, 2019년 보전처분, 2020년·2021년 가압류와 2021년 강제경매개시결정은 이미 등기부상 말소됐습니다. 2022.09.22. 이종순 앞으로 소유권이전등기가 이뤄졌고, 현재 등기상 소유자는 이종순입니다.

② 가격 구조 — 감정가 11.76%까지 내려와도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가격은 36,117,000원으로 감정가 307,000,000원의 11.76% 수준입니다. 다음 회차가 진행된다면 제시된 시나리오는 6회 유찰 시 25,281,900원, 7회 유찰 시 17,697,330원입니다.

다만 이 할인율을 일반 상가의 시세할인으로 읽으면 위험합니다. 이번 최저가격은 대지권이 포함된 완성형 상가 가격이 아니라 건물만 평가한 금액이고, 사용승인을 받지 못한 미완성 상태까지 겹쳐 있습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭 자체를 가격 메리트의 근거로 삼기보다, 대지권 문제·사용승인 가능성·공사완료 비용·점유 및 유치권 위험을 먼저 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 36,117,000원 가정)

총 채권액 1,417,482,191원 중 채권자 예상배당은 35,066,894원, 미배당액은 1,382,415,297원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 건물 상태·대지권 — 이 물건의 핵심 리스크

• 건물만 매각. 대지권이 미등기돼 있으며, 매각물건명세서상 이번 경매는 건물만 매각합니다. 최저매각가격도 건물만 평가한 금액입니다.
• 사용승인 미취득. 사용승인을 받지 않은 건물로 건축물대장이 존재하지 않습니다.
• 공사 중단. 일부 마감공사가 이뤄지지 않은 상태이고 공사가 중단돼 있습니다.
• 현재 공실. 감정평가 당시 3층 301호·302호·303호·309호·312호 모두 공실상태로 조사됐습니다.
• 용도. 3층의 건축허가사항은 제1종근린생활시설(의원)으로 탐문조사됐습니다.
• 임대관계. 임대관계는 미상이며, 경매신청인 이외 점유자의 존재와 유치권 성립 여부 역시 불분명합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 학익사거리 북동측 인근의 근린생활시설, 통칭 라제스트빌딩으로 간선도로변 상업지대에 위치합니다.
• 교통. 북서측으로 한나루로에 접하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
• 도로. 북서측 광대로, 남서측 소로, 남동측·북동측 세로에 접합니다.
• 토지. 11필지 일단의 가각전제된 가장형 토지로 근린생활시설 및 업무시설의 부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
• 토지 기초정보. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·가로장방·광대소각이며 토지면적은 616.0㎡, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
• 환금성. 입지와 교통 자체는 양호하지만, 건물만 매각·대지권 미등기·미사용승인·공사중단·유치권 불명확이라는 특수성이 일반적인 완성형 근린생활시설보다 매각성과 금융조달 판단을 복잡하게 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지권부터 확인. 건물만 매각되는 구조이므로 토지와의 법적 관계, 사용·처분 가능 범위를 원본서류와 관계기관에서 확인해야 합니다.
• 사용승인 가능성 확인. 현재 사용승인을 받지 못했고 건축물대장이 없습니다. 사용승인에 필요한 공사·행정 절차와 실제 완료 가능성을 확인해야 합니다.
• 유치권 원인채권 확인. 건물 내·외부에 유치권 안내문이 게시돼 있습니다. 농업회사법인 다인 주식회사의 점유 및 주장 내용과 다른 점유자의 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 인수 0원과 점유리스크를 분리. 배당표상 인수액은 0원이지만 유치권·점유 문제가 자동으로 해소된다는 의미는 아닙니다.
• 36,117,000원을 ‘시세’와 혼동 금지. 현재 최저가는 감정가 11.76% 수준이지만 건물만 평가된 금액입니다. 낙폭만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
• 현장 공사 상태 확인. 일부 마감공사가 완료되지 않았으므로 실제 공정·훼손·설비상태를 확인하고 추가 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 점유 현황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “88% 넘게 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 있다

이 물건은 감정가 307,000,000원에서 현재 36,117,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 5회 유찰 자체가 투자매력의 근거가 될 수는 없습니다. 이번 경매는 대지권이 미등기된 상태에서 건물만 매각되고, 건물은 사용승인을 받지 못해 건축물대장도 없으며 공사도 중단돼 있습니다. 현장에는 유치권 안내물이 부착돼 있고 점유관계와 유치권 성립 여부도 완전히 정리되지 않았습니다.

등기·배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 난도는 등기부의 후순위 채권보다 대지권·미준공 상태·유치권·점유에 있습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 11.76%라는 이유만으로 ‘싸다’고 평가하기보다는, 입찰 전에 이 네 가지가 실제로 정리 가능한지를 먼저 확인해야 합니다. 가격은 낮지만 구조는 단순하지 않은 물건입니다.