수원지방법원 2025타경981. 본건은 수원시 권선구 호매실동 1399-2, 호매실로104번길 24-62의 4층 403호 근린시설입니다. 소유자 이주홍이 2022.10.14 거래가액 272,360,596원으로 소유권을 취득했고 같은 날 국민은행이 채권최고액 1,040,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등록된 국 압류·하나캐피탈 가압류·경매개시결정· 서울보증보험 가압류·국민은행 가압류·수원시 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 구조는 비교적 분명하지만, 가격이 크게 낮아진 이유를 단순히 “싸다”로 해석해서는 안 됩니다. 감정평가상 이 건물은 지하2층·지상6층의 근린생활시설이고, 평가 대상 여러 호 중 일부는 의원, 일부는 노래주점으로 이용되며 일부는 공실입니다. 본건 주소는 403호인 반면, 현황조사상 김미화의 점유 부분은 407호 166.2600㎡로 기재되어 있어 호수 대응관계를 입찰 전 원본에서 반드시 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경981 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2 4층403호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-62 |
| 물건종류 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상6층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 이주홍 · 2022.10.14 소유권이전 · 거래가액 272,360,596원 |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 108,045,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 900,434,092원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2022.10.14 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,040,400,000원이고 공동담보목록 제2022-506호가 기재되어 있습니다. 이후 국·수원시의 압류와 하나캐피탈·서울보증보험·국민은행의 가압류, 그리고 2025.03.12 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차·점유 확인 — 407호 표기와 본건 403호가 다르다
| 성명 | 점유표기 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미화 | 407호 166.2600㎡ | 2023.10.18 | 30,000,000원 | 3,500,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
현황조사에 잡힌 김미화의 전입일은 2023.10.18로 말소기준일 2022.10.14보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금 30,000,000원, 월세 3,500,000원이 기재되어 있으나 점유 부분이 407호로 표시되어 본건 주소인 403호와 다릅니다. 따라서 이 표기를 본건 403호의 실제 임차관계라고 단정하지 말고, 매각물건명세서·현황조사서와 현장 호수 표지를 대조하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,045,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,312,630원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,040,400,000원 | 105,732,370원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 5,228,517원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 70,198,970원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,215,827,487원 중 배당액은 105,732,370원, 미충족액은 1,110,095,117원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 환금성 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 108,045,000원 | 105,732,370원 | 1,110,095,117원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 75,631,500원 | 73,870,133원 | 1,141,957,354원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 52,942,050원 | 51,589,093원 | 1,164,238,394원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능실초등학교 동측 인근에 위치하고 주위에는 근린생활시설과 아파트단지가 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층·지상6층 건물로, 기본 위생·급배수·승강기·소방·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 용도. 평가 대상 중 일부는 공부상 제1종근린생활시설(의원)이며 공실, 일부는 의원·단란주점이면서 현황 노래주점으로 이용 중입니다.
- 도로. 건물 서측 약 15미터 포장도로와 접하고 남측·동측으로 보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 406호와 407호는 등기사항전부증명서와 집합건축물대장의 전유면적 차이가 기재되어 있어 해당 호들은 경매 진행 시 재확인하도록 평가서가 안내하고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403호 점유 재확인. 현황조사 임차인 김미화의 점유표기는 407호입니다. 본건 403호의 실제 점유자를 원본 조사서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 현재 이용상태 확인. 감정평가는 여러 호를 함께 설명하고 있어 403호가 현재 공실인지, 실제 어떤 업종·시설 상태인지 현장 확인이 필요합니다.
- 근린시설 환금성. 4회 유찰 자체가 시장의 응찰 저항을 보여주는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말아야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 공동담보목록 제2022-506호가 기재되어 있으므로 관련 공동담보 상태를 원등기에서 대조하세요.
- 세금·배당 원본 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 실제 매각물건명세서와 배당요구 종기를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·감정평가서·매각물건명세서를 입찰 직전 최신본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 싸 보이지만 물건성은 별도”
이 사건의 등기 구조는 복잡하지 않습니다. 2022.10.14 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 모두 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 물건성에 있습니다. 감정가 450,000,000원짜리 근린시설이 4회 유찰돼 108,045,000원까지 내려왔고, 실거래 비교 자료는 없습니다. 더구나 현황조사의 임차인 점유표기는 본건 403호가 아닌 407호입니다. 따라서 “감정가의 24%니까 싸다”가 아니라, “왜 4회 유찰됐고 실제 403호가 어떤 상태인가”를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
