172,152,000원
수원지방법원 2025타경981. 호매실동 1399-2 건물 4층 407호 근린시설입니다. 등기상 이주홍이 2022.10.14. 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 334,782,766원입니다. 같은 날 국민은행 근저당권이 채권최고액 1,040,400,000원으로 설정됐으며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 국의 압류, 하나캐피탈·서울보증보험·국민은행의 가압류, 수원시 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
근저당권에는 공동담보목록 제2022-506호가 기재되어 있습니다. 따라서 채권최고액 1,040,400,000원 자체를 이 407호 한 개 호실의 실제 잔존채무액으로 단정해서는 안 됩니다. 이 사건의 청구액은 900,434,092원이고, 현재 최저가를 가정한 배당표에서도 국민은행 근저당에 168,941,872원이 배당된 뒤 큰 미배당이 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경981 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2 4층 407호 · 호매실로104번길 24-62 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 4층 407호 · 406호와 407호 현황 공히 노래주점 이용 |
| 전유면적 | 등기사항전부증명서 87.31㎡ / 집합건축물대장 105.49㎡ · 대장상 면적 기준 감정평가 |
| 소유자 | 이주홍 · 2022.10.14. 소유권이전 · 거래가액 334,782,766원 |
| 감정가 / 최저가 | 717,000,000원 / 172,152,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 900,434,092원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.10.14. 국민은행 근저당권입니다. 2024.12.12. 국 압류부터 이후 가압류·경매개시결정·수원시 압류는 모두 말소기준권리 이후에 등기되어 매각으로 소멸합니다. 2022.09.15. 무궁화신탁 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소된 상태이고, 2022.10.14. 이주홍 앞으로 소유권이 이전되었습니다.
임차인 현황 — 대항력 없음, 우선변제 여부는 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미화 | 407호 166.2600㎡ | 2023.10.18 | 30,000,000원 월 3,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김미화의 전입일은 2023.10.18.로 말소기준권리인 국민은행 근저당권 2022.10.14.보다 늦습니다. 조사자료에서도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리되어 있으므로 보증금 30,000,000원은 매수인이 승계하는 보증금이 아닙니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 배당관계는 원문 서류로 재확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰 24%, 그러나 시세 할인으로 단정 금지
현재 최저매각가는 172,152,000원으로 감정가 717,000,000원의 24% 회차입니다. 다만 최근 실거래를 기준으로 한 비교가격이 확인되지 않으므로 이 숫자만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다. 근린시설은 현재 이용상태와 면적, 점유관계가 가격에 직접 영향을 줄 수 있어 현장 확인이 우선입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 172,152,000원 | 1,046,885,615원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 120,506,399원 | 1,097,808,178원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 84,354,479원 | 1,133,391,389원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 172,152,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,210,128원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,040,400,000원 | 168,941,872원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 5,228,517원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 70,198,970원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 172,152,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 1,215,827,487원, 예상 배당액은 168,941,872원, 미배당은 1,046,885,615원입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준으로 계산된 예상치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능실초등학교 동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설과 아파트단지 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 406호와 407호는 현황 공히 노래주점(상호: 코스모스 Live7090)으로 이용 중입니다. 감정평가상 이용현황과 실제 영업·점유 상태를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 면적 차이. 407호는 등기사항전부증명서상 전유부분 87.31㎡, 집합건축물대장상 105.49㎡로 차이가 있으며 감정평가는 대장상 면적을 기준으로 했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층·지상6층 건물이며 기본 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로, 남측 및 동측으로 보행자전용도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 면적 차이는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전유면적 재확인. 등기 87.31㎡와 대장 105.49㎡가 다르고 감정은 대장 면적을 적용했습니다. 현황 경계와 실제 사용면적을 원본 서류·현장에서 대조해야 합니다.
- 406호와의 사용관계. 406호와 407호가 현황 공히 노래주점으로 이용 중이므로 출입구·내부 경계와 호실별 독립 사용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 임차인 원본 확인. 김미화의 전입일은 2023.10.18.로 대항력은 없지만 보증금 30,000,000원·월 차임 3,500,000원이고 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
- 세금 관련 배당 확인. 국과 수원시의 압류가 등기되어 있고 현재 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권에는 공동담보목록 제2022-506호가 기재되어 있으므로 실제 잔존채무와 공동담보 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰·감정가 24%라는 수치만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 실제 현황과 현재 거래가능 가격을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 현황은 보류”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.14. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김미화도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 4회 유찰되어 최저가가 172,152,000원, 감정가의 24%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 최근 실거래 비교가 없는 데다, 407호는 등기 87.31㎡와 대장 105.49㎡의 면적 차이가 있고 406호와 함께 현황 노래주점으로 이용 중입니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과하되, 실제 면적·점유·사용관계와 현재 가격을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 유형입니다.
