인천지방법원 2025타경964. 미추홀구 학익동 학익사거리 북동측 인근, 통칭 라제스트빌딩 3층 312호입니다. 사건의 용도 분류는 '대지'이지만, 실제 매각물건명세서가 명시하는 매각 대상은 대지권이 미등기된 건물 부분입니다. 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(의원) 용도의 공실이며, 해당 건물은 사용승인을 받지 못했고 공사가 중단된 상태입니다. 감정가가 143,000,000원에서 11,776,000원으로 하락했지만, 정상적인 토지·건물 일체의 소유권을 취득하는 거래와 동일하게 비교해서는 안 됩니다.
권리 흐름에서는 2025년 3월 20일 주식회사신한개발의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 등기됐던 가처분·보전처분·가압류·종전 강제경매 등은 이미 말소됐습니다. 그러나 이 사건의 진짜 문제는 단순한 등기상 권리 순서보다 대지권, 사용승인, 유치권 및 실제 점유관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4, 3층 312호 |
| 건물 | 통칭 라제스트빌딩 · 철골철근콘크리트구조 12층 건물 중 3층 312호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 분류 대지 · 감정상 제1종근린생활시설(의원) · 공실 |
| 매각 대상 | 건물만 매각 · 대지권 미등기 |
| 사용승인 | 미사용승인 · 건축물대장 부존재 · 공사 중단 |
| 소유자 | 이종순 (2022.01.21 소유권이전, 원인 2013.11.27 양도담보) |
| 감정가 | 143,000,000원 |
| 최저매각가격 | 11,776,000원 (6회 유찰 · 감정가 약 8.23%) |
| 신청채권자 | 농업회사법인 다인 주식회사 |
| 신청채권 청구액 | 416,482,191원 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 말소기준권리 | 2025.03.20 주식회사신한개발 근저당권 · 채권최고액 1,001,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만, 현장 위험은 남는다
등기부의 핵심은 2025.03.20 설정된 주식회사신한개발 근저당권입니다. 채권최고액은 1,001,000,000원이며, 공동담보목록 제2025-11329호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권을 기준으로 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 채권최고액은 실제 채무잔액과 같지 않으며, 공동담보에 따른 배당관계도 별도로 확인해야 합니다.
2020년 이진환의 가압류(청구금액 3,660,500,000원), 2021년 농업회사법인 다인 주식회사의 가압류(청구금액 6,615,493,151원), 2021년 종전 강제경매개시결정은 2022.01.21 이미 말소됐습니다. 이들 금액을 현재의 존속 채무 또는 매수인 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.
② 점유·유치권 — 이 물건의 가장 중요한 권리 위험
현황조사에 따르면 건물에는 ‘유치권 행사 중’이라는 안내물이 여러 건 부착되어 있습니다. 경매신청인인 농업회사법인 다인 주식회사가 유치권을 행사하며 점유 중인 것으로 기재되어 있습니다. 다만 해당 유치권의 법적 성립 여부가 확정되었다는 뜻은 아닙니다.
경매신청인 이외의 점유자는 현황조사상 확인되지 않았지만, 점유관계 자체가 불분명하고 다른 점유자의 유치권 성립 여부 역시 불분명하다고 명시되어 있습니다. 감정평가상 임대관계도 미상입니다.
