인천지방법원 2025타경964. 등기상 현재 소유자는 이종순이고, 2025.03.20. 주식회사신한개발의 채권최고액 1,001,000,000원 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤 2025.04.11. 농업회사법인 다인 주식회사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 등기 순위만 놓고 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기 순위보다 매각 대상과 건물 상태입니다. 매각물건명세서에는 건물만 매각하며 대지권이 미등기이고, 최저매각가격도 건물만 평가한 금액이라고 명시돼 있습니다. 감정평가 시점에도 사용승인을 받지 못했고 건축물대장이 존재하지 않으며, 공사가 중단된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 3층312호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공실 · 3층 건축허가사항 제1종근린생활시설(의원) |
| 건물 상태 | 철골철근콘크리트구조 12층 건물 내 3층 · 사용승인을 받지 않은 건물 · 일부 마감공사 미완료 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 대지권 미등기 |
| 소유자 | 이종순 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 16,823,000원 (5회 유찰) |
| 경매신청 청구액 | 416,482,191원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소보다 ‘유치권·대지권’ 확인이 핵심
임차인은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고, 현황조사에서는 건물에 ‘유치권 행사 중’ 안내물이 여러 건 부착돼 있습니다. 현재 유치권 행사로 점유 중인 경매신청인 농업회사법인 다인 주식회사 외의 점유자는 현황조사상 확인되지 않았지만, 다른 점유자의 존재와 유치권 성립 여부 자체가 불분명합니다.
② 가격 — 감정가의 11.76%지만 시세 비교가 불가능하다
감정가는 143,000,000원, 5회 유찰된 현재 최저매각가격은 16,823,000원으로 감정가의 11.76%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 무엇보다 최저매각가격 자체가 건물만 평가한 금액입니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 11.76% | 16,823,000원 | 1,401,362,005원 |
| 6회 유찰 시 | 8.24% | 11,776,100원 | 1,406,318,061원 |
| 7회 유찰 시 | 5.76% | 8,243,269원 | 1,409,787,301원 |
③ 예상배당표 (매각가 16,823,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 702,814원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한개발 | 1,001,000,000원 | 16,120,186원 |
| 3. 경매신청채권 · 농업회사법인 다인 주식회사 | 416,482,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권 총액 1,417,482,191원 중 배당되는 채권액은 16,120,186원이고, 미배당은 1,401,362,005원입니다. 경매신청채권자는 배당 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 해당 3층 구분건물은 공실 상태이며, 건축허가사항은 제1종근린생활시설(의원)으로 탐문됐습니다.
- 건축 상태. 사용승인을 받지 않은 건물이고 건축물대장이 없으며, 일부 마감공사가 이뤄지지 않은 상태입니다.
- 입지. 학익사거리 북동측 인근의 통칭 라제스트빌딩으로, 간선도로변 상업지대이며 상업용 부동산이 주를 이루는 지역입니다.
- 교통. 북서측으로 한나루로에 접하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
- 토지. 11필지 일단의 토지로 근린생활시설 및 업무시설의 부지로 이용 중이며, 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당합니다.
- 도로. 북서측 광대로, 남서측 소로, 남동측·북동측 세로에 접합니다.
- 공시지가. 4,416,000원/㎡이며 지목은 대, 토지면적은 616.0㎡입니다.
- 점유. 건물 내·외부에 유치권 안내문이 게시돼 있고, 경매신청인 외 점유자는 현황조사상 확인되지 않았으나 점유와 유치권 성립 여부는 불분명합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 대지권 미등기 상태에서 건물만 매각되는 조건을 매각물건명세서와 등기 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 사용승인·건축물대장. 사용승인을 받지 않았고 건축물대장이 존재하지 않는 상태가 이용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 공사 중단 상태. 일부 마감공사가 완료되지 않은 상태이므로 실제 내부 상태와 추가 공사 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 유치권. 유치권 안내문이 여러 건 게시돼 있고, 경매신청인 외 점유자의 존재 및 유치권 성립 여부가 불명확하므로 현장점유와 관련 서류 확인이 핵심입니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 11.76%까지 낮아졌지만 비교 실거래가 없고 건물만 평가된 금액이므로 낙폭 자체를 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “11.76%”보다 매각대상과 점유가 먼저다
이 물건은 감정가 143,000,000원에서 5회 유찰돼 16,823,000원까지 내려왔습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원이고 임차인도 확인되지 않습니다. 그러나 이 숫자만 보면 사건의 핵심을 놓치게 됩니다. 건물만 매각되고 대지권이 미등기이며, 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 없고 공사가 중단돼 있습니다. 여기에 유치권 안내문과 점유·유치권 성립 여부 불명확이 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “얼마나 많이 떨어졌는가”보다 무엇을 취득하는지, 정상적으로 이용·처분할 수 있는지, 실제 점유와 유치권이 어떻게 정리되는지를 먼저 확인해야 하는 고위험 물건입니다.
