23,530,000원
부산지방법원 2025타경101911. 사상구 괘법동 파크블루11차 7층 702호 아파트입니다. 숫자만 보면 극적인 저가 경매처럼 보입니다. 감정가 140,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 23,530,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가격이 아니라 말소기준권리보다 먼저 생긴 임차권입니다. 박기덕은 임대차계약일 2022.02.09, 점유개시 2022.02.28, 주민등록 2022.03.02, 확정일자 2022.02.09이며 2024.03.11 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준은 2025.02.07 병점신용협동조합의 가압류입니다. 박기덕의 전입·확정일자·임차권등기는 모두 이보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 120,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 23,530,000원에서 집행비용 823,540원을 제외한 22,706,460원이 박기덕에게 배당되고, 97,293,540원이 그대로 매수인 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101911 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 7층 702호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 21.42㎡ · 지하1층 지상15층 건물 내 7층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 주식회사파크블루 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 23,530,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 770,496,101원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
이 사건의 말소기준권리는 2025.02.07 병점신용협동조합 가압류입니다. 이후 사상신용협동조합 가압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 박기덕의 주택임차권은 2024.03.11 등기돼 말소기준보다 앞서며, 매각으로 소멸하지 않습니다. 따라서 배당 부족분은 매수인에게 넘어옵니다.
임차관계 — 박기덕 외에도 미상 위험이 남는다
| 이름 | 전입 / 임차권 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문인영 | 2025.01.14 전입 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박기덕 | 2022.03.02 전입 · 2024.03.11 임차권등기 | 120,000,000원 | 有 | 有 | 없음 |
| 택금융 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
문인영은 2025.01.14 전입으로 말소기준일 2025.02.07보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. ‘택금융’ 역시 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 세 대상 모두 보증기관 승계나 대위변제로 표시돼 있지 않으므로 각각 별도 확인 대상입니다.
② 시세 비교 — 최저가 30%가 아니라 실질취득 154%를 봐야 한다
파크블루11차는 112세대, 2021.03.11 준공 단지입니다. 동일 면적 기준 최근 12개월 거래는 3건이며 평균은 78,333,333원, 최신 거래는 81,000,000원입니다. 현재 최저매각가 23,530,000원은 최근 12개월 평균의 30.0%에 불과하지만, 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 21.42㎡ | 11 | 81,000,000원 |
| 2025.12 | 19.43㎡ | 12 | 73,000,000원 |
| 2025.12 | 21.42㎡ | 13 | 81,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 78,333,333원 |
박기덕에 대한 알려진 인수액만 포함해도 현재 실질취득은 120,823,540원입니다. 이는 최근 12개월 평균 78,333,333원보다 42,490,207원 높고, 평균의 154.2%입니다. 최신 거래 81,000,000원과 비교해도 39,823,540원 높아 149.2% 수준입니다. 따라서 이 물건을 “최저가가 시세의 30%라 싸다”고 평가하는 것은 권리구조를 반영하지 않은 비교입니다.
| 회차 | 최저가 | 박기덕 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 23,530,000원 | 97,293,540원 | 120,823,540원 |
| 6회 유찰 시 | 16,470,999원 | 104,225,479원 | 120,696,478원 |
| 7회 유찰 시 | 11,529,699원 | 109,077,836원 | 120,607,535원 |
위 실질취득은 각 회차 최저가와 박기덕 미배당 인수액만 합산한 값입니다. 문인영·택금융 관련 추가 인수 여부가 확인되면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 823,540원 |
| 1. 임차인 박기덕 보증금 | 120,000,000원 | 22,706,460원 |
| 2. 가압류 · 병점신용협동조합 | 140,147,248원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 사상신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 770,496,101원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박기덕 보증금 120,000,000원 중 22,706,460원만 배당되고 97,293,540원이 부족합니다. 이 부족분은 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산서부버스터미널 북동측 인근이며 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도2호선·부산김해경전철 사상역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물로 위생·급배수·소방·기계식주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 3필지 일단의 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며 동측 약 6m 도로, 남측 약 4m 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 표본. 파크블루11차는 112세대, 준공일 2021.03.11이며 동일 면적 기준 최근 12개월 실거래 표본은 3건입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.2회이며, 본건도 현재 5회 유찰된 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가에 속지 않기. 23,530,000원이 아니라 박기덕 인수액을 합친 최소 120,823,540원을 경제적 취득가격으로 봐야 합니다.
- 박기덕 임차권 확인. 보증금 120,000,000원, 전입 2022.03.02, 확정일자 2022.02.09, 임차권등기 2024.03.11이며 배당 부족분은 매수인 인수 대상입니다.
- 문인영 확인. 2025.01.14 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 및 인수금액을 원본에서 확정해야 합니다.
- 택금융 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상으로 대항력 판정이 불가능합니다. 매각물건명세서 원본의 권리관계를 직접 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 6회 유찰 시 알려진 실질취득 120,696,478원, 7회 유찰 시 120,607,535원으로 최저가가 내려가도 총 부담은 거의 줄지 않습니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균 78,333,333원, 최신 거래 81,000,000원과 실질취득을 비교해야 하며 현재 구조에서는 시세보다 높은 수준입니다.
- 배당 원본 대조. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있으므로 배당요구 및 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 2,353만원”이 아니라 “최소 1.208억 + α”
이 사건은 유찰 횟수와 최저가만 보면 매우 저렴해 보입니다. 감정가 140,000,000원이 23,530,000원까지 내려와 최근 실거래 평균의 30.0%이기 때문입니다. 그러나 박기덕의 120,000,000원 선순위 임차보증금이 배당으로 전액 소진되지 않으면서 현재 회차에 97,293,540원이 매수인에게 인수됩니다. 그래서 알려진 실질취득은 최소 120,823,540원입니다.
이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 78,333,333원의 154.2%, 최신 거래 81,000,000원의 149.2%입니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당액이 늘어 총 부담은 120,000,000원 부근에 머뭅니다. 게다가 문인영과 택금융 관련 금액까지 확정되지 않았습니다. 최저가는 파격적이지만 실질취득은 시세 이상이고, 추가 인수 위험도 남아 있습니다. 이 물건의 판단 기준은 낙찰가가 아니라 인수액을 모두 더한 최종 취득원가입니다.
