부산지방법원 2025타경101911. 부산 사상구 괘법동 파크블루11차 9층 908호 아파트입니다. 감정가는 170,000,000원이지만 다섯 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 28,572,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 감정가의 17% 수준으로 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권입니다. 서지혜의 임차권등기는 2023.12.04. 접수됐고, 임대차계약일자는 2021.11.12., 확정일자는 2021.11.15., 점유개시는 2021.11.29., 주민등록일자는 2021.11.30.이며 보증금은 170,000,000원입니다.
말소기준권리는 2025.02.07. 병점신용협동조합의 가압류입니다. 서지혜의 임차권은 그보다 앞선 권리이므로 매각으로 없어지지 않고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 남은 보증금을 매수인이 인수합니다. 현재 28,572,000원 매각가 가정에서는 집행비용 914,296원을 제외한 27,657,704원이 서지혜에게 배당되고, 142,342,296원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101911 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 9층 908호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로87번길 77 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 25.99㎡ |
| 소유자 | 주식회사파크블루 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 28,572,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 770,496,101원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 파크블루11차 · 112세대 · 2021.03.11. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 뒤집는다
말소기준인 2025.02.07. 가압류 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 서지혜의 임차권은 그보다 앞서 발생한 대항력 있는 임차권이고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 것이 아니라, 배당액이 줄고 임차보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다.
| 점유·임차 관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 서지혜 · 부동산전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.30 / 2021.11.15 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
| 문인영 · 현황조사 | 2025.01.14 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 택금융 · 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
파크블루11차 동일 면적대 실거래는 총 12건이며 전체 평균은 118,005,833원입니다. 하지만 2021년 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 6건 평균은 90,666,666원이고, 최신 거래는 2025.12. 85,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세 차이는 -37.6%로 명확한 하락 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 26.46㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2025.12 | 26.46㎡ | 3 | 87,000,000원 |
| 2025.12 | 25.99㎡ | 3 | 86,000,000원 |
| 2025.12 | 25.99㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2025.12 | 26.46㎡ | 12 | 98,000,000원 |
| 2025.12 | 26.46㎡ | 15 | 98,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 90,666,666원 |
현재 최저가 28,572,000원은 최근 12개월 평균의 31.5%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 투자 메리트를 설명하지 못합니다. 서지혜의 미배당 보증금을 매수인이 인수하므로 실질취득은 약 170,000,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균 90,666,666원과 최신 거래 85,000,000원보다 명백히 높은 금액입니다. 따라서 이 사건을 “감정가 대비 17%라 싸다”고 평가하는 것은 권리구조를 빠뜨린 판단입니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,572,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 914,296원 |
| 1. 임차인 서지혜 보증금 | 170,000,000원 | 27,657,704원 |
| 2. 가압류 · 병점신용협동조합 | 140,147,248원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 770,496,101원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 서지혜 보증금 중 27,657,704원만 배당되고 142,342,296원이 미배당으로 남아 매수인 인수 대상이 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 28,572,000원 | 142,342,296원 |
| 6회 유찰 시 | 20,000,400원 | 150,759,607원 |
| 7회 유찰 시 | 14,000,280원 | 156,651,725원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산서부버스터미널 북동측 인근으로 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도2호선·부산김해경전철 사상역이 있어 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·기계식주차·승강기·도시가스·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,995,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 350.2㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래는 85,000,000원부터 98,000,000원 사이이며 최근 가격 추세가 -37.6%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 28,572,000원이 아니라 서지혜 보증금 인수까지 포함한 실질취득 약 170,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 잔액 확인. 현재 배당 가정상 서지혜 미배당액은 142,342,296원이며 매각물건명세서에도 잔액 인수가 명시돼 있습니다.
- 추가 유찰 효과. 6회 유찰 시 인수액 150,759,607원, 7회 유찰 시 156,651,725원으로 증가합니다. 낙찰가 하락만으로 총 부담이 크게 줄지 않습니다.
- 문인영 확인. 전입일은 2025.01.14.이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 택금융 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수 가능성을 추가 확인해야 합니다.
- 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균 90,666,666원, 최신 거래 85,000,000원, 최근 추세 -37.6%를 기준으로 실질취득 금액을 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 많다고 싸진 것은 아니다”
이 사건은 감정가 170,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 28,572,000원까지 내려왔습니다. 하지만 서지혜의 대항력 있는 170,000,000원 임차보증금 때문에, 최저가만큼 싸게 취득하는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 142,342,296원은 매수인이 인수하고, 낙찰가가 더 내려가면 인수액은 오히려 증가합니다. 결국 실질취득 부담은 약 170,000,000원 수준으로 남습니다.
반면 최근 12개월 같은 면적대 거래 평균은 90,666,666원, 최신 거래는 85,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -37.6%입니다. 여기에 문인영과 택금융의 임차관계 확인 과제까지 남아 있습니다. 표면 최저가는 크게 할인됐지만 실질취득은 최근 시세보다 높고 권리 불확실성도 남은 사건입니다. 이 물건의 핵심은 “얼마까지 유찰되느냐”가 아니라 선순위 임차보증금과 미상 점유관계를 모두 포함한 실제 부담이 얼마냐입니다.
