20,840,000원
부산지방법원 2025타경101911. 사상구 괘법동 파크블루11차 8층 811호 아파트입니다. 현재 최저매각가는 20,840,000원으로 감정가 124,000,000원에서 5회 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 70,750,000원의 29.5%에 불과해 매우 싸게 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차권 인수입니다.
김민주는 2022년 1월 17일 임대차계약과 확정일자를 갖고, 2022년 2월 16일 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2024년 2월 29일 보증금 120,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 말소기준인 2025년 2월 7일 병점신용협동조합 가압류보다 앞서므로 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않으며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액은 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101911 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 8층 811호 · 부산광역시 사상구 광장로87번길 77 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 |
| 소유자 | 주식회사파크블루 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 20,840,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 770,496,101원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 파크블루11차 · 112세대 · 2021.03.11 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2025.02.07 병점신용협동조합 가압류 140,147,248원입니다. 그 뒤의 2025.09.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김민주의 주택임차권등기는 2024.02.29로 말소기준보다 빠르고, 전입일은 2022.02.16입니다. 등기부상 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 확정 인수 1건, 미상 위험도 남는다
| 이름 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민주 | 부동산전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.16 / 2022.01.17 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 99,935,120원 인수 |
| 문인영 | 현황조사 | 2025.01.14 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 택금융 | 주거 · 매각물건명세서 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김민주는 보증금·전입일·확정일자·배당요구가 모두 확인되어 권리관계가 분명합니다. 반면 문인영은 전입일 2025.01.14가 말소기준일 2025.02.07보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 택금융 역시 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 약 1.2억에 묶인다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 배당액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 이 사건도 같은 구조입니다. 단순히 다음 유찰을 기다린다고 실질취득액이 최저가만큼 내려가지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 김민주 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 20,840,000원 | 99,935,120원 | 120,775,120원 |
| 6회 유찰 시 | 14,588,000원 | 106,074,584원 | 120,662,584원 |
| 7회 유찰 시 | 10,211,600원 | 110,372,209원 | 120,583,809원 |
최저가는 20,840,000원 → 14,588,000원 → 10,211,600원으로 내려가지만, 인수액은 99,935,120원 → 106,074,584원 → 110,372,209원으로 반대로 커집니다. 그래서 김민주 임차권을 포함한 실질취득은 세 회차 모두 약 120,000,000원 수준에 머뭅니다. 이 사건은 “더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 거의 작동하지 않는 유형입니다.
④ 시세 비교 — 2,084만원이 아니라 1.21억을 비교해야 한다
파크블루11차의 시세 매칭 면적은 19.43㎡이며 최근 12개월 거래는 4건입니다. 전체 4건의 평균과 최근 12개월 평균은 모두 70,750,000원이고, 최신 거래는 66,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 19.09㎡ | 5 | 66,000,000원 |
| 2025.12 | 19.09㎡ | 11 | 72,000,000원 |
| 2025.12 | 19.43㎡ | 12 | 73,000,000원 |
| 2025.12 | 19.10㎡ | 15 | 72,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 70,750,000원 |
표면 최저가 20,840,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 29.5%입니다. 하지만 권리 인수를 반영한 현재 회차 실질취득 120,775,120원은 최근 12개월 평균의 약 170.7%, 최신 거래 66,000,000원의 약 183.0%입니다. 따라서 이 물건을 두고 “시세보다 싸다” 또는 “최저가가 낮아 가격 메리트가 크다”고 평가하는 것은 맞지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 20,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 775,120원 |
| 1. 임차인 김민주 보증금 | 120,000,000원 | 20,064,880원 |
| 2. 가압류 · 병점신용협동조합 | 140,147,248원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 770,496,101원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김민주 보증금 120,000,000원 중 배당되는 금액은 20,064,880원이고, 부족분 99,935,120원은 매수인 인수로 계산됩니다. 병점신용협동조합과 한국주택금융공사의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산서부버스터미널 북동측 인근으로 공동주택·오피스텔·숙박시설·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 도시철도2호선·부산김해경전철 사상역이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물이며 위생·급배수·소방·기계식주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 6m 도로, 남측 약 4m 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,995,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 112세대·2021.03.11 준공 단지이나 경매 통계상 평균 유찰 5.2회, 낙찰률 0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 20,840,000원이 아니라 김민주 미배당 인수 99,935,120원을 합친 실질취득 120,775,120원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 점검. 6회 유찰 시 매각가 14,588,000원, 7회 유찰 시 10,211,600원으로 내려가도 김민주 인수가 증가해 실질취득은 약 120,000,000원 수준입니다.
- 문인영 확인. 전입 2025.01.14는 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 두고 원본 확인이 필요합니다.
- 택금융 확인. 주거 관련 기록이 있으나 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 추가 인수 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 김민주 인수 확인. 보증금 120,000,000원, 전입 2022.02.16, 확정일자 2022.01.17, 임차권등기 2024.02.29이며 배당 부족분을 매수인이 인수합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 70,750,000원, 최신 거래 66,000,000원을 기준으로 실질취득액을 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “17% 최저가”가 아니라 “1.2억 실질취득”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 5회 유찰 뒤의 최저가 20,840,000원입니다. 그러나 권리분석을 통과하면 결론은 정반대로 보입니다. 김민주 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리이고, 현재 예상배당 후 99,935,120원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 120,775,120원입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 70,750,000원, 최신 거래는 66,000,000원입니다. 확정된 김민주 인수만 반영한 실질취득부터 이미 최근 평균의 약 170.7%이며, 추가 유찰이 진행돼도 인수액이 함께 늘어 총부담은 약 120,000,000원 수준에 머뭅니다. 문인영과 택금융 관련 권리도 아직 미상입니다. 이 물건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “선순위 임차보증금이 가격을 사실상 고정한다”는 구조로 보는 것이 핵심입니다.
