부산지방법원 2025타경101911. 파크블루11차 9층 901호, 전용 26.46㎡ 아파트입니다. 이 사건은 최저가 숫자만 보면 감정가의 17% 수준까지 떨어진 고유찰 물건이지만, 권리구조를 함께 보면 전혀 다른 가격이 보입니다. 을구 1번 안승윤의 주택임차권은 전입·점유·확정일자가 모두 2022.04.13이고 임차보증금은 160,000,000원입니다. 등기일도 2024.05.03으로, 말소기준인 2025.02.07 병점신용협동조합 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저가 29,076,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 923,368원을 먼저 제외한 뒤 안승윤에게 28,152,632원이 배당되고, 보증금 부족분 131,847,368원이 그대로 남습니다. 그래서 낙찰가가 크게 낮아져도 매수인의 경제적 취득부담은 약 160,000,000원 부근에 머뭅니다. 이 물건에서 “최저가 29,076,000원”은 매수원가가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101911 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 9층 901호 · 부산광역시 사상구 광장로87번길 77 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 26.46㎡ · 지하1층·지상15층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 주식회사파크블루 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 29,076,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 770,496,101원 |
| 말소기준 | 2025.02.07 갑구 5번 가압류 · 병점신용협동조합 · 140,147,248원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부의 과거 신탁등기는 이미 말소됐고 현재 소유자는 주식회사파크블루입니다. 핵심은 소유권 변동이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 안승윤은 2022.04.13 전입·점유·확정일자를 갖추고 2024.05.03 임차권등기를 마쳤으며, 보증금은 160,000,000원입니다. 말소기준 가압류보다 앞선 권리라 배당으로 다 받지 못한 금액이 매수인에게 넘어옵니다. 반면 2025.02.07 병점신용협동조합 가압류와 2025.09.09 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차·점유 관계 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안승윤 부동산전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.13 | 2022.04.13 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 131,847,368원 인수 |
| 문인영 | 2025.01.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 잔존 |
| 택금융 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
파크블루11차는 112세대, 2021.03.11 준공입니다. 전용 26.46㎡를 중심으로 최근 거래를 보면 최근 12개월 평균은 90,666,666원, 최신 거래 기준값은 85,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 -37.6%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 거래 평균 118,005,833원보다 최근 거래 흐름을 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 26.46㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2025.12 | 26.46㎡ | 3 | 87,000,000원 |
| 2025.12 | 25.99㎡ | 3 | 86,000,000원 |
| 2025.12 | 25.99㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2025.12 | 26.46㎡ | 12 | 98,000,000원 |
| 2025.12 | 26.46㎡ | 15 | 98,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 90,666,666원 |
과거 2021.08 거래는 142,930,000원에서 147,760,000원 수준이어서 전체 평균 118,005,833원을 끌어올립니다. 그러나 최근 가격대는 85,000,000원에서 98,000,000원이고 추세도 -37.6%입니다. 이런 하락 흐름에서 가격 메리트는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 29,076,000원 | 131,847,368원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 20,353,200원 | 140,413,158원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 14,247,240원 | 146,409,210원 |
회차가 더 내려가도 구조는 같습니다. 최저가가 29,076,000원에서 20,353,200원, 다시 14,247,240원으로 낮아지는 동안 안승윤 미배당 인수액은 131,847,368원에서 140,413,158원, 146,409,210원으로 커집니다. 낙찰가가 내려가면 그만큼 인수액이 늘어나는 대항력 인수형 구조라 실질취득은 보증금 160,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,076,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 923,368원 |
| 1. 임차인 안승윤 보증금 | 160,000,000원 | 28,152,632원 |
| 2. 가압류 · 병점신용협동조합 | 140,147,248원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 770,496,101원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 923,368원과 안승윤 배당 28,152,632원으로 매각대금이 소진됩니다. 안승윤의 부족분 131,847,368원은 매수인 인수로 남습니다. 병점신용협동조합과 한국주택금융공사의 배당은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산서부버스터미널 북동측 인근이며 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도2호선·부산김해경전철 사상역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 위생·급배수·소방·기계식주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,995,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 파크블루11차는 112세대, 2021.03.11 준공입니다. 최근 실거래는 있으나 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 5.2회, 매각률은 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 29,076,000원을 취득원가로 보지 말고, 안승윤 인수 131,847,368원을 포함한 대항력 인수형 구조로 판단해야 합니다.
- 안승윤 배당·인수 확인. 보증금 160,000,000원 중 현재 배당 예상액은 28,152,632원, 부족분은 131,847,368원입니다.
- 문인영 확인. 2025.01.14 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하지 않고 인수액을 확정하면 안 됩니다.
- 택금융 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이라 대항력·우선변제·인수 여부를 확정할 수 없습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 118,005,833원보다 최근 12개월 평균 90,666,666원과 최신 거래 85,000,000원, 하락 추세 -37.6%를 가격 판단의 중심에 둬야 합니다.
- 회차 추가 하락의 착시. 6회·7회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 안승윤 인수액은 140,413,158원·146,409,210원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,907만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 감정가 대비 할인율도 아닙니다. 현재 최저가가 29,076,000원까지 떨어졌지만 안승윤의 대항력 있는 임차보증금 160,000,000원이 선순위로 존재하고, 현재 회차에서 131,847,368원이 미배당 인수로 남습니다. 추가 유찰이 발생해 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 반대로 커지므로 실질취득은 약 160,000,000원 부근입니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 90,666,666원, 최신 거래 기준값은 85,000,000원이고 최근 가격 추세는 -37.6%입니다. 즉 권리까지 반영한 실질취득은 최근 시세보다 높습니다. 여기에 문인영은 대항력 가능·미상, 택금융은 판정 불가로 추가 확인사항도 남습니다. 단지 경매 통계 역시 평균 5.2회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 높고, 권리도 미완결입니다. 이 사건은 현재 자료 기준으로 가격 메리트를 인정하기 어려운 인수형 물건입니다.