| 관계인 / 권리 | 확인 내용 | 대항력·성립 | 우선변제 | 승계·인수 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 신고 임차인 | 신고된 임차인 없음 · 임대관계 미상 | 판정 대상 없음 | 확인 없음 | 확인된 인수 0원 |
| 농업회사법인 다인 주식회사 | 경매신청인 · 유치권 행사 점유 | 유치권 성립 미확정 | 유치권 자체는 배당상 우선변제권 아님 | 인수 위험 확인 필요 |
| 그 밖의 유치권 주장 가능 관계인 | 안내문 여러 건 · 추가 점유자 불명 | 점유·성립 불명 | 확인 없음 | 미확정 위험 |
유치권은 임대차보증금 대항력과 다른 법률관계입니다. 점유 사실이나 안내문만으로 유치권 성립이 확정되지는 않으며, 법적 요건을 갖춘 유치권은 매수인의 부동산 인도·사용 및 채권 변제 문제에 영향을 줄 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 6회 유찰이 곧 저평가는 아니다
감정가 143,000,000원에 비해 현재 최저매각가격은 11,776,000원입니다. 감정가의 약 8.23%까지 내려왔습니다. 하지만 이 가격은 대지권을 포함하지 않는 건물 부분의 가격입니다. 여기에 사용승인 부재, 공사 중단, 유치권 주장과 점유 불명이라는 특수한 위험이 함께 존재합니다.
동일한 조건의 최근 실거래를 근거로 적정가를 확인할 수 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 수익성이 충분하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 추가 공사, 사용승인, 토지 사용관계 정리 및 유치권 대응에 필요한 비용이 확정되지 않아, 실제 경제적 취득 비용의 상한도 판단하기 어렵습니다.
| 경매 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 추정 | 매수인 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 11,776,000원 | 11,164,032원 | 1,406,318,159원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8,243,199원 | 7,694,821원 | 1,409,787,370원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 5,770,239원 | 5,266,375원 | 1,412,215,816원 | 0원 |
7·8회 유찰 가격은 조건부 시나리오이며 확정된 향후 최저매각가격이 아닙니다. 미배당액은 근저당 채권최고액과 신청채권 청구액을 기준으로 한 추정치로, 실제 확정 채무액이나 매수인 인수채무를 의미하지 않습니다. 유치권·대지권·추가 공사비 등은 금액 미확정입니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,776,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 611,968원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한개발 | 1,001,000,000원 | 11,164,032원 |
| 2. 경매신청채권자 · 농업회사법인 다인 주식회사 | 416,482,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 11,776,000원 |
집행비용 추정액 611,968원을 공제하면 채권자 배당 가능 금액은 11,164,032원입니다. 예상배당표에서는 이 금액이 주식회사신한개발의 근저당권에 배당되고, 신청채권자인 농업회사법인 다인 주식회사는 0원, 소유자 잔여금도 0원입니다.
채권최고액과 신청채권 청구액의 단순합산 기준 총액은 1,417,482,191원, 이 기준에 따른 미배당 추정액은 1,406,318,159원입니다. 그러나 근저당권의 채권최고액은 실제 피담보채무 확정액이 아니며, 공동담보 관계도 있으므로 이를 실제 미회수채무 확정액으로 해석해서는 안 됩니다.
집행비용은 추정액입니다. 당해세, 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권이 일반적으로 매수인에게 그대로 이전되는 것은 아니며, 유치권 등 별도의 인수 위험은 독립적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학익사거리 북동측 인근, 간선도로변 상업지대입니다. 주변은 상업용 부동산이 주를 이루며 감정평가상 주변환경은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 북서측으로 한나루로에 접하며, 인근 버스정류장이 있어 교통여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철골철근콘크리트구조 12층 건물의 3층 312호입니다. 외벽은 외장석재판넬, 창호는 페어그라스샤시창호 등으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공실이며 3층의 건축허가 용도는 제1종근린생활시설(의원)으로 조사됐습니다. 정상적으로 사용 가능한 완성 건물이라는 의미는 아닙니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비와 엘리베이터 등이 기재되어 있으나 일부 마감공사가 이루어지지 않았습니다.
- 사용승인. 사용승인을 받지 않은 건물이고 건축물대장이 없습니다. 공사 중단 상태이므로 향후 적법한 사용 가능성과 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 토지. 학익동 일대 11필지 일단의 상업용 부지로 평가됐으며, 토지 면적은 616.0㎡, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다. 이는 대상 312호에 귀속되는 대지권 면적 또는 매각되는 토지 지분을 의미하지 않습니다.
- 지역·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(학익시장지구), 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항도 확인됩니다.
