수원지방법원 2025타경981. 본건은 수원시 권선구 호매실동 1399-2의 4층 404호 근린시설입니다. 현 소유자 이주홍은 2022.10.14 거래가 243,797,118원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 1,040,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 국 압류, 하나캐피탈·서울보증보험·국민은행 가압류, 수원시 압류와 경매개시결정이 이어졌지만 등기분석상 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 103,723,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 표면적인 할인폭은 크지만, 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 이 비율을 곧바로 가격 메리트로 바꾸어 읽을 수는 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 이번 사건의 핵심은 ‘권리가 깨끗하냐’보다 404호의 실제 이용·점유와 현재 시장가격을 얼마로 보느냐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경981 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2 4층404호 · 도로명 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-62 |
| 물건종류 / 건물 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상6층 건물 내 4층 |
| 감정 이용상태 | 감정 대상 중 기호(1)~(3)는 공부상 제1종근린생활시설(의원)·현황 공실, 406호·407호는 현황 노래주점 이용 |
| 소유자 | 이주홍 (2022.10.14 거래가 243,797,118원) |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 103,723,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 900,434,092원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.10.14 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,040,400,000원이며 공동담보목록 제2022-506호가 기재되어 있습니다. 그 이후 등기된 국 압류, 하나캐피탈·서울보증보험·국민은행 가압류, 수원시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
임차인·점유 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미화 | 407호 166.2600㎡ | 2023.10.18 | 30,000,000원 / 월 3,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 실제 임차인 1명이 기재되어 있으나 점유부분은 407호입니다. 본건은 404호이므로 호수가 직접 일치하지 않습니다. 김미화의 전입일 2023.10.18은 말소기준일 2022.10.14보다 늦어 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 미상이며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 24.01% ≠ 시세 24.01%
현재 회차는 4회 유찰 후 최저가 103,723,000원, 감정가 대비 24.01%입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 72,606,100원, 6회 유찰 시 50,824,270원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 103,723,000원 | 101,470,878원 | 1,114,356,609원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 72,606,100원 | 70,899,190원 | 1,144,928,297원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 50,824,270원 | 49,509,433원 | 1,166,318,054원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 103,723,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,252,122원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,040,400,000원 | 101,470,878원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 5,228,517원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민은행 | 70,198,970원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,215,827,487원 중 예상배당은 101,470,878원이고, 총 미배당은 1,114,356,609원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 등기부에는 국 및 수원시 압류가 존재합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수원시 권선구 호매실동 소재 능실초등학교 동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설과 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하2층/지상6층 건물로, 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로, 남측 및 동측으로 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 이용상태. 감정 대상 중 기호(1)~(3)는 공부상 제1종근린생활시설(의원)·현황 공실이고, 406호·407호는 현황 노래주점으로 이용 중입니다. 본건은 404호이므로 실제 이용·점유 상태를 호수 기준으로 확인해야 합니다.
- 환금성 신호. 현재까지 4회 유찰됐습니다. 감정가 할인율이 커졌다는 사실과 실제 시장가격은 별개이므로 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 404호 실제 점유 확인. 현황조사 임차인 김미화의 점유부분은 407호입니다. 본건 404호의 실제 점유자·영업 여부를 별도로 확인하세요.
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만 실거래 시세와의 비교 없이 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 세금 배당 확인. 등기부에는 국 압류와 수원시 압류가 있습니다. 배당 시나리오는 당해세를 반영하지 않았으므로 실제 배당관계는 매각 전 재확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 공동담보목록 제2022-506호가 기재되어 있습니다. 신청채권 청구액 900,434,092원과 실제 배당관계를 원본에서 대조하세요.
- 근린시설 현황 확인. 같은 감정 대상 안에서도 의원·공실·노래주점으로 이용형태가 갈립니다. 404호의 실제 시설 상태와 사용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건은 권리만 보면 단순한 편입니다. 2022.10.14 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가에 낙찰된다면 실질취득액도 103,723,000원입니다.
그러나 가격 평가는 별개입니다. 근린시설이고 이미 4회 유찰됐으며, 감정가 대비 24.01%라는 할인폭을 시세 할인폭으로 바꿔 읽을 근거가 없습니다. 여기에 현황조사상 임차인 점유 호수도 407호로 본건 404호와 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만, 가격·점유 확인이 선행돼야 하는 유형입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 전까지 보류입니다.
