부산지방법원 2025타경101911. 사상구 괘법동 파크블루11차 7층 706호, 전용 17.12㎡의 공동주택(아파트)입니다. 감정가는 112,000,000원인데 5회 유찰되면서 최저매각가는 18,824,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 16.81%에 불과하지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 말소기준보다 앞선 임차권입니다.
정민우는 임대차계약일과 확정일자가 2021.12.07, 전입·점유개시는 2021.12.31이고, 2024.01.08 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리인 2025.02.07 병점신용협동조합 가압류보다 앞서므로, 배당으로 보증금이 모두 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 최저가를 전제로 한 예상배당에서는 정민우에게 18,085,168원만 배당되고, 81,914,832원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101911 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 7층 706호 · 부산광역시 사상구 광장로87번길 77 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 17.12㎡ · 지하 1층·지상 15층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 주식회사파크블루 · 2021.12.31 신탁재산의 귀속 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 18,824,000원 (5회 유찰 · 감정가 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 770,496,101원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 고정한다
말소기준은 2025.02.07 병점신용협동조합 가압류 140,147,248원입니다. 이후의 사상신용협동조합 가압류 300,000,000원과 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 정민우의 주택임차권은 말소기준보다 앞서므로 매각으로 소멸하지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정민우 주택 전부 · 임차권등기 | 2021.12.31 / 2021.12.07 | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 81,914,832원 인수 |
| 문인영 | 2025.01.14 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 택금융 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 | 확인 필요 |
을구 1-2는 1번 임차권의 경정등기이며 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 정민우 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 18,824,000원 | 81,914,832원 | 100,738,832원 |
| 6회 유찰 시 | 13,176,800원 | 87,460,382원 | 100,637,182원 |
| 7회 유찰 시 | 9,223,760원 | 91,342,268원 | 100,566,028원 |
위 실질취득은 각 회차 매각가와 정민우의 예상 미배당 인수액을 합한 값입니다. 문인영·택금융 관련 추가 승계가 확정되면 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 18,824,000원이 아니라 100,738,832원
파크블루11차 전용 17.12㎡의 최근 12개월 실거래 표본은 3건입니다. 최근 12개월 평균은 69,683,333원, 최신 거래는 2025.12의 65,000,000원입니다. 표면 최저가 18,824,000원은 최근 12개월 평균의 27.0%지만, 이 물건에서는 그 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 17.12㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2025.03 | 17.12㎡ | 11 | 70,500,000원 |
| 2025.03 | 17.12㎡ | 11 | 73,550,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 17.12㎡ | 3건 | 69,683,333원 |
현재 회차 실질취득 100,738,832원은 최근 12개월 평균 69,683,333원의 144.6%이고, 최신 거래 65,000,000원의 155.0%입니다. 최고 실거래 73,550,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 83% 이상 할인된 아파트”가 아니라 “인수금을 합치면 최근 실거래 시세를 크게 웃도는 물건”으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 738,832원 |
| 1. 임차인 정민우 보증금 | 100,000,000원 | 18,085,168원 |
| 2. 가압류 · 병점신용협동조합 | 140,147,248원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 사상신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 770,496,101원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 전액이 정민우에게 배당되며, 보증금 부족분 81,914,832원은 매수인 인수로 계산됩니다. 병점신용협동조합·사상신용협동조합· 한국주택금융공사는 예상배당이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 파크블루11차는 112세대이고 사용승인일은 2021.03.11입니다.
- 입지. 부산서부버스터미널 북동측 인근으로 공동주택·오피스텔·숙박시설·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선·부산김해경전철 사상역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층이며 승강기·기계식주차·도시가스·난방·소방·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 6m 도로, 남측 약 4m 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 동일 전용 17.12㎡ 최근 실거래는 65,000,000원~73,550,000원이고 최근 12개월 표본은 3건입니다. 경매 통계는 평균 5.2회 유찰·낙찰률 0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차의 기준금액은 18,824,000원이 아니라 정민우 인수액을 합친 100,738,832원입니다.
- 정민우 보증금 잔액 재확인. 보증금 100,000,000원, 전입 2021.12.31, 확정일자 2021.12.07, 임차권등기 2024.01.08과 예상 미배당 81,914,832원을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 문인영 권리 확인. 2025.01.14 전입은 말소기준 2025.02.07보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 승계 범위를 단정할 수 없습니다.
- 택금융 기재 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않으므로 실제 권리관계와 승계 여부를 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 유찰 추가 대기의 착시 경계. 6회·7회 유찰 시에도 정민우 인수액이 커져 실질취득은 각각 100,637,182원, 100,566,028원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
- 시세 원본 대조. 최근 12개월 거래 3건의 평균 69,683,333원과 최신 거래 65,000,000원을 우선 기준으로 개별 층·상태 차이를 확인해야 합니다.
맺으며 — “18,824,000원짜리 아파트”가 아니다
이 물건의 가장 위험한 착시는 5회 유찰된 최저가입니다. 감정가 112,000,000원이 18,824,000원까지 내려왔지만, 선순위 임차권자 정민우의 보증금 100,000,000원이 배당으로 전액 소멸하지 않습니다. 현재 회차 기준 미배당 81,914,832원을 합치면 실질취득은 100,738,832원으로 올라갑니다.
최근 12개월 평균은 69,683,333원, 최신 거래는 65,000,000원입니다. 실질취득은 최근 평균의 144.6%, 최신 거래의 155.0%로 시세보다 낮지 않습니다. 더 유찰되더라도 인수액이 늘어 총액이 보증금 부근에 고정되는 구조이고, 문인영·택금융 관련 미상 권리도 남아 있습니다. 표면 가격은 극단적으로 낮지만, 권리와 인수를 합친 경제적 가격은 오히려 최근 거래 수준을 크게 초과합니다. 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 선순위 임차보증금과 추가 임차관계 확인이 결론을 좌우합니다.