- 환금성. 상업지역 입지와 별개로 미사용승인, 대지권 미등기, 공사 중단, 유치권 문제가 결합되어 있어 일반적인 근린생활시설보다 매수인 확보와 재매각에 상당한 제약이 예상됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확정. 매각물건명세서의 '건물만 매각' 조건을 기준으로 건물 소유권과 대지권·토지 사용권을 구분하세요. 11,776,000원에 토지 지분이 포함된다고 가정하면 안 됩니다.
- 대지권 문제. 대지권 미등기 사유, 토지 소유관계, 건물 소유자의 대지 사용권 유무, 대지권 취득 가능성 및 필요한 비용을 확인해야 합니다.
- 유치권 현장조사. 유치권 안내문 게시 주체, 점유 현황, 채권 발생 원인, 채권금액, 점유 개시 시기와 적법성, 유치권 성립 요건을 검토해야 합니다.
- 경매신청인과의 관계. 농업회사법인 다인 주식회사는 신청채권자이면서 유치권 행사 점유자로 기재되어 있습니다. 예상배당 0원과 유치권 주장 사이의 법적·실무적 관계를 반드시 구분해 확인해야 합니다.
- 추가 점유자 확인. 신청채권자 외 점유자는 현황조사상 확인되지 않았으나 점유관계가 불분명합니다. 현장 방문 및 관련 서류로 별도 점유자와 권리 주장을 확인해야 합니다.
- 건축 인허가. 건축허가, 사용승인 미이행 사유, 건축물대장 부존재 원인, 공사 재개 가능성과 준공 관련 행정절차를 확인하세요.
- 공사비·설비. 미완성 마감공사, 공용부 설비 상태, 추가 시공 범위와 예상 비용을 조사해야 합니다. 확인 전에는 취득 후 즉시 사용 가능하다고 판단할 수 없습니다.
- 공동담보. 신한개발 근저당권의 공동담보목록 제2025-11329호와 실제 피담보채무액을 확인하세요. 채권최고액과 실제 채무액은 다를 수 있습니다.
- 배당 및 인수액. 신청채권자의 예상배당은 0원이지만, 이 사실만으로 유치권 위험이 해소되는 것은 아닙니다. 미배당 채권과 매수인이 부담할 수 있는 권리를 구분해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 8.23%라는 할인율보다 대지 사용권 확보 가능성, 사용승인 비용, 유치권 해결 가능성 및 최종 사용가치를 우선 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 관련 건축 인허가 및 토지 서류를 최신 원본으로 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 8%”보다 중요한 것은 실제로 쓸 수 있는 부동산인가
이 사건의 숫자는 눈에 띕니다. 감정가 143,000,000원, 현재 최저가 11,776,000원, 6회 유찰. 그러나 경매가 크게 할인된 이유를 단순한 가격 기회로 해석할 수는 없습니다.
매각 대상은 대지권이 미등기된 건물만이며, 사용승인을 받지 못한 상태에서 공사가 중단됐습니다. 건축물대장이 없고, 현장에는 여러 건의 유치권 행사 안내문이 게시되어 있으며, 신청채권자의 유치권 행사 점유 외에 다른 점유관계도 명확하지 않습니다.
등기상 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인 보증금 인수액도 없습니다. 그렇지만 등기가 정리된다는 것과 부동산을 정상적으로 사용·처분할 수 있다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 특히 이 물건은 토지 사용관계, 미사용승인 및 유치권에 관한 불확실성이 동시에 존재합니다.
종합 판단은 D등급, 적극 입찰보다 권리·건축·점유관계 검증이 우선인 물건입니다. 최저가가 더 내려가더라도 미확정 위험이 함께 줄어든다고 볼 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가를 몇 원 더 낮추는 것이 아니라, 건물을 적법하게 사용할 수 있는지, 대지 사용권을 확보할 수 있는지, 유치권을 해결할 수 있는지, 그 전체 비용을 감당할 수 있는지를 먼저 확정하는 데 있습니다.
